Biens immobiliers à ne pas acheter : les 5 types à fuir

Mis à jour le 11 novembre 2026, d'après les sources officielles et mon expérience de terrain

Il y a cinq types de biens que je n'achète plus : l'ancien à gros travaux au budget sous-évalué, le bien en zone inondable, le bien avec une cuve à fioul ou une fosse septique récente, le bien qui vient de passer entre les mains d'un marchand de biens, et le bien atypique. Ce sont mes règles, issues de plus de 20 ans d'immobilier entre ce que j'ai acheté, mes clients et mes élèves. Pour chacune, tu as juste après les données officielles qui disent si je dramatise ou non.

Dit comme ça, ça peut paraître sévère. Sauf que dans les faits, ce sont presque toujours les mêmes erreurs qui coûtent cher : un coup de cœur, un budget travaux trop petit, un risque que le vendeur ne connaît pas lui-même, et un bien que personne ne voudra racheter le jour où tu as besoin d'argent.

Je précise tout de suite : je n'achète plus ce type de biens, mais j'en ai moi-même acheté certains de ceux que je te déconseille. Je ne m'adresse pas aux exceptions (l'artisan qui rénove lui-même, le plombier qui maîtrise les fosses septiques), je m'adresse à la généralité. Et si tu lis ça en te disant que tu es l'exception, vérifie-le avec des chiffres, pas avec ton envie.

AU SOMMAIRE

• Les 5 biens en un tableau
• 1. L'ancien à coup de cœur : le budget travaux toujours sous-évalué
• 2. Le bien en zone inondable
• 3. La cuve à fioul et la fosse septique
• 4. Le bien déjà passé chez un marchand de biens
• 5. Le bien atypique
• Ce qui pourrait me donner tort
• Les vérifications avant de signer
• FAQ

LES 5 BIENS À FUIR EN UN TABLEAU

Chaque bien a le même défaut de fond : il te coûte plus cher que prévu, ou il se revend mal. Voici le résumé avant le détail.

1. L'ANCIEN À COUP DE CŒUR : LE BUDGET TRAVAUX TOUJOURS SOUS-ÉVALUÉ

Je n'achète pas un vieux bâti à gros travaux parce que le budget prévu est presque toujours trop petit par rapport à l'ampleur du projet. Les pierres apparentes, c'est magnifique, on a un coup de cœur. Ça doit rester beau dans ta tête : tu ne dois pas financer et commencer à travailler sur un bien dont tu n'as pas chiffré le fond.

Mon meilleur exemple, ce sont les planchers. Combien de fois, avec ma mère, on a sondé un sol pour tomber sur les poutres, un tas de gravats, puis des tomettes, une première couche de carrelage, une deuxième, parfois une troisième ? Et toi, tu vas faire quoi ? Coller une quatrième couche par-dessus. Quand ça va s'effondrer, tu ne pourras pas aller chanter ta rentabilité dans le quartier. Ce n'est pas que tu ne veux pas refaire le plancher : c'est que déposer, refaire une chape et recoller le carrelage coûte trop cher pour ton budget. Sans compter derrière l'électricité, la plomberie et l'isolation, qui doivent répondre aux normes.

Ce que ça change sur ton rendement, avec un exemple chiffré. Ce n'est pas une statistique, c'est un calcul pour te faire sentir l'effet :

Le loyer ne bouge pas, mais chaque euro de dépassement fait baisser le rendement, et ce calcul ne compte même pas le temps passé sans locataire pendant le chantier. Pour refaire le calcul avec tes propres chiffres, passe par le calcul du rendement locatif.

Le DPE : un deuxième budget caché

Un logement classé G n'est plus considéré comme décent depuis le 1er janvier 2025, donc il ne peut plus être loué ; les F suivront en 2028 et les E en 2034. C'est le calendrier rappelé par le ministère de la Transition écologique (page mise à jour le 19 décembre 2025). Un vieux bâti est souvent mal classé : si tu achètes pour louer, intègre dès le départ le coût de la rénovation énergétique.

