Mis à jour le 30 octobre 2026. Informations générales, pas un conseil juridique.
L'essentiel en 30 secondes : tu n'as besoin d'aucun visa pour acheter un bien aux États-Unis, ni pour y passer 90 jours avec l'ESTA. Pour rester plus longtemps, le visa B-1/B-2 permet de prospecter jusqu'à 6 mois, prolongeables sans garantie. Pour t'y installer en investisseur, il faut choisir entre le E-2 (une vraie entreprise), l'EB-5 (au moins 800 000 $) ou, pour des profils d'exception, l'auto-pétition NIW ou EB-1A. Attention : détenir, louer ou vendre ce bien déclenche des obligations fiscales américaines, indépendantes de ton visa.
Dans ce guide, je compare tous les visas utiles à un investisseur francophone, y compris les moins connus. Pour chacun, tu trouveras les conditions, la durée, les frais officiels et les honoraires d'avocat constatés en octobre 2026.
AU SOMMAIRE
- Acheter aux États-Unis ne donne aucun droit d'y vivre
- Fiscalité, États et financement : ce qui t'attend après l'achat
- ESTA et visa B-1/B-2 : voir et prospecter sans entreprise
- Le visa E-2 : le visa investisseur et ses pièges
- L'EB-5 : la green card contre un investissement
- L'auto-pétition : EB-1A et NIW, pour qui ?
- Les autres visas : L-1A, O-1, F-1, Gold Card et loterie
- Les visas face à la politique migratoire : ce qui reste accessible, ce qui se complique
- Comparatif : tous les visas côte à côte
- Quelle stratégie choisir selon ton projet ?
- Les erreurs à éviter
- Ce qu'il faut retenir
- FAQ : visa USA et investissement immobilier
ACHETER AUX ÉTATS-UNIS NE DONNE AUCUN DROIT D'Y VIVRE
La réponse courte : tu peux acheter un bien aux États-Unis sans visa, sans résidence et sans être citoyen, mais ce bien ne te donne aucun droit d'y séjourner ni d'y travailler.
Aucune loi fédérale n'impose un visa pour acheter une maison, un appartement ou un immeuble de rapport. Beaucoup d'investisseurs étrangers achètent d'ailleurs à distance, depuis leur pays. En revanche, posséder le bien ne change en rien ton statut d'immigration.
Le visa devient utile dès que tu veux séjourner longtemps, gérer une activité sur place ou t'installer. Ton statut influence aussi le financement : un acheteur non résident accède plus difficilement aux prêts classiques. Le fonctionnement du prêt américain, comparé au prêt français, est détaillé dans cet article sur le prêt immobilier aux USA.
Ce qui demande un visa, et ce qui n'en demande pas
| Ton projet | Visa nécessaire ? |
|---|---|
| Acheter un bien depuis la France | Non |
| Visiter pendant 90 jours maximum | Non, une autorisation ESTA suffit |
| Prospecter jusqu'à 6 mois | Oui, un visa B-1/B-2 |
| Diriger une entreprise américaine | Oui, par exemple un visa E-2 ou L-1A |
| T'installer durablement avec une green card | Oui : EB-5, NIW, EB-1A ou Gold Card |
| Étudier sur place | Oui, un visa F-1 |
FISCALITÉ, ÉTATS ET FINANCEMENT : CE QUI T'ATTEND APRÈS L'ACHAT
En bref : acheter ne demande aucun visa, mais posséder, louer et vendre un bien américain déclenche des obligations fiscales et légales indépendantes de ton statut d'immigration.
Les loyers : 30 % du montant brut par défaut
Par défaut, les loyers versés à un propriétaire non résident sont taxés à 30 % du montant brut, retenus à la source, sans déduction des charges, des intérêts d'emprunt ni de l'amortissement. En général, les conventions fiscales ne réduisent pas ce taux sur les loyers immobiliers.
Tu peux opter pour une imposition sur le revenu net grâce à l'option de l'article 871(d) : tu déclares alors tes loyers et tes charges sur le formulaire 1040-NR, et tu remets un formulaire W-8ECI à ton gestionnaire pour stopper la retenue. Cette option s'applique en principe aux années suivantes, sauf autorisation de l'IRS. Il faut pour cela un ITIN : voici comment l'obtenir. Les règles détaillées figurent sur la page de l'IRS consacrée aux propriétaires non-résidents de biens immobiliers américains.
La vente : la retenue FIRPTA porte sur le prix, pas sur le gain
Quand un non-résident vend un bien américain, l'acheteur doit en général retenir 15 % du prix de vente, et non du gain, puis le reverser à l'IRS. Ce taux est ramené à 10 % si l'acheteur occupe le bien comme résidence et que le prix est compris entre 300 000 et 1 million de dollars, et il n'y a pas de retenue sous 300 000 $ dans ce cas. Cette retenue n'est pas l'impôt final : tu la régularises ensuite par une déclaration, avec remboursement du surplus, ou en demandant en amont un certificat de retenue réduite. Pour déclarer la vente et récupérer un éventuel surplus, il faut un ITIN.
La succession : une exonération de seulement 60 000 $
Pour un non-résident, l'exonération d'impôt fédéral sur les successions ne vaut que 60 000 $ sur les biens situés aux États-Unis, immeubles compris, contre plusieurs millions pour un citoyen américain. Au-delà, le barème peut atteindre 40 %. La convention franco-américaine sur les successions et donations, signée en 1978 et modifiée en 2004, peut atténuer cette charge : fais-la étudier avant d'acheter, surtout si tu veux transmettre le bien à ta famille.
