Le Guide Complet du Terrain Viabilisé: Ce que vous devez savoir

Plutôt que d’acheter une maison déjà bâtie, certaines personnes préfèrent faire construire la maison de leurs rêves. Mais pour concrétiser ce projet passionnant, il faut avant tout acquérir un terrain. Cependant, tous les terrains en vente ne sont pas nécessairement destinés à accueillir une maison.

En plus des critères de construction, le terrain à acquérir doit répondre à certaines normes pour pouvoir être habité : c’est ce que la notion de la viabilisation d’un terrain implique. Dans cet article, je vous explique en détail cette notion et tout ce que vous devez savoir sur les terrains viabilisés afin de réussir votre projet de construction ou votre division immobilière.

Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?

On appelle terrain viabilisé un terrain qui a bénéficié de tous les travaux nécessaires pour être raccordé à différents réseaux indispensables dans un bâtiment. En d’autres termes, il s’agit d’un terrain raccordé aux voiries et aux réseaux de base comme ceux de l’électricité, du gaz, de téléphone, d’eau potable et d’assainissement des eaux usées.

On dira logiquement qu’un terrain est non viabilisé lorsqu’il ne dispose pas des accès aux réseaux susmentionnés. Il est possible d’acheter ce type de terrain. Mais, dans ce contexte, vous devez investir un budget important pour sa viabilisation.

Comment reconnaître un terrain viabilisé ?

Pour savoir si un terrain est viabilisé et s’il peut recevoir un logement, je vous recommande d’évaluer sa proximité avec les réseaux publics. Si vous apercevez un poteau électrique dans ses environs immédiats, c’est une bonne chose. S’il ne l’est pas, assurez-vous que le terrain peut être facilement raccordé au réseau d’électricité.

Pour être plus rigoureux, je vous conseille de contacter les services de l’urbanisme de la mairie. Demandez un certificat d’urbanisme pour le terrain en question. Grâce à ce document, vous saurez si l’espace est viabilisé ou non. De même, on y retrouve toutes les conditions de raccordement du terrain aux différents réseaux. Pour un terrain non viabilisé, ce certificat précise combien coûtera une opération de viabilisation de l’endroit.

Combien coûte un terrain viabilisé ?

Pour évaluer le prix d’un terrain, vous devez tenir compte de plusieurs paramètres, notamment l’emplacement. En dehors de la situation géographique du terrain et du dynamisme de la zone où il est situé, il faut aussi tenir compte de sa viabilisation. Il s’agit de l’un des critères qui entraînent la surcote du bien. En pratique, un terrain viabilisé coûte près de 50 % plus cher au mètre carré qu’un terrain non raccordé.

C’est pour cela que je conseille souvent aux propriétaires vendeurs de viabiliser leur bien avant de le vendre. Certes, les frais qui correspondent aux travaux de raccordement aux réseaux ne sont pas négligeables. Pour un terrain proche des réseaux publics, il faut compter entre 3 000 et 5 000 euros pour effectuer les travaux de raccordement.

Si le bien à viabiliser est situé à 1 km ou plus des réseaux publics, l’opération de raccordement peut atteindre les 10 000 voire les 15 000 euros. À ces frais viennent s’ajouter certaines taxes dues à la commune. Dans tous les cas, il est possible de bénéficier de certaines aides comme celles de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), de certaines agences locales d’énergie, ou encore le PTZ (prêt à taux zéro) pour financer les travaux.

Toujours est-il qu’au lieu de regarder le coût de l’opération, le propriétaire devrait le considérer comme un investissement. En effet, la différence de prix entre un terrain raccordé et un terrain non viabilisé est considérable et sera à l’avantage du vendeur.

Comment viabiliser un terrain à construire ?

En principe, l’opération de viabilisation d’un terrain n’est pas obligatoire. Et personne ne peut légalement vous contraindre à le faire sauf pour le raccordement au réseau d’assainissement ou « tout-à-l’égout ». S’il n’y a pas ce réseau public à proximité, vous devrez opter pour une autre solution, à savoir la fosse septique. Cela dit, même si personne ne vous contraint à viabiliser votre terrain avant de construire, la logique veut que vous le fassiez quand même. Après tout, c’est de votre confort qu’il s’agit.

