Le calcul du rendement locatif permet de mesurer la pertinence d’un investissement immobilier locatif. Qu’il soit brut ou net, il existe différentes façons de déterminer la valeur de cet élément. Que signifie réellement cette notion et comment calculer son taux ? Puisque je suis en plein dedans, je me suis dit que je pouvais partager ce que je sais avec vous. Je vous dis donc tout sur l’estimation de la rentabilité locative.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Après l’achat d’un bien immobilier à des fins de location, il est important pour tout investisseur d’avoir un bon retour sur investissement grâce aux loyers qui seront encaissés. C’est pour cette raison que le rendement locatif est le principal élément que les futurs propriétaires considèrent avant de procéder à l’acquisition d’une propriété. Également appelée rentabilité locative, cette donnée qui s’exprime en pourcentage permet à l’acquéreur d’évaluer ce que le bien locatif qu’il convoite peut lui rapporter. Ceci, en tenant compte du prix d’achat et des autres frais déboursés pour son acquisition.

Le rendement locatif est donc un élément important que tout acquéreur de biens immobiliers locatifs doit intégrer dans sa stratégie d’investissement. Et le calcul de son taux doit prendre en compte tous les facteurs susceptibles d’avoir un impact financier sur l’opération.

Comment calculer le rendement locatif brut ?

Le calcul du rendement locatif est primordial pour décider si, d’un point de vue financier, il est intéressant ou non d’acquérir un bien immobilier locatif. On distingue deux types de rentabilité locative, à savoir le rendement locatif brut et le rendement locatif net. Le premier permet d’avoir une idée approximative de l’intérêt de l’investissement que vous vous apprêtez à faire. Le second par contre, représente la rentabilité réelle de votre placement.

Le calcul du rendement locatif brut

Le calcul du rendement locatif brut tient compte du montant d’achat de la propriété et des éventuelles dépenses (coût des travaux réalisés) à faire pour sa mise en location. Cependant, d’expérience, je vous conseille d’ajouter également à ces deux éléments les frais de notaire. Ainsi, cette donnée s’obtient en faisant le rapport entre la somme des recettes obtenues en une année (sans taxes ni charges) et le coût d’achat du bien. Pour plus de précision, la formule utilisée pour le calcul est la suivante : Rendement locatif brut (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100/prix d’achat du bien (frais supplémentaires inclus).

Cependant, il est important de préciser que la rentabilité locative brute ne reflète pas réellement le rendement locatif de bien. Lors du calcul, la fiscalité sur ce type d’investissement et certaines charges comme les frais d’entretien de la propriété ne sont pas prises en compte.

Le calcul du rendement locatif net

Pour faire un calcul plus précis et avoir un résultat plus proche de la réalité, il faut nécessairement considérer l’ensemble des dépenses (frais de gestion) et de toutes les charges qui vous incombent en tant que propriétaire du logement. Comme éléments à prendre en compte, on peut citer entre autres :

• Le financement de l’acquisition (les garanties, les intérêts sur l’emprunt, assurance emprunteur, etc.).
• Les taxes foncières annuelles.
• Les frais d’assurance pour les loyers impayés.
• Les charges irrécupérables chez les locataires.
• Les honoraires du professionnel engagé pour effectuer la gestion du bien immobilier locatif.
• Les vacances locatives ou les éventuels loyers impayés.
• La garantie des Propriétaires Non Occupant (PNO).
• Les divers frais d’entretien.

Cependant, pour avoir les chiffres du réel profit réalisé sur le placement immobilier, il faut déterminer le rendement locatif net-net. Ce qui signifie que vous devez ajouter aux charges précédemment mentionnées, la fiscalité de votre investissement. Le calcul du rendement net-net dépend du régime d’imposition de vos revenus fonciers et de votre tranche imposable. Vous pouvez également bénéficier de quelques déductions fiscales.

En intégrant toutes ces dépenses au calcul, vous pouvez avoir un taux de rentabilité plus faible que le rendement locatif brut précédemment obtenu. Je considère donc comme capital de faire une estimation complète sans aucune omission de frais. La formule qui sert à calculer le réel profit de l’investissement immobilier est : Rendement locatif net = (le prix du loyer x 12 mois) x 100 – (charges locatives + impôts)/montant d’achat du bien.

La méthode Larcher

Il est possible de calculer le rendement locatif facilement avec la méthode Larcher, ce que je fais actuellement. Celle-ci vous permet de connaître avec certitude le rendement locatif de votre placement sans avoir à effectuer des calculs difficiles. La méthode Larcher reprend la technique de calcul du rendement brut. À la seule différence que le calcul se fait avec neuf mois de loyer au lieu de douze. En effet, on estime que les différentes charges locatives et les frais divers représentent en moyenne environ 25 % du montant des recettes annuelles réalisées. Ce qui équivaut à trois mois de loyer.

Le rendement locatif permet aux investisseurs immobiliers locatifs de juger rapidement de la pertinence de leur placement. Pour connaître son taux, on calcule le rendement brut et le rendement net. Le premier donne une idée approximative de la rentabilité alors que le deuxième vous permet d’avoir une vision réelle et plus précise de sa valeur.