Côté France : déclarer et tenir compte de l'IFI
En tant que résident fiscal français, tu déclares aussi en France les loyers américains : la convention fiscale franco-américaine évite la double imposition grâce à un crédit d'impôt. Ton bien américain entre par ailleurs dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque ton patrimoine immobilier net dépasse le seuil d'imposition, car l'assiette est mondiale pour un résident fiscal français. Fais valider l'ensemble par un expert-comptable qui connaît les deux pays.
Les règles des États et le CFIUS
Plus d'une trentaine d'États limitent la propriété foncière étrangère, surtout pour les terres agricoles, les infrastructures critiques et les terrains proches de sites militaires. Ces lois visent principalement des pays jugés sensibles, comme la Chine, la Russie, l'Iran ou la Corée du Nord, et touchent rarement un acheteur français. Le CFIUS, le comité fédéral d'examen des investissements étrangers, peut aussi examiner un achat proche d'une installation militaire. Vérifie la loi de l'État et la localisation du bien avant de signer.
Le financement : 25 à 40 % d'apport en général
Un non-résident accède à des prêts dits « foreign national », proposés par des prêteurs spécialisés, avec un apport souvent compris entre 25 et 40 % du prix, des taux plus élevés que pour un résident et des justificatifs de ressources et de provenance des fonds. Beaucoup d'investisseurs étrangers achètent donc au comptant. Compare plusieurs prêteurs avant de t'engager. Les trois voies de financement (comptant, prêt fondé sur les loyers, prêt classique) sont décrites dans le guide du financement depuis la France.
Les obligations d'un propriétaire non-résident
| Sujet | Règle de base | À faire |
|---|---|---|
| Loyers | 30 % du brut retenus à la source par défaut | Étudier l'option sur le revenu net et obtenir un ITIN |
| Vente | Retenue FIRPTA de 15 % du prix en général | Anticiper avec un conseiller avant la signature |
| Succession | Exonération de 60 000 $ sur les biens américains | Faire étudier la convention France-États-Unis |
| France | Déclaration des loyers et prise en compte dans l'IFI | Faire valider par un expert-comptable des deux pays |
| États et CFIUS | Restrictions locales et contrôle près des sites militaires | Vérifier la loi de l'État et la localisation |
| Financement | Apport de 25 à 40 % en général | Comparer plusieurs prêteurs spécialisés |
Source officielle : IRS, propriétaires non-résidents de biens immobiliers américains.
ESTA ET VISA B-1/B-2 : VOIR ET PROSPECTER SANS ENTREPRISE
En bref : en tant que Français, tu viens 90 jours sans visa avec l'ESTA, et le visa B-1/B-2 te permet de prospecter plus longtemps sans investir ni créer de société.
L'ESTA : 90 jours, sans prolongation
La France fait partie du programme d'exemption de visa. Avec une autorisation ESTA, tu peux séjourner jusqu'à 90 jours par séjour, pour du tourisme ou des rendez-vous d'affaires. Cette durée ne peut pas être prolongée.
L'ESTA coûte 40,27 $ en 2026 et reste valable deux ans pour plusieurs séjours. Fais la demande uniquement sur le site officiel de l'ESTA : des sites intermédiaires facturent la même démarche beaucoup plus cher.
Le B-1/B-2 : prospecter plus longtemps
Le B-1 couvre les activités professionnelles ponctuelles : rencontrer des associés, étudier un marché, négocier des contrats, assister à des événements. Le B-2 couvre le tourisme. Les deux sont délivrés ensemble sous la forme d'un visa B-1/B-2.
Tu ne peux ni travailler, ni gérer une entreprise sur place avec ce visa. C'est en revanche l'outil le plus simple pour repérer des opportunités avant d'investir, sans mettre un capital sur la table. La page du Département d'État sur le visa d'affaires et de tourisme détaille les activités autorisées.
Le visa lui-même est valable plusieurs années, mais la durée de chaque séjour est fixée par l'agent à ton arrivée : 6 mois au maximum. Tu peux ensuite demander une prolongation à l'USCIS avec le formulaire I-539, avant la fin de ton séjour autorisé. L'USCIS décide librement, et tu dois démontrer que ton séjour reste temporaire. Compte plusieurs mois de traitement.
Méfie-toi des formules toutes faites du type « 6 mois par an, puis un an d'affilée ». Ce n'est pas une règle : c'est un séjour de 6 mois au plus à l'entrée, puis une prolongation possible, jamais garantie.
L'entretien consulaire : prouver que tu rentreras
Pour obtenir le visa, tu remplis le formulaire en ligne DS-160, tu paies 185 $ de frais et tu passes un entretien à l'ambassade. Le droit américain part du principe que tout demandeur de visa visiteur veut s'installer, tant qu'il n'a pas prouvé le contraire. Ton rôle : démontrer des attaches solides qui te ramènent en France.
L'entretien peut se dérouler en anglais : prépare-toi à répondre simplement, précisément et honnêtement sur ton projet. Dans certains cas, le consulat garde ensuite ton passeport quelques jours pour y apposer le visa.
Attention à l'intention de séjour : l'ESTA et le visa B-1/B-2 supposent un séjour temporaire. Si tu laisses entendre que tu veux t'installer, ou si tu as déjà déposé une demande de résidence permanente, ton dossier peut être refusé. Prospecter d'abord puis décider ensuite est cohérent, à condition d'être sincère sur tes intentions du moment.
