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Vous avez un projet d’investissement immobilier en commun avec des amis ou avec des membres de votre famille, mais vous ne savez pas quelle forme juridique adopter pour encadrer votre activité ? La meilleure solution qui s’offre à vous dans ce cas est la création d’une société civile immobilière (SCI). Pourquoi une SCI ? Parce que ce statut juridique s’adresse particulièrement aux personnes dont l’objectif est l’acquisition d’un bien immobilier en vue de générer des revenus.

De plus, la SCI correspond à une société disposant d’une personnalité morale et qui permet à ses fondateurs d’avoir la propriété d’un patrimoine immobilier géré en commun. Quelles sont les particularités de la SCI ? Que faut-il savoir avant de se lancer dans cette aventure ? Je vous dis tout !

La SCI pour investir en groupe

Juridiquement, il s’agit d’une entité à personnalité morale. Elle est définie aux articles 1832 et suivants du Code civil. Selon la loi, la durée de vie maximale d’une telle structure est de 99 ans. Elle doit être composée d’au moins deux associés dont les liens sont définis dans les statuts de l’entreprise.

L’objectif d’une SCI est de permettre de générer des revenus liés à la gestion de biens immobiliers. Je trouve toujours très intéressant de participer à la création d’une telle société, d’autant plus lorsque, individuellement, vous ne possédez pas le capital nécessaire pour acquérir des immeubles. Monter une Société Civile Immobilière vous permet d’acheter un appartement à louer avec votre conjoint, des membres de votre famille ou des amis.

Par contre, gardez à l’esprit que la SCI n’est pas une entreprise commerciale. En créant une société civile immobilière, vous ne pouvez donc pas viser l’achat et la commercialisation de biens immobiliers via la société. La gestion et la location du patrimoine immobilier sont les principaux buts de cette structure.

La SCI est une forme de société plébiscitée par les entrepreneurs qui se lancent sur le marché immobilier. Concernant les avantages de ce régime juridique, je considère qu’ils résident avant tout dans la facilité de transmission des parts. De fait, recourir à la SCI dans le cadre du transfert d’un bien permet de ne pas subir les contraintes relatives aux indivisions. La souplesse de gestion, une meilleure protection du patrimoine personnel des associés et une gestion simplifiée des biens de l’entreprise sont les spécificités qui font de la SCI le statut juridique idéal à mes yeux pour gérer un ensemble immobilier reçu en héritage ou des biens immobiliers acquis en commun.

Quels sont les différents types de SCI ?

Vous pouvez créer une Société Civile Immobilière qui correspond spécifiquement à vos besoins. Pour cela, plusieurs catégories existent et je vais vous les présenter.

La SCI familiale

Très répandue, la SCI familiale est idéale pour les membres d’une famille qui désirent acheter un immeuble ensemble. Ainsi, si vous avez découvert une opportunité immobilière et que vous n’avez pas le capital nécessaire pour en bénéficier, je vous conseille d’en parler aux membres de votre famille qui peuvent être intéressés par un investissement rentable.

La SCI familiale devient alors propriétaire du bien acheté et chaque membre possède des parts sociales correspondant à la part du capital qu’il a fournie. Ce type de structure permet de faire en sorte qu’un immeuble ou ensemble immobilier demeure la propriété d’un même groupe pendant plusieurs générations.

Une SCI de gestion

Ce type d’entreprise permet l’achat et la mise en location de biens en vue d’en tirer des gains issus des loyers. Il est essentiel de ne pas faire un amalgame entre une SCI de gestion de biens immobiliers et l’activité de marchand de biens. Le marchand de biens immobiliers possède le statut de promoteur immobilier et a pour objectif principal d’acheter en son nom et de revendre des biens. Comme je l’ai notifié plus haut, une telle activité est incompatible à la SCI, car une telle pratique est de nature commerciale.

La SCI de construction vente

Il est vrai que je viens de vous dire qu’une activité à caractère commercial ne peut pas être exercée par une SCI. Mais la SCI de construction déroge à cette règle. Il s’agit de la seule forme de société civile immobilière qui permet de réaliser des transactions achat-vente.