Si vous désirez acheter un terrain non viabilisé et effectuer les travaux de raccordement par vous-même, vous pouvez procéder comme je vous l’explique ci-dessous. L’opération comprend des démarches administratives et une phase de mise en œuvre. Vous devez vous rapprocher des services de la mairie pour obtenir un certificat d’urbanisme préopérationnel.

Il faudra ensuite réaliser les démarches de raccordement. Pour le raccordement au réseau d’eau, vous devez contacter la société de distribution d’eau qui couvre la zone où est localisé votre bien. Pour un raccordement au réseau tout-à-l’égout, vous devez vous rapprocher de la mairie. De fait, les travaux à effectuer sont en réalité des travaux de voirie. En ce qui concerne les autres raccordements, vous devez contacter les fournisseurs de gaz, d’électricité et de téléphone.

Quelle est la différence entre un terrain viabilisé et un terrain constructible ?

Je ne saurais vous parler de la notion de viabilité d’un terrain sans introduire celle de la constructibilité du bien. On appelle terrain constructible tout terrain matériellement et techniquement apte à accueillir une construction neuve. C’est-à-dire que le bien réunit les diverses conditions nécessaires pour les travaux et la réception d’un immeuble à usage d’habitation. C’est le code de l’urbanisme qui définit les critères de la constructibilité d’un terrain.

En considérant cette définition, un terrain doit être constructible avant de pouvoir être viabilisé. En effet, les opérations de viabilisation sont des travaux de construction conformément aux règles de l’urbanisme. S’il est logique qu’un terrain constructible ne soit pas forcément viabilisé, on peut également trouver des terrains viabilisés qui ne sont pas obligatoirement constructibles alors qu’ils devraient l’être.

Oui, je vous l’accorde, la bonne foi de certains propriétaires vendeurs peut être remise en cause. C’est d’ailleurs pour cela que je vous conseille de toujours vérifier qu’un terrain — même s’il est viabilisé — est constructible avant de signer les papiers d’acquisition.

Comment reconnaître un terrain constructible ?

Pour déterminer si un terrain est constructible, vous devez consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune où il se situe. Ce document définit et délimite les différentes parties de la commune (zones agricoles, zones industrielles, zones d’habitation…).

C’est toujours ce document qui détermine les conditions d’occupation des sols d’une région. Il fixe notamment de façon plus ou moins contraignante l’aspect, la nature ainsi que les dimensions des constructions à édifier sur un terrain. Si vous n’avez pas encore consulté un PLU, je vous promets que vous serez surpris la première fois que vous poserez les yeux dessus. Le document est très précis et va jusqu’à mentionner :

• La couleur de la façade des bâtiments à construire ;
• La nature des matériaux de couverture à utiliser ;
• La taille des ouvertures ;
• Le degré d’inclinaison de la pente du toit.

En dehors du PLU, d’autres documents permettent d’attester ou non de la possibilité de construire sur un terrain : le plan d’occupation des sols (POS), le certificat d’urbanisme, la carte communale, le cadastre ou le plan de prévention des risques naturels. C’est grâce à ce dernier document que vous saurez si le terrain se trouve dans une zone inondable ou s’il y a un risque de glissement de terrain. Vous pouvez obtenir tous ces documents à la mairie.

Je vous conseille par ailleurs de faire appel à des spécialistes pour sonder le terrain afin de déterminer sa capacité à supporter une construction. Selon le cas, l’étude du sol peut vous coûter entre 1000 et 4000 euros. Même si cela semble cher à vos yeux, laissez-moi vous dire que c’est le prix de la tranquillité. Le tour du voisinage est aussi une solution moins professionnelle, mais assez efficace pour en savoir plus sur le quartier où se situe le bien.

Sachez en outre que depuis la loi Elan 2018, le propriétaire vendeur doit vous remettre une étude de sol lors de la procédure de vente. Ce document vous informe également sur la constructibilité du terrain.

Pourquoi acheter un terrain viabilisé constructible ?

Si vous souhaitez construire votre maison, l’acquisition d’un terrain constructible viabilisé est avantageuse à bien des égards. A priori, il est juridiquement possible d’ériger un ou plusieurs bâtiments sur un tel espace. De même, vous évitez les différents travaux à effectuer pour viabiliser l’endroit.

Vous évitez aussi les charges financières liées à ces opérations. Cependant, ce sont les délais supplémentaires qu’engendrent ces travaux et que l’on évite qui motivent beaucoup d’acheteurs. En achetant un terrain viabilisé constructible, vous pouvez lancer presque aussitôt les travaux de construction de votre maison.