Les attaches qui renforcent ton dossier :
- Un patrimoine en France, par exemple des biens immobiliers, éventuellement détenus via une SCI, ou des parts de société.
- Une entreprise ou un emploi en France qui t'attend à ton retour.
- Une famille en France : conjoint, enfants à charge.
- Un projet de séjour précis et limité : dates, villes visitées, rendez-vous prévus.
- Des ressources financières suffisantes pour financer ton séjour.
Ce sont des points d'attention généraux, pas un conseil personnalisé. Ne déclare jamais une intention que tu n'as pas : une fausse déclaration peut te fermer l'accès aux visas pour longtemps.
ESTA ou visa B-1/B-2 : le comparatif
| Critère | ESTA | Visa B-1/B-2 |
|---|---|---|
| Durée par séjour | 90 jours maximum | Jusqu'à 6 mois, fixés à l'entrée |
| Prolongation | Impossible | Possible auprès de l'USCIS (I-539), sans garantie |
| Démarche | Formulaire en ligne | Formulaire DS-160 et entretien consulaire |
| Coût officiel | 40,27 $ | 185 $ |
| Activités autorisées | Tourisme, rendez-vous d'affaires | Tourisme, prospection, rendez-vous d'affaires |
| Travailler sur place | Non | Non |
Sources officielles : ESTA et Département d'État.
Frais d'intégrité de 250 $ : la loi de juillet 2025 prévoit des frais supplémentaires de 250 $ pour la plupart des visas non-immigrants, hors ESTA. Les sources divergent sur leur date d'application effective : vérifie le montant exact sur le site du Département d'État avant de payer.
LE VISA E-2 : LE VISA INVESTISSEUR ET SES PIÈGES
La réponse courte : le E-2 est ouvert aux Français, mais il exige un investissement substantiel dans une entreprise réelle et active que tu diriges sur place : un bien locatif détenu passivement ne suffit pas.
La France fait partie des pays de traité qui donnent accès au E-2. Il n'existe aucun montant minimum officiel : l'investissement doit être « substantiel » par rapport au coût de l'entreprise, et celle-ci ne doit pas être marginale, c'est-à-dire incapable de faire vivre ta famille au-delà du strict minimum. Au moins la moitié de l'entreprise doit appartenir à des ressortissants du pays de traité, et tu dois être en position de la diriger. Les conditions détaillées figurent sur la page du Département d'État.
Les capitaux doivent être réellement engagés, et leur origine doit pouvoir être tracée. Le visa est délivré pour une durée pouvant aller jusqu'à 5 ans selon la nationalité, avec un séjour accordé par périodes de 2 ans, renouvelable tant que l'entreprise remplit les conditions. Ton conjoint peut demander un permis de travail, pas tes enfants.
Le E-2 reste un visa temporaire, sans lien automatique avec la green card. Il suppose de maintenir et de développer l'entreprise pendant toute la durée du visa : c'est un engagement de plusieurs années, pas une formalité. Comme tout visa E, il suppose l'intention de quitter les États-Unis à la fin du statut.
Et l'immobilier ? Un portefeuille de biens loués sans activité réelle est en général considéré comme un investissement passif, donc refusé. Une activité immobilière active, par exemple de la rénovation-revente, de la promotion ou une société de gestion avec salariés et contrats, peut être étudiée. Seul un avocat d'immigration peut dire si ton projet tient la route, car ce qui compte est l'existence d'une activité commerciale réelle, pas la nature immobilière de l'actif.
Demande-toi d'abord si tu veux réellement diriger une entreprise sur place pendant des années. Si ton objectif est d'abord d'investir dans l'immobilier américain, le E-2 n'est pas le point de départ naturel. Poser d'abord tes bases administratives américaines depuis la France, c'est précisément l'objet du Protocole USA.
Le E-1, pour le commerce entre la France et les États-Unis
La France est aussi pays de traité pour le E-1, destiné à ceux qui exercent déjà un commerce de biens ou de services substantiel, principalement entre les États-Unis et leur pays de nationalité. Plus de la moitié des échanges internationaux de l'entreprise doit se faire avec ce pays, et au moins la moitié de l'entreprise doit appartenir à des ressortissants du traité. Il ne permet pas de venir chercher des relations commerciales qui n'existent pas encore, et il ne convient pas à un investisseur qui achète simplement des biens locatifs.
Le E-2 en un coup d'œil
| Élément | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Éligibilité | Ressortissant d'un pays de traité, dont la France |
| Investissement minimum | Aucun montant officiel : il doit être « substantiel » |
| Ordre de grandeur constaté | Souvent cité entre 80 000 et 200 000 $, sans que ce soit un minimum légal |
| Frais officiels | 315 $ par demandeur |
| Honoraires d'avocat | 5 000 à 15 000 $, plus 1 000 à 2 000 $ par personne à charge |
| Durée | Visa jusqu'à 5 ans selon la nationalité, séjour par périodes de 2 ans |
| Green card | Non : visa temporaire |
Source officielle : Département d'État, visas E. Honoraires : tarifs publics de cabinets d'avocats, relevés en octobre 2026.
L'EB-5 : LA GREEN CARD CONTRE UN INVESTISSEMENT
En bref : l'EB-5 donne accès à la green card pour un investissement d'au moins 800 000 $ en zone ciblée, ou 1 050 000 $ ailleurs, avec la création d'au moins 10 emplois.
