L’intérêt d’une sci pour investir en immobilier

Est-il nécessaire de créer une société civile immobilière (SCI) quand on prévoit d’exploiter un bien immobilier ?

Voilà une des grandes questions que se posent les particuliers dans le cadre de la réalisation d’un projet d’investissement immobilier.

Découvrons ensemble les avantages de la création d’une SCI et pourquoi cela est si intéressant.

La création d’une SCI facilite la gestion et l’acquisition d’actifs immobiliers

Créer une SCI implique de nommer au moins un gérant qui est chargé d’exécuter la plupart des tâches de gestion concernant les immeubles détenus par la société. On assiste donc à une gestion plus souple qui ne nécessite pas l’unanimité de l’ensemble des associés avant certaines prises de décisions. On évite les blocages dus aux situations d’indivision.

L’unanimité n’est requise que pour les décisions solennelles touchant à la vente d’un bien immobilier de la société et la nomination ou la révocation du gérant. De plus, la SCI permet de mobiliser plus rapidement et facilement des fonds pour la réalisation d’un investissement qui aurait été impossible pour une seule personne.

En effet, le statut de SCI favorise l’augmentation de la capacité financière par la mise en commun simplifiée des capitaux financiers des investisseurs. Par ailleurs, les créanciers sociaux répondent plus favorablement aux demandes d’emprunt à cause de la garantie financière apportée par les associés. En réalité, ceux-ci sont, sous certaines conditions, indéfiniment responsables du passif social de la société.

Il devient ainsi plus facile d’acquérir un patrimoine immobilier.

Créer une SCI permet d’investir en toute discrétion

Quand vous investissez par le biais d’une SCI, un éventuel créancier n’a pas autant de facilités que dans le cadre d’un investissement direct personnel pour obtenir des informations sur l’étendue de votre patrimoine. Par exemple, si le créancier effectue des recherches sur les transactions immobilières à la conservation des hypothèques, il ne trouvera que le nom de votre SCI sur la « fiche propriétaire » du bien immobilier.

La facilité de sortie d’une SCI

Le statut juridique d’une société civile immobilière facilite la cession des parts entre les associés. Si un associé décide de sortir de l’investissement immobilier, il faut juste qu’il cède ses parts sociales aux autres associés suivant la procédure indiquée dans les statuts de la société.

Dans certaines SCI, il est possible pour l’associé de céder ses parts à un tiers si un agrément a été obtenu auparavant de la part des autres investisseurs. Il importe de souligner que cette opération n’est pas sujette à la vente obligatoire de l’immeuble.

La création d’une SCI pour transmettre facilement votre patrimoine

Avec ce type d’investissement, le bien immobilier qui est converti en parts sociales peut être transmis à un proche grâce à des procédures simplifiées et peu coûteuses.

Selon les besoins, cette transmission est possible de manière progressive avec plusieurs vagues de cessions de parts.

La SCI est aussi utile en cas de décès des propriétaires de l’actif immobilier. En réalité, les blocages dus à l’indivision dans le cadre du partage d’héritage sont évités.

Les décisions par rapport à l’immeuble sont prises en respect des statuts de la société. Un héritier ne pourra donc pas exiger la récupération de sa part sans avoir vendu ses titres.

Créer une SCI pour profiter d’avantages fiscaux intéressants

En créant une société civile immobilière, vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. En choisissant l’impôt sur les sociétés, les associés peuvent décider librement de se partager les dividendes ou de capitaliser les bénéfices.

Il existe également la possibilité d’amortir le bien immobilier pour diminuer le montant des bénéfices imposables effectués durant l’année.

Quand le régime d’imposition sur le revenu est choisi, une SCI se voit appliquer le régime d’exonération des plus-values immobilières pour durée de détention. Ainsi, pour l’achat d’un bien, la société peut bénéficier d’un abattement pour durée de détention calculé à compter de la date d’acquisition de l’immeuble, peu importe la date d’acquisition des titres.

Plus précisément, pour la plus-value sur cession d’immeuble, la SCI bénéficie d’un abattement complet à partir de la 22e année. De plus, un immeuble détenu depuis plus de 30 ans est exonéré des contributions sociales. Si l’investissement était réalisé à titre personnel, l’abattement n’est calculé qu’à partir du moment où le bien immobilier est inscrit dans le patrimoine (4 années de détention au minimum).

Par ailleurs, les associés peuvent inscrire les bénéfices imposables réalisés comme des bénéfices non commerciaux sur leurs déclarations personnelles de revenu. Ainsi, ils peuvent échapper aux contraintes fiscales liées à la réalisation de bénéfices commerciaux.

Quand il s’agit d’un investissement immobilier locatif, chaque associé profite également d’une réduction d’impôt en fonction du nombre de parts sociales détenues et de la durée de location. Les réductions sont de 12%, 18% et 21% pour respectivement 6, 9 et 12 années consécutives de location.

Investir par l’intermédiaire d’une SCI est très intéressant. Si vous aviez des doutes sur l’importance de la création d’une société civile immobilière pour votre projet d’investissement, nous espérons que les avantages présentés vous permettront désormais de faire le bon choix.

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