Je vous conseille de choisir un terrain constructible viabilisé situé en lotissement. Ce type de terrain vous fait bénéficier de garanties supplémentaires. Les terrains en lotissement sont par exemple toujours bornés. Vous bénéficierez donc d’un acte de bornage qui vous indique clairement les limites de votre terrain.

Certes, le titre de propriété vous garantit la possession de votre bien. Mais il ne certifie en aucun cas ni la superficie ni les limites réelles du terrain. Si vous faites attention, vous trouverez une clause de non-garantie de contenance sur votre titre de propriété. Même les mesures du cadastre ne sont que purement indicatives.

Cependant, le lotisseur quant à lui met en œuvre un géomètre-expert pour vous permettre d’avoir votre acte de bornage. Grâce à l’exactitude des renseignements contenus dans ce document, vous pouvez concrétiser votre projet de construction en toute sérénité. Vous êtes certain de ne pas enfreindre les règles d’urbanisme, puisque vous respecterez les distances qui doivent séparer votre maison des voisins et de la voirie.

Comment trouver un terrain viabilisé constructible à acheter ?

Il existe plusieurs possibilités pour trouver le terrain viabilisé de ses rêves. Je vous conseille tout d’abord de consulter les petites annonces immobilières. On y retrouve régulièrement des offres de terrains à bâtir. Vous pouvez consulter la presse papier généraliste ou spécialisée ainsi que les plateformes web d’annonces immobilières.

Vous pouvez également rester attentif aux annonces que les particuliers déposent dans les espaces dédiés des communes que vous ciblez. J’ai déjà acquis un terrain constructible viabilisé en contactant un particulier qui a affiché son annonce sur la vitrine d’un commerçant local. C’était dans le quartier Trespoey de Pau. Rien ne prouve que vous aussi vous ne trouverez pas le terrain idéal de la même manière.

Il est aussi possible de repérer les panneaux « à vendre » que les propriétaires installent souvent sur leur terrain qu’ils souhaitent céder. Néanmoins, si vous voulez jouer la carte de la sécurité, je vous conseille de passer par une agence immobilière. Certes, vous dépenserez un peu plus, mais vous obtiendrez en toute sérénité le terrain constructible dont vous avez besoin.

Certains acquéreurs préfèrent contacter un aménageur lotisseur pour leur projet. C’est aussi une bonne idée. Vous pouvez également vous renseigner auprès d’un constructeur de maisons individuelles. Avec un peu de chance, vous trouverez par la même occasion le professionnel qui prendra en main les travaux de construction sur votre terrain.

Où faut-il acheter son terrain viabilisé constructible ?

Les critères pour choisir l’emplacement d’un terrain viabilisé constructible sont nombreux. Vous pouvez commencer vos recherches dans une commune qui vous a toujours intéressé pour une raison ou pour une autre. Certains particuliers choisissent par exemple d’investir dans leur commune de naissance pour y faire bâtir leur maison.

Le terrain à construire peut être également le résultat d’un coup de cœur. Après quelques réflexions, vous êtes certains que c’est ce terrain viabilisé qu’il vous faut, et non un autre. Je vous conseille cependant de faire attention avec les coups de cœur si vous voulez investir dans l’immobilier. Il faut souvent rester objectif pour ne pas choisir un bien situé dans une zone qui n’est pas propice pour l’habitation.

Vous pouvez également acheter votre terrain après avoir mûri vos réflexions sur l’emplacement idéal pour accueillir votre résidence secondaire.

Vous l’aurez compris, le choix de l’emplacement de votre terrain dépend entièrement de vous. Vous devez tout de même tenir compte de certaines caractéristiques intrinsèques du bien. Il faut également privilégier la qualité de vie (près de la mer ou à la montagne, endroit calme et éclairé…).

En définitive, un terrain viabilisé est un terrain desservi par une voie d’accès et raccordé aux différents réseaux d’eau, de téléphone, d’assainissement, de gaz… Ce type de terrain coûte peut-être plus cher qu’un terrain non viabilisé, mais il offre de nombreux avantages. Enfin, je vous rappelle un point essentiel : vous devez à tous les coups vérifier qu’un terrain est constructible avant de l’acquérir.