L'EB-5 est administré par l'USCIS. Les montants actuels résultent de la réforme de 2022. L'investissement peut se faire directement dans ta propre entreprise ou via un centre régional, solution choisie par la majorité des investisseurs.
La green card est d'abord conditionnelle pendant 2 ans, puis une seconde demande permet de lever les conditions. Tu dois prouver l'origine licite des fonds et le risque réel de l'investissement. Ce n'est donc pas un placement immobilier classique : ton capital est engagé dans un projet qui crée des emplois.
Les coûts s'accumulent : honoraires d'avocat, souvent 15 000 à 50 000 $ selon les cabinets, frais administratifs du centre régional, souvent 50 000 à 80 000 $, et frais USCIS. Pour un investisseur qui cherche d'abord à acheter des biens locatifs, c'est une voie très éloignée du projet.
Les frais de l'USCIS vont plus que doubler le 30 novembre 2026, selon la règle finale du DHS publiée au Federal Register le 30 septembre 2026. Le I-526E passe de 3 675 à 7 850 $, le I-526 de 3 675 à 7 615 $ et le I-829 de 3 750 à 5 000 $, avec 1 100 $ de frais de fonds d'intégrité pour le I-526E. C'est la date du cachet de la poste qui détermine le barème applicable. Ces hausses ne concernent pas les frais des centres régionaux, qui sont fixés par ces organisations privées.
L'investissement doit être « à risque » : aucune garantie de remboursement ni de rendement ne doit l'accompagner, ce qui le distingue d'un placement immobilier classique. Investir directement dans ta propre entreprise te donne le contrôle mais t'oblige à créer toi-même les emplois, alors qu'un centre régional compte aussi les emplois indirects et laisse un rôle plus passif. Selon ton pays de naissance, une file d'attente peut exister pour l'obtention de la résidence : consulte le Visa Bulletin du Département d'État pour ton cas.
Et le visa à 500 000 $ ? Ce qui s'est vraiment passé
La réponse courte : ce visa existait bien, c'était l'EB-5, mais il donnait une green card et non la nationalité, et le seuil de 500 000 $ n'existe plus.
Jusqu'en novembre 2019, l'EB-5 s'obtenait à partir de 500 000 $ en zone ciblée. Un règlement a ensuite porté ce seuil à 900 000 $, avant d'être annulé par un tribunal en juin 2021. Depuis le 15 mars 2022, la loi fixe 800 000 $ en zone ciblée et 1 050 000 $ ailleurs.
A-t-il été supprimé ? Non : l'EB-5 existe toujours, et l'USCIS vient de publier de nouveaux frais. Le programme des centres régionaux, lui, n'est autorisé par le Congrès que jusqu'au 30 septembre 2027. Si le Congrès ne le renouvelle pas, seuls les dossiers déposés jusqu'au 30 septembre 2026 sont protégés par la loi de 2022 : un investisseur qui dépose aujourd'hui s'expose donc à un risque réglementaire.
Peut-il revenir ? Un retour à 500 000 $ est peu plausible à court terme : les seuils sont fixés par la loi, seul le Congrès peut les baisser, et ils doivent au contraire être relevés avec l'inflation pour les dossiers déposés à partir du 1er janvier 2027.
Et la nationalité ? Aucun visa américain ne l'accorde directement. Un titulaire de green card peut demander la naturalisation après 5 ans de résidence permanente continue, ou 3 ans s'il est marié à un citoyen américain, sous conditions de résidence effective, de bonne moralité et de tests d'anglais et d'instruction civique.
Des États proposent-ils encore ce type de visa ? Non : l'immigration relève de l'État fédéral, et aucun État ne peut délivrer de visa ni de résidence. Avant 2022, certains États désignaient les zones à fort chômage donnant droit au seuil réduit ; depuis la réforme, c'est le DHS qui s'en charge.
L'EB-5 en chiffres
| Élément | Montant ou règle |
|---|---|
| Investissement minimum en zone ciblée | 800 000 $ |
| Investissement minimum ailleurs | 1 050 000 $ |
| Emplois à créer | Au moins 10 emplois à temps plein |
| Frais USCIS du I-526E | 3 675 $ jusqu'au 29 novembre 2026, puis 7 850 $ (cachet de la poste) |
| Frais USCIS du I-829 | 3 750 $, puis 5 000 $ à partir du 30 novembre 2026 |
| Honoraires d'avocat constatés | 15 000 à 50 000 $ |
| Frais administratifs du centre régional | 50 000 à 80 000 $ en général |
| Résultat | Green card conditionnelle de 2 ans |
Source officielle : USCIS, programme EB-5. Honoraires et frais de centre : relevés auprès de cabinets et de plateformes d'investissement en octobre 2026.
L'AUTO-PÉTITION : EB-1A ET NIW, POUR QUI ?
La réponse courte : l'auto-pétition (« self-petition ») consiste à demander toi-même ta green card, sans employeur, mais elle n'existe que pour l'EB-1A et l'EB-2 NIW, et elle ne repose pas sur le fait d'investir dans l'immobilier.
Dans une auto-pétition, tu déposes toi-même le formulaire I-140, à la fois comme demandeur et comme bénéficiaire. L'USCIS confirme que la voie du NIW, dispense d'offre d'emploi dans l'intérêt national, permet de se passer d'employeur. L'EB-1A, réservé aux capacités extraordinaires, fonctionne de la même façon.