Ici, les associés d’une SCI de construction vente ont le droit de procéder à l’achat d’un terrain, d’y bâtir un immeuble et de céder le terrain avec le bien. Pour la création d’une telle société, votre projet d’entreprise doit s’inscrire dans cette logique.

La SCI d’attribution de biens

Enfin, il est également possible de créer une SCI d’attribution de biens. Elle permet de diviser un patrimoine immobilier ou un immeuble entre plusieurs personnes afin d’y réaliser des travaux de rénovation ou de modifier la structure du bâtiment.

Comment créer une Société Civile Immobilière ?

La création d’une SCI et les démarches administratives à mener peuvent sembler complexes pour un non-initié. Mais je vous rassure, il n’en est rien. Pour monter cette entreprise, vous devez respecter 5 étapes essentielles.

La rédaction des statuts de la société

Rédiger les statuts est la première formalité à remplir pour la création d’une SCI. Cette opération consiste à produire un document dans lequel vous définirez les modalités et les pouvoirs qui seront accordés au gérant de l’entreprise. Il s’agit d’un document obligatoire qui doit comprendre les mentions suivantes :

  • le nom de la SCI,
  • les noms des associés de l’entreprise (au moins deux),
  • l’objet social de la société (qui ne doit pas être de nature commerciale),
  • le montant du capital social (en spécifiant les apports de chaque associé, aussi bien en numéraire qu’en nature),
  • la durée de vie de la SCI, qui ne doit pas excéder 99 ans.

Il est aussi préférable de faire figurer en annexe des statuts la désignation du gérant de l’entreprise.

Le dépôt du capital social

Pour créer une SCI, vous devrez ouvrir un compte bancaire sur lequel vous déposerez le montant du capital social. Une fois que vous aurez procédé à ce dépôt, vous recevrez une attestation de dépôt des fonds qu’il faudra insérer dans le dossier à fournir pour l’immatriculation de la société.

Publier une annonce légale

Il est indispensable d’annoncer dans un journal spécialisé que vous immatriculez une Société Civile immobilière. La publication de l’annonce légale assure donc la publicité de votre procédure. Elle doit comprendre certains renseignements tels que :

  • la dénomination sociale de l’entreprise,
  • la forme juridique (ici, il est question d’une SCI),
  • le nom du ou des dirigeants,
  • l’adresse du siège social de la société,
  • la date de début d’activité.

Constituer le dossier d’immatriculation de la société

Le dossier d’immatriculation de la SCI doit contenir certains documents obligatoires.

  • Une déclaration de non-condamnation : le gérant de l’entreprise doit signer une déclaration de filiation et de non-condamnation. Ce document permet de détailler la filiation du dirigeant pour vérifier son identité et s’assurer qu’il n’est pas visé par une interdiction juridique de diriger une société.
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs : toutes les personnes physiques qui détiennent plus de 25% du capital social de l’entreprise doivent être déclarées. Cette déclaration a pour but de lutter contre le blanchiment d’argent et le terrorisme.
  • Le formulaire M0 : la présence de ce document administratif est obligatoire pour l’immatriculation d’une SCI. Vous pouvez l’obtenir en ligne.

D’autres documents sont également requis pour compléter ce dossier : pièces d’identité, attestation de publication légale, justificatif de domicile, attestation de dépôt des fonds, etc.

Déposer le dossier constitué au Greffe du Tribunal de Commerce

Une fois que le dossier est complet, vous devez l’envoyer au greffe pour l’immatriculation de la SCI. Ainsi, cette dernière se verra attribuer un numéro Siren. Cette opération correspond à la naissance officielle de votre entreprise, suite à laquelle vous obtiendrez un extrait K-Bis. Pour mener cette démarche, vous pouvez soit transmettre le dossier par courrier postal, soit vous déplacer vers l’administration pour avoir gain de cause.

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