Même chose pour le sol : une maison sur un sol argileux peut se fissurer. Le retrait-gonflement des argiles concerne désormais 55 % du territoire hexagonal en zone d'exposition moyenne ou forte, contre 48 % en 2020, et le coût moyen d'un sinistre est estimé à 16 500 euros d'après la Cour des comptes citée par le ministère (mise à jour du 9 avril 2026). Pour un terrain, relis aussi mon article sur le terrain viabilisé.

Mon conseil : ne signe jamais sans devis détaillés, et garde une marge de sécurité sur le poste qui te fait peur. Pour te former l'œil, relis mon article sur l'immobilier ancien.

2. LE BIEN EN ZONE INONDABLE

Si le bien est en zone inondable, je ne l'achète pas, parce que la clientèle prête à fermer les yeux sur le fait qu'il prend l'eau est trop petite et tu peux rester coincé avec le bien dans les mains. Ce serait catastrophique pour ton portefeuille.

Il y a deux cas. Le premier : tu arrives, tu sais que c'est inondable, que le bien prend l'eau chaque année. Tu n'achètes pas. Le second : le vendeur est de bonne foi et ne sait pas que son bien est inondable, parce que la crue arrive trop rarement pour qu'il s'en souvienne. Dans ce cas, voici mon astuce de terrain.

Dans un village, va voir l'église. Elle a souvent été construite à un endroit qui ne prend pas l'eau. Et quand elle se trouve dans une zone touchée, les anciens marquaient sur ses murs la hauteur de la dernière crue. On aurait dû continuer à le faire : c'est un très bon indicateur pour évaluer l'inondabilité d'un bien. Mais dans tous les cas, si c'est inondable, je n'achète pas.

Maintenant les chiffres officiels, qui montrent que ce n'est pas un risque marginal :

Source : ministère de la Transition écologique, SDES, « Les risques naturels en France, état des connaissances en 2025 ».

Le vendeur doit te remettre un état des risques de moins de 6 mois, et s'il ne le fait pas ou s'il se trompe, tu peux demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix. Cet état doit lister les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune ayant donné lieu à indemnisation (Service-Public, état des risques). Si l'état n'est pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation ne commence qu'à sa remise. Vérifie aussi la carte sur Géorisques avant même de visiter.

3. LA CUVE À FIOUL ET LA FOSSE SEPTIQUE

Je n'achète pas de bien avec une cuve à fioul, parce qu'il y a un élément dont on te parle rarement et qui ne figure pas dans le DPE : la pollution du sol. Une cuve à fioul, c'est un risque de sol pollué. Est-ce que tu as vraiment envie de vivre là ? Même si la cuve est extérieure, tu vas galérer pour que quelqu'un la récupère.

Ce que dit la règle : depuis le 1er juillet 2022, l'installation de nouveaux équipements de chauffage au fioul ou au charbon n'est plus autorisée dans le neuf comme dans l'ancien, car ils dépassent le plafond de 300 gCO2eq/kWh fixé par le décret n° 2022-8 du 5 janvier 2022. Les appareils déjà en fonction peuvent continuer d'être utilisés, entretenus et réparés (info.gouv.fr). Concrètement, une chaudière fioul qui lâche sera en principe remplacée par un autre mode de chauffage (sauf dérogation ou équipement compatible biofioul), donc par un budget que tu dois prévoir. Pour le sol, l'outil Géorisques signale la pollution des sols et les secteurs d'information sur les sols, même si ce n'est pas couvert par l'état des risques.

La fosse septique

Mon retour de terrain, et je sais que je ne vais pas me faire que des amis : j'évite aussi les biens équipés des fosses septiques les plus récentes, celles à produits et à consommables. D'après ce que je vois, les vieilles fosses septiques fonctionnent beaucoup mieux et ne demandent aucun produit, alors que les récentes imposent du consommable. C'est mon observation, pas une règle de droit : si tu es plombier et que tu maîtrises ça, c'est ton exception.