Les critères sont exigeants. L'EB-1A demande une reconnaissance durable au niveau national ou international, démontrée en général par au moins 3 critères sur 10. Le NIW exige que ton projet ait un mérite substantiel et une importance nationale pour les États-Unis.
En janvier 2025, l'USCIS a précisé dans son manuel de politique que tous les entrepreneurs ne sont pas éligibles au NIW. Ces voies visent surtout des chercheurs, ingénieurs, médecins ou entrepreneurs au parcours très documenté. Un investisseur dont l'unique projet est d'acheter des biens locatifs n'entre en général pas dans ce cadre.
EB-1A ou NIW : le comparatif
| Critère | EB-1A | EB-2 NIW |
|---|---|---|
| Pour qui | Capacités extraordinaires, sommet de son domaine | Projet d'intérêt national, avec un mérite substantiel |
| Niveau d'exigence | Très élevé : environ 32 % d'approbations au printemps 2026, selon les données de l'USCIS | Élevé : environ 55 % d'approbations au printemps 2026, selon les données de l'USCIS |
| Qui dépose le dossier | Toi-même (formulaire I-140) | Toi-même (formulaire I-140) |
| Frais USCIS | Environ 1 015 $ (715 $ + 300 $ de frais de programme d'asile) ; traitement accéléré : 2 965 $ | Environ 1 015 $ (715 $ + 300 $ de frais de programme d'asile) ; traitement accéléré : 2 965 $ |
| Honoraires d'avocat constatés | 5 000 à 15 000 $ | 5 000 à 15 000 $ environ |
| Résultat | Green card | Green card |
Source officielle : USCIS, catégorie EB-2 et NIW. Vérifie le barème des frais sur le site de l'USCIS avant tout dépôt.
Faire soi-même sa demande est possible légalement, mais la qualité du dossier décide de tout. La plupart des candidats se font accompagner, et c'est le choix le plus prudent.
LES AUTRES VISAS : L-1A, O-1, F-1, GOLD CARD ET LOTERIE
En bref : le L-1A permet d'ouvrir une filiale américaine depuis ta société en France, avec l'EB-1C comme suite possible, le O-1 exige un employeur ou un agent, le F-1 sert à étudier, et la Gold Card comme la loterie sont aujourd'hui incertaines.
Le L-1A : ouvrir une filiale américaine
Si tu diriges déjà une société en France, le L-1A permet d'envoyer un dirigeant ouvrir un bureau aux États-Unis pour cette société. Selon l'USCIS, il faut avoir occupé un poste de dirigeant ou de cadre pendant au moins un an en continu au cours des trois dernières années, et avoir sécurisé des locaux. Le premier séjour est limité à un an, prolongeable si l'activité se développe.
Une fois l'entité américaine active depuis plus d'un an, le dirigeant peut viser l'EB-1C, la green card des cadres de multinationales, sans certification du travail. Il faut avoir dirigé la société à l'étranger pendant au moins un an au cours des trois dernières années, et l'entité américaine doit exister depuis plus d'un an. C'est la suite naturelle du L-1A pour qui dirige déjà une société en France.
Le O-1 : le talent exceptionnel
Le O-1A s'adresse aux personnes aux capacités extraordinaires dans les sciences, l'éducation, les affaires ou le sport, pas seulement aux artistes. Dès l'instant où tu excelles dans un domaine et que tu peux le prouver (parutions dans la presse, classements nationaux ou autres distinctions), tu peux envisager ce visa, à condition d'apporter toutes les pièces qui l'attestent. Tu ne peux pas le demander seul : un employeur américain ou un agent dépose le dossier. Selon les cas, une société distincte que tu détiens peut jouer ce rôle, ce qui demande une structuration soignée.
Le H-1B : rarement adapté à un investisseur
Le H-1B suppose un employeur américain, un poste spécialisé et, en général, un tirage au sort. Il peut convenir à un fondateur salarié de sa propre société dans des cas précis, mais ce n'est pas une voie d'investisseur. Un supplément de 100 000 $ pour certaines nouvelles demandes fait l'objet de contentieux en 2026 : vérifie son statut avant de t'y intéresser.
Le F-1 : rester longtemps en étudiant
Le visa étudiant F-1 permet de séjourner aux États-Unis pendant la durée d'études à temps plein. Il coûte 185 $ de frais de visa et 350 $ de frais SEVIS, et il impose d'étudier réellement : ce n'est pas un visa d'investisseur. Il peut en revanche servir à apprendre l'anglais et à comprendre un marché de l'intérieur.
La Gold Card : 1 million de dollars
Lancée en décembre 2025, la Gold Card donne accès à la résidence permanente contre une contribution de 1 million de dollars, plus 15 000 $ de frais de traitement. En avril 2026, le secrétaire au Commerce annonçait une seule approbation, et un recours en justice conteste le programme. Considère-la comme une option à surveiller, pas comme une base de projet.
Que remplace-t-elle ? Officiellement, rien. Elle a été présentée à l'origine comme une remplaçante de l'EB-5, mais l'EB-5 reste en vigueur : il repose sur une loi du Congrès, alors que la Gold Card repose sur un décret présidentiel du 19 septembre 2025. Elle ne crée pas de nouvelle catégorie de visa : elle fait passer les candidats par l'EB-1 et l'EB-2 existants, avec les mêmes numéros de visa annuels.
