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Pourquoi opter pour une SCI ? Telle est la question que beaucoup se posent lorsqu’ils doivent créer une entreprise dans le secteur de l’immobilier. Si vous vous retrouvez également dans ce cas, je vous répondrai tout simplement que la SCI (Société Civile Immobilière) est une forme d’entreprise très attractive.

Comme tous les autres régimes juridiques, elle présente certains inconvénients, mais son cadre légal peu contraignant représente un atout majeur. Les associés d’une SCI ont donc le loisir d’organiser leur collaboration de manière très souple via les statuts. Après la lecture de cet article, les spécificités de la SCI n’auront plus aucun secret pour vous.

La SCI : une structure idéale pour les placements immobiliers

Je considère qu’opter pour le statut de SCI est l’une des meilleures alternatives pour réaliser en groupe des placements immobiliers que vous n’auriez pas pu réaliser tout seul. La société immobilière permet de réunir des capitaux et les moyens nécessaires en vue d’accroître la capacité financière des associés et de simplifier l’obtention des financements externes, ce qui permet au bout du compte de constituer un patrimoine immobilier plus facilement, en achetant par exemple un bien immobilier locatif dans le cadre d’une SCI de location meublée.

En outre, une SCI permet de partager toutes les charges et les frais relatifs à la détention d’ensembles immobiliers. Les règles de la société civile immobilière d’attribution permettent de simplifier la mutualisation des biens immobiliers entre les associés.

Pour bien illustrer ce point, prenons l’exemple de l’achat d’un appartement par le biais d’une SCI. Grâce aux dispositions de la SCI d’attribution, vous pouvez investir avec d’autres personnes. Que ce soit avec votre conjoint, des membres de votre famille ou des amis, créer une SCI pour acheter un appartement vous permet de posséder ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, et de partager les revenus générés au même titre que les frais.

Toutefois, je tiens à vous rappeler que la SCI n’est pas destinée à acquérir et revendre des logements. Si vous avez un tel dessein, vous devrez plutôt mener les démarches pour devenir promoteur immobilier.

Vos biens personnels sont protégés

Personnellement, je trouve qu’il s’agit de l’avantage le plus important offert par la création d’une SCI. La création d’une entité juridique possédant une personnalité morale et un patrimoine propre a le bénéfice de réduire la responsabilité des associés de la Société Civile Immobilière.

En cas de problème, les créanciers d’une SCI ne pourront se retourner contre les associés qu’après avoir mené une démarche infructueuse envers l’entreprise. Mais dans tous les cas, les membres fondateurs n’ont l’obligation de répondre éternellement des dettes sociales de leur structure qu’à la hauteur de leur contribution au capital (contribution prise en proportions et non en devises).

Par ailleurs, lorsque les parts détenues par un associé de la SCI font l’objet de saisie par des créanciers, ces derniers obtiennent difficilement la vente forcée des parts qui ont été saisies. Enfin, investir dans l’immobilier via une société civile immobilière rend plus difficile par un créancier l’acquisition de renseignements relatifs à l’étendue de la fortune d’un membre fondateur de l’entreprise. Ainsi, lors d’une recherche d’affaires immobilières pour conserver les hypothèques par exemple, seul le nom de la SCI est inscrit sur la « fiche propriétaire » du bien concerné.

Une fiscalité plus simple à gérer

Les associés d’une SCI ont la liberté de choix en ce qui concerne l’imposition de l’entreprise. Ils peuvent donc opter pour une imposition de principe à l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’imposition sur option irrévocable à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette liberté de choix permet aux membres fondateurs d’optimiser leurs montages sur le plan fiscal en fonction de leurs besoins.

L’IR est la méthode d’imposition la plus répandue. Cependant, opter pour l’IS peut s’avérer très avantageux dans certaines situations. L’un des principaux bénéfices du choix de l’option à l’IS est que toutes les charges réelles dans l’intérêt de l’entreprise seront déductibles. Cette solution permet donc de neutraliser l’impôt au cours de la durée d’amortissement. Cependant, elle risque d’engendrer une imposition plus importante lors d’une éventuelle revente de l’immeuble.

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Une gestion personnalisée de votre patrimoine

Vous ne le savez peut-être pas, mais la création d’une SCI permet aussi à un dirigeant d’entreprise d’obtenir la propriété des biens immobiliers indispensables à l’activité de sa société, au lieu de les inscrire à l’actif du bilan de la société. Dans ce cas de figure, les bénéfices de la société civile immobilière sont multiples. À titre d’exemple, on a :

  • le financement de l’immeuble via la perception de rentes par la SCI et la déduction des charges locatives dans la société d’exploitation,
  • l’obtention de gains complémentaires par l’intermédiaire des loyers perçus par la société civile immobilière lorsque celle-ci n’a plus de dettes à payer,
  • la protection du patrimoine immobilier de la structure contre les créanciers professionnels,
  • une simplification de la vente de l’entreprise grâce à la minoration de son prix de cession,
  • une facilitation de la transmission du patrimoine aux enfants en leur donnant des parts de la SCI ou de l’entreprise d’exploitation selon qu’ils sont employés ou non dans ladite entreprise,
  • une diminution des taxes et impôts dont doit s’acquitter la société au cours de la vente du bien immobilier en profitant du régime fiscal des particuliers.

La simplification de la vente du bien immobilier avec la SCI

Au lieu de procéder à la vente du bien immobilier qu’ils possèdent en commun, les associés d’une SCI ont la possibilité de vendre leurs parts sociales. Or, il se trouve qu’il n’est pas nécessaire que la vente des parts d’une Société Civile Immobilière soit constatée par un acte authentique établi devant un notaire. En conséquence, ces cessions engendrent des frais dont le montant est inférieur à ceux d’une vente directe d’immeuble.

De plus, la cession des parts d’une SCI n’est pas non plus soumise aux droits de préemption des villes. À moins que la vente porte sur la majorité des actions d’une SCI ayant pour patrimoine une unité foncière. Dans ce cas précis, les droits de préemption s’appliquent si la vente de parts sociales intervient dans une SCI familiale.

Créer une SCI vous permet d’investir dans l’immobilier dans un cadre légal peu contraignant. Plus souple, cette forme de société est idéale pour la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers et épargne les associés des inconvénients de l’indivision.

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