La règle officielle, elle, est la même quelle que soit l'installation. Le diagnostic d'assainissement non collectif doit être joint au dossier de diagnostic technique à la vente. Le rapport du SPANC doit dater de moins de 3 ans. S'il constate une non-conformité, les travaux doivent être réalisés au plus tard un an après la signature de l'acte, et c'est l'acquéreur qui doit les faire (ministère de la Transition écologique, plaquette acheteurs et vendeurs). Le vendeur peut aussi choisir de ne pas faire les travaux avant la vente : tu décides alors d'acheter ou non en l'état, en déduisant le coût du prix.

4. LE BIEN DÉJÀ PASSÉ CHEZ UN MARCHAND DE BIENS

Je n'achète jamais un bien qui vient d'être vendu ou revendu par un marchand de biens : il y a trois raisons, et la dernière est la plus simple. Tu visites, il y a des gens qui vivent dedans, et au détour de la conversation tu apprends que la maison a été revendue juste avant par un marchand de biens.

• Les marchands de biens veulent aller vite, donc ils ont tendance à bâcler le travail.
• Très peu de gens font ça en activité principale. Ceux qui le font à titre occasionnel ne cherchent pas à faire quelque chose de bien, ils cherchent à faire de l'argent. J'ai déjà vu des maisons divisées n'importe comment, comme ça les arrangeait, au détriment du bien.
• L'argent a déjà été pris : il n'y a plus rien à prendre. Tu t'endettes sur des années, tu n'as pas les moyens de perdre autant.

C'est mon avis de professionnel, et je le dis en connaissance de cause puisque je suis moi-même marchand de biens : je sais comment ça se passe de l'autre côté. Ce qui compte pour toi, c'est de vérifier ce qui a vraiment été fait.

Le vendeur qui a construit ou fait construire un ouvrage et le vend après achèvement est réputé constructeur, donc soumis à la garantie décennale (article 1792-1, 2° du Code civil). Cette garantie couvre pendant 10 ans après la réception les désordres qui affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (Service-Public, garantie décennale). Pour des travaux de rénovation, demande l'attestation d'assurance décennale, les factures et la date de réception. Si le vendeur ne peut pas les fournir, c'est un signal d'alerte, et le notaire doit pouvoir te dire ce qui est couvert.

5. LE BIEN ATYPIQUE

Je n'achète pas de bien atypique, pour la même raison que les biens inondables : le marché des gens à qui ce bien va plaire est beaucoup trop petit. Le jour où ton portefeuille criera famine, que tu voudras de l'argent rapidement et que tu te retrouveras avec une de ces maisons qui te paraissait la meilleure des idées parce que toi, tu t'y sentais bien, le bien va rester en vente, traîner, baisser, baisser, baisser. Ton portefeuille ne fera pas que crier famine : il hurlera de douleur, et toi avec.

Je peux comprendre qu'une maison nous fasse rêver. Mais la maison hors norme qu'on imagine louer en location courte durée, n'achète pas : c'est une énorme erreur. Mon test avant d'acheter : combien de biens comparables se sont vendus dans le secteur sur les 12 derniers mois, et à quel prix ? Les ventes réelles sont publiées dans la base des valeurs foncières (DVF, données des ventes immobilières). Si tu ne trouves presque rien de comparable, tu viens de mesurer ta difficulté de sortie.

CE QUI POURRAIT ME DONNER TORT

Ces règles sont des règles de prudence, pas des interdits : chaque cas a ses exceptions. Je vais te donner les contre-exemples honnêtes.