A-t-elle un avenir au-delà de l'actuel président ? Rien n'est garanti. Un décret peut être annulé par un successeur, et un recours déposé en février 2026 par une association d'universitaires conteste sa légalité : début octobre 2026, aucune décision sur le fond n'avait été rendue et aucun jugement n'avait suspendu le programme. Seule une loi pourrait la rendre durable, donc mieux vaut ne pas bâtir un projet sur elle.
La loterie de la green card
La loterie est le visa dont tout le monde parle autour de soi. Son avenir est aujourd'hui incertain : une suspension a été annoncée en décembre 2025, et la date d'ouverture des inscriptions n'est pas confirmée. Vérifie la situation sur le site du Département d'État, et méfie-toi des sites payants qui promettent de gagner.
LES VISAS FACE À LA POLITIQUE MIGRATOIRE : CE QUI RESTE ACCESSIBLE, CE QUI SE COMPLIQUE
La réponse courte : les catégories de visa sont fixées par la loi, mais la facilité de les obtenir dépend beaucoup de décisions de l'exécutif, qui changent d'une administration à l'autre : frais, contrôles, entretiens, décrets.
Le Congrès crée et finance les catégories de visa. Le président, le Département d'État et l'USCIS fixent en revanche les barèmes de frais, les règles d'entretien, l'intensité des contrôles et certains décrets. Ce sont ces leviers qui rendent un même visa plus ou moins accessible selon la période.
Depuis 2025, plusieurs mesures ont durci le parcours des demandeurs. La plupart des dispenses d'entretien pour les visas non-immigrants ont disparu depuis le 2 septembre 2025, et la demande se fait désormais dans son pays de nationalité ou de résidence. S'y ajoutent des frais d'intégrité de 250 $ prévus par la loi de 2025, un décret sur la Gold Card et des frais EB-5 qui doublent le 30 novembre 2026.
Ce qui reste accessible : le O-1, l'ESTA et le B-1/B-2
Le O-1 (le A pour les sciences, l'éducation, les affaires et le sport, le B pour les arts) garde un taux d'approbation d'environ 91 % selon les données de l'USCIS pour l'année fiscale 2026, un niveau stable depuis plusieurs années. Il n'est soumis ni à un quota ni à un tirage au sort. C'est donc un visa accessible, à condition d'avoir réellement le profil et de monter un dossier solide. Un Français continue par ailleurs de voyager 90 jours avec l'ESTA et peut demander un visa B-1/B-2.
Ce qui se complique : le E-2 et les auto-pétitions
Les règles du E-2 n'ont pas changé, et son taux d'approbation consulaire était d'environ 90 % pour l'année fiscale 2024, dernier chiffre public. Des cabinets d'avocats constatent toutefois depuis 2025 un contrôle plus strict : origine des fonds, solidité du projet, parcours de l'investisseur, y compris pour les renouvellements, avec des entretiens plus longs. Le E-2 reste donc possible, mais il demande un dossier mieux préparé qu'avant.
Les green cards par auto-pétition se durcissent nettement. Selon les données de l'USCIS compilées par des cabinets, le taux d'approbation de l'EB-1A est tombé à environ 32 % au printemps 2026, un plus bas historique, et celui du NIW s'établit autour de 55 %.
Les visas face à la politique migratoire, en octobre 2026
| Visa | Sensibilité à la politique | Situation observée |
|---|---|---|
| ESTA et B-1/B-2 | Moyenne | Accessibles pour un Français ; entretien en personne exigé pour une première demande de visa, frais en hausse |
| O-1A et O-1B | Faible à moyenne | Taux d'approbation d'environ 91 %, stable |
| E-2 | Moyenne | Règles inchangées, contrôle plus strict, entretien dans ton pays de résidence |
| EB-5 | Forte pour les frais, faible pour les règles | Frais USCIS doublés le 30 novembre 2026 ; centres régionaux autorisés jusqu'au 30 septembre 2027 |
| EB-1A et NIW | Forte | Taux d'approbation en nette baisse en 2026 (environ 32 % et 55 %) |
| Gold Card | Très forte | Décret contesté en justice, une seule approbation annoncée en avril 2026 |
| Loterie DV | Très forte | Suspendue ou incertaine |
Sources : données de l'USCIS compilées par des cabinets d'avocats, annonces du Département d'État et du DHS (2025 et 2026). La situation change vite : vérifie-la le jour où tu lances ta démarche.
Ce que ça change pour toi :
- Vérifie les frais, les délais et les règles le jour où tu lances ta démarche.
- Monte un dossier plus solide qu'avant, car le contrôle porte davantage sur les justificatifs.
- Prévois une marge de temps et de budget pour des entretiens plus nombreux et des frais qui peuvent augmenter.
- Méfie-toi des programmes fondés uniquement sur un décret, plus fragiles juridiquement que ceux fondés sur une loi.
Ce sont des points d'attention généraux, pas un conseil personnalisé.
COMPARATIF : TOUS LES VISAS CÔTE À CÔTE
La réponse courte : seuls l'EB-5, l'EB-1A, le NIW et la Gold Card mènent directement à la green card ; tous les autres visas sont temporaires.
Conditions et durées
| Visa | Pour quoi faire | Durée | Green card ? |
|---|---|---|---|
| ESTA | Tourisme, rendez-vous d'affaires | 90 jours par séjour, non prolongeable | Non |
| B-1/B-2 | Prospecter, tourisme | Jusqu'à 6 mois, prolongation possible sans garantie | Non |
| E-2 | Diriger une entreprise américaine | Visa jusqu'à 5 ans, séjour par périodes de 2 ans, renouvelable | Non |
| E-1 | Commerce international entre la France et les États-Unis | Séjour par périodes, renouvelable tant que le commerce se poursuit | Non |
| L-1A (nouveau bureau) | Ouvrir une filiale depuis une société étrangère | 1 an, puis prolongations | Non |
| EB-1C | Green card des cadres de multinationales, après un L-1A | Résidence permanente | Oui |
| O-1A | Talent exceptionnel, via employeur ou agent | Selon le dossier | Non |
| F-1 | Étudier à temps plein | Durée des études | Non |
| EB-5 | Investir 800 000 ou 1 050 000 $ | Résidence permanente (conditionnelle 2 ans) | Oui |
| EB-1A et NIW | Auto-pétition, profils d'exception | Résidence permanente | Oui |
| Gold Card | Contribution de 1 million de dollars | Résidence permanente | Oui, statut contesté |
Frais officiels et honoraires d'avocat constatés
| Démarche | Frais officiels | Honoraires d'avocat constatés |
|---|---|---|
| ESTA | 40,27 $ | Inutile |
| Visa B-1/B-2 | 185 $ (voir frais d'intégrité) | Souvent aucun : démarche faisable seul |
| Visa E-2 | 315 $ par demandeur | 5 000 à 15 000 $, plus 1 000 à 2 000 $ par personne à charge |
| E-1 | 315 $ par demandeur | Variable : devis nécessaire |
| O-1A | Barème USCIS (formulaire I-129) | Environ 4 000 à 8 000 $ |
| L-1A | Barème USCIS (formulaire I-129) | Variable : devis nécessaire |
| EB-1C | Barème USCIS (formulaire I-140) | Variable : devis nécessaire |
| EB-1A ou NIW | Environ 1 015 $, accélération : 2 965 $ | Environ 5 000 à 15 000 $ |
| EB-5 | I-526E : 3 675 $, puis 7 850 $ dès le 30 novembre 2026 ; I-829 : 5 000 $ dès cette date | 15 000 à 50 000 $, plus 50 000 à 80 000 $ de frais de centre régional |
| Gold Card | 1 million de dollars, plus 15 000 $ de frais de traitement | Variable : devis nécessaire |
Les honoraires viennent de tarifs publics de cabinets d'avocats d'immigration relevés en octobre 2026 : ce sont des fourchettes, pas des devis. Les frais officiels peuvent changer, vérifie-les avant tout dépôt.
QUELLE STRATÉGIE CHOISIR SELON TON PROJET ?
En bref : le visa dépend de ce que tu veux faire sur place, pas du montant que tu investis, donc commence par définir ton projet.
Ton projet et la piste à étudier
| Ton projet | Piste à étudier | Avocat nécessaire ? |
|---|---|---|
| Investir à distance dans le locatif | Aucun visa, ESTA pour les visites | Pas pour le visa |
| Repérer le marché pendant plusieurs mois | Visa B-1/B-2 | En général non |
| M'installer avec une activité réelle | E-2 ou L-1A | Oui |
| Disposer d'au moins 800 000 $ | EB-5 | Oui |
| Profil d'exception | NIW ou EB-1A | Recommandé |
| Je dirige déjà une société en France depuis plus d'un an | L-1A, puis éventuellement EB-1C | Oui |
| Mon activité est du commerce entre la France et les États-Unis | E-1 | Oui |
| Apprendre l'anglais et le marché sur place | Visa F-1 | En général non |
Ma recommandation
Mon avis : le visa est la dernière étape, pas la première. Avant de payer un avocat pour un E-2 ou un EB-5, vérifie si tu as vraiment besoin de vivre sur place. Pour beaucoup d'investisseurs, acheter à distance et venir régulièrement avec l'ESTA ou un B-1/B-2 suffit largement. C'est la logique du Protocole USA : tout préparer depuis la France d'abord.
Ce que tu peux faire seul, et quand appeler un avocat
Seul, depuis la France :
- Faire ta demande d'ESTA sur le site officiel.
- Remplir le DS-160 et passer l'entretien pour un B-1/B-2.
- Réunir les justificatifs de tes attaches en France.
- Poser ton existence administrative américaine avant de partir : compte en banque, ITIN, adresse, numéro de téléphone américain. (les étapes sont détaillées dans l'article sur le prêt immobilier)
Avec un avocat d'immigration :
- Un dossier E-2 ou L-1A.
- Un dossier EB-5.
- Une auto-pétition NIW ou EB-1A.
- Un dossier O-1.
- Tout cas avec un refus de visa ou un dépassement de séjour dans ton passé.
Le Protocole USA t'aide dans toutes tes démarches pour atteindre l'objectif d'arriver aux États-Unis avec tout ce qu'il te faut pour avancer vers un visa : compte en banque, ITIN, adresse, numéro de téléphone américain... La grande majorité des démarches se font depuis ton canapé !!!
Je montre pas à pas, en vidéo, les démarches que je réalise moi-même, dans le bon ordre. Il coûte 879 € et ne remplace pas un avocat pour un dossier de visa. Retrouve aussi toutes mes formations.
LES ERREURS À ÉVITER
En bref : la plupart des refus et des blocages viennent d'une intention de rester mal défendue, d'une activité interdite ou d'une démarche faite sur un site non officiel.
- Dépasser les 90 jours de l'ESTA : même un jour de dépassement peut compromettre tes prochains voyages.
- Travailler ou gérer une entreprise sur place avec un ESTA ou un B-1/B-2.