• Un artisan du bâtiment qui rénove lui-même chiffre ses travaux mieux qu'un particulier : le point 1 vaut pour toi si tu ne sais pas chiffrer.
• Un bien en zone inondable avec un plan de prévention des risques et des travaux de protection peut se vendre : c'est plus long et plus incertain, donc c'est un prix d'achat à négocier fortement, pas un bien à prendre au prix du marché.
• Un marchand de biens sérieux, assuré et transparent sur ses travaux peut te vendre un bien de bonne qualité. Mon point est qu'il faut le vérifier, pas le supposer.
• Le fioul ou la fosse septique peuvent se traiter : ce qui compte, c'est de chiffrer le remplacement ou la mise aux normes et de le déduire du prix.

C'est un peu comme si je t'invitais à une soirée en te précisant que certains invités sont malades. Est-ce que tu viens ? Ça ne dépend que de toi. Si tu viens, tu sais que tu risques de tomber malade toi aussi. Cet article est là dans un but préventif, avec plus de 20 ans d'expérience derrière.

LES VÉRIFICATIONS À FAIRE AVANT DE SIGNER

Avant de signer une promesse, tu as sept vérifications à faire, et elles ne coûtent presque rien. Garde-les sous la main pendant la visite.

FAQ : BIENS IMMOBILIERS À NE PAS ACHETER

Quels sont les biens immobiliers à ne pas acheter ?

Selon mon expérience de plus de 20 ans, cinq types : l'ancien à gros travaux au budget sous-évalué, le bien en zone inondable, le bien avec cuve à fioul ou fosse septique récente, le bien déjà passé chez un marchand de biens, et le bien atypique. Ce sont des règles de prudence, pas des interdictions légales.

Peut-on acheter un bien en zone inondable ?

Oui, la loi ne l'interdit pas, mais le vendeur doit te remettre un état des risques de moins de 6 mois. Je ne l'achète pas parce que la clientèle prête à acheter un bien qui prend l'eau est trop petite : tu risques de rester coincé à la revente.

Combien de Français vivent en zone inondable ?

Près de 18 millions, soit 26,5 % des habitants, et environ 11 millions de logements, selon le ministère de la Transition écologique (publication du 12 février 2026, données 2021).

Que se passe-t-il si le vendeur ne fournit pas l'état des risques ?

L'acheteur peut demander l'annulation de la vente avec dommages et intérêts, ou une réduction du prix. Si l'état n'est remis qu'après la promesse, le délai de rétractation ne commence qu'à sa remise.

Peut-on encore installer une chaudière au fioul ?

Non. Depuis le 1er juillet 2022, l'installation de nouvelles chaudières au fioul ou au charbon n'est plus autorisée. Les appareils déjà en place peuvent continuer d'être utilisés, entretenus et réparés.

La fosse septique doit-elle être contrôlée à la vente ?

Oui. Le diagnostic d'assainissement non collectif, daté de moins de 3 ans, est joint au dossier de diagnostic technique. S'il y a une non-conformité, les travaux doivent être faits au plus tard un an après la signature de l'acte.

Peut-on louer un logement classé G ?

Non. Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être au moins classé F pour être décent. La classe E sera exigée en 2028 et la classe D en 2034.

Pourquoi se méfier d'un bien revendu par un marchand de biens ?

C'est mon avis de professionnel : des travaux faits vite et une marge déjà prise. Côté droit, le vendeur qui a construit ou fait construire un ouvrage avant de le vendre est réputé constructeur (article 1792-1 du Code civil) et soumis à la garantie décennale : demande l'attestation et les factures.

Cet article en vidéo : la vidéo « JAMAIS acheter ce type de maison » est intégrée en haut de page. Tous les lundis entre 13h et 14h, je couvre l'actualité en live sur la chaîne YouTube. Abonne-toi !

Contenu informatif, ne constituant pas un conseil juridique ou financier personnalisé. Ce sont mes règles de prudence, pas des vérités universelles. Les règles évoluent : vérifie toujours la version en vigueur.