- Utiliser un B-1/B-2 pour t'installer de fait, puis demander une prolongation sans motif temporaire crédible.
- Payer un site intermédiaire pour ton ESTA : seule la démarche sur le site officiel est nécessaire.
- Croire qu'acheter un bien donne un titre de séjour.
- Viser un E-2 avec un simple investissement locatif passif.
- Mentir à l'entretien ou fournir un document inexact.
- Acheter sans anticiper la fiscalité : retenue de 30 % sur les loyers, retenue FIRPTA à la vente, droits de succession.
- Laisser entendre à l'entretien que tu veux t'installer alors que tu demandes un B-1/B-2.
- Bâtir un projet sur un programme fondé uniquement sur un décret, comme la Gold Card.
CE QU'IL FAUT RETENIR
Tu peux investir aux États-Unis sans visa : le visa ne devient utile que si tu veux y séjourner longtemps, y travailler ou t'y installer.
- Acheter : aucun visa n'est nécessaire.
- Visiter : l'ESTA, 90 jours par séjour.
- Prospecter : le B-1/B-2, jusqu'à 6 mois, avec une prolongation possible mais jamais garantie.
- Diriger une activité : le E-2 pour une entreprise réelle, ou le L-1A depuis ta société en France.
- Obtenir la green card : l'EB-5 à partir de 800 000 $, l'EB-1C après un L-1A, le NIW ou l'EB-1A pour les profils d'exception, la Gold Card à surveiller.
- Après l'achat : loyers retenus à 30 % du brut par défaut, retenue FIRPTA à la vente et succession à anticiper.
- Politique migratoire : le O-1 reste accessible, le E-2 se contrôle plus strictement, les auto-pétitions et la Gold Card sont fragilisées : vérifie la situation avant de te lancer.
- Le visa à 500 000 $ : c'était l'EB-5, une green card et non la nationalité, et ce seuil n'existe plus depuis 2022.
- Loterie : suspendue ou incertaine, à vérifier avant toute inscription.
Si tu veux démarrer avec la bonne méthode, arriver aux États-Unis avec tout ce qu'il te faut et faire la grande majorité des démarches depuis ton canapé, découvre le Protocole USA. Tu peux aussi réserver un rendez-vous gratuit avec moi pour faire le point sur ton projet.
FAQ : VISA USA ET INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Faut-il un visa pour acheter un bien immobilier aux États-Unis ?
Non. Aucune loi fédérale n'impose un visa, une résidence ou la citoyenneté pour acheter un bien aux États-Unis. En revanche, posséder ce bien ne donne aucun droit d'y séjourner ni d'y travailler.
Combien de temps un Français peut-il rester aux États-Unis sans visa ?
90 jours par séjour avec une autorisation ESTA, sans possibilité de prolongation. Au-delà, il faut un visa adapté, par exemple le B-1/B-2 pour prospecter.
Peut-on rester un an aux États-Unis avec un visa B-1/B-2 ?
En principe, la durée du séjour est fixée à l'entrée, avec un maximum de 6 mois. Une prolongation peut être demandée à l'USCIS avec le formulaire I-539, mais elle n'est jamais garantie et il faut prouver que le séjour reste temporaire.
Le visa E-2 permet-il d'investir dans l'immobilier locatif ?
Rarement. Le E-2 exige une entreprise réelle et active que l'investisseur dirige, et un investissement passif, comme des biens loués sans activité, est en général refusé. Un avocat d'immigration doit étudier le projet au cas par cas.
La Gold Card américaine va-t-elle durer ?
Rien n'est garanti. Elle repose sur un décret présidentiel, et non sur une loi, et un recours en justice conteste sa légalité depuis février 2026. Seul le Congrès pourrait la rendre durable, et un futur président pourrait l'annuler.
Combien faut-il investir pour une green card avec l'EB-5, et le seuil de 500 000 $ existe-t-il encore ?
Non, plus depuis 2022. Le seuil est de 800 000 $ en zone ciblée et de 1 050 000 $ ailleurs, avec la création d'au moins 10 emplois, et il doit être relevé avec l'inflation pour les dossiers déposés à partir du 1er janvier 2027. S'ajoutent des honoraires d'avocat et, via un centre régional, des frais administratifs.
Qu'est-ce que l'auto-pétition aux États-Unis ?
C'est une demande de green card déposée par la personne elle-même, sans employeur, avec le formulaire I-140. Elle n'existe que pour l'EB-1A (capacités extraordinaires) et l'EB-2 NIW (intérêt national).
Quels impôts un propriétaire non-résident paie-t-il sur un bien locatif aux États-Unis ?
Par défaut, 30 % des loyers bruts sont retenus à la source, sans déduction des charges. Une option permet d'être imposé sur le revenu net, avec une déclaration 1040-NR. À la revente, la retenue FIRPTA peut atteindre 15 % du prix, indépendamment du gain réel.
À toi de jouer : quel visa ou quelle stratégie envisages-tu pour investir aux États-Unis ? Dis-le-moi en commentaire : ça aidera les autres lecteurs.
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Tu as aimé cet article ? Regarde celui-ci, qui complète tes questions sur les démarches américaines : Numéro ITIN : comment l'obtenir depuis la France et éviter les arnaques.
Contenu informatif, ne constituant pas un conseil juridique ou en immigration personnalisé. Les règles, les frais et les délais évoluent : vérifie-les sur les sites officiels avant toute démarche.
