Immobilier : le dispositif Jeanbrun fait un flop, les taux remontent… et la crise du logement neuf s’aggrave

À retenir cette semaine : le nouveau dispositif fiscal Jeanbrun, censé relancer l’investissement locatif, est un flop total sur le terrain (200 ventes par mois au lieu de 4 000 espérées) — pendant que le ministre Vincent Jeanbrun présente en parallèle une grosse loi logement à l’Assemblée. La promotion immobilière continue de s’effondrer (-23,6% de réservations), les taux de crédit remontent vers les 4%, et l’encadrement des loyers pourrait disparaître cet hiver dans 70 villes. Je vous détaille tout, point par point, pour le live.

1. Le dispositif Jeanbrun : l’aveu d’échec

C’est LE sujet de la semaine. Le nouveau statut fiscal censé remplacer le Pinel et relancer l’investissement locatif privé dans le neuf est un flop retentissant :

• Le gouvernement visait 4 000 réservations par mois grâce au dispositif Jeanbrun (amortissement fiscal + déficit foncier pour les propriétaires bailleurs). Résultat réel selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) : seulement 150 à 200 ventes par mois, soit à peine 5% de l’objectif.
• Au global, les investisseurs particuliers n’ont réservé que 3 427 logements au 2e trimestre 2026 (+13,4% sur un an, mais c’est un tout petit rebond après un effondrement).
• Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a lui-même reconnu que le statut « n’était pas bien calibré ». Le gouvernement veut le retravailler via le projet de loi Logement (2e lecture à l’Assemblée en octobre) ou via le budget 2027.
• Pascal Boulanger (patron des promoteurs, FPI) résume bien l’ambiance : « Je pensais que nous avions touché le fond, et bien non, toujours pas ! » Il précise aussi que le dispositif profite surtout aux plus hauts revenus déjà propriétaires — pas un produit grand public.

2. En parallèle, Vincent Jeanbrun pousse sa grande loi logement

Paradoxe de la semaine : pendant que son dispositif fiscal patine sur le terrain, le ministre avance sur un texte bien plus large, présenté le 8 septembre devant les notaires du Grand Paris — et ça éclaire justement pourquoi le dispositif qui porte son nom doit être retravaillé.

• Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » a déjà été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, et il est actuellement examiné à l’Assemblée nationale, avec une audition prévue le 16 septembre.
• Objectif affiché : 2 millions de logements neufs ou rénovés d’ici 2030, autour de quatre piliers — décentralisation vers les collectivités, rénovation du parc existant, simplification des normes, et investissement (avec une extension du dispositif Jeanbrun, cette fois sans zonage géographique à la Pinel).
• Le texte prévoit aussi des mesures sur la copropriété et les prêts collectifs, ainsi qu’un programme ANRU3 doté d’un budget d’amorçage de 5 milliards d’euros pour les villes moyennes et l’outre-mer.
• C’est donc le même ministre qui doit à la fois vendre sa réforme de fond à l’Assemblée et sauver son dispositif fiscal qui ne convainc pas les investisseurs — deux calendriers qui se percutent cet automne.

3. La promotion immobilière continue de s’effondrer

Le contexte général explique aussi pourquoi le dispositif Jeanbrun peine à convaincre : tout le secteur du logement neuf est à l’arrêt.

• L’objectif gouvernemental de 400 000 logements construits par an (fixé en février) ne sera pas atteint : la tendance actuelle est à 307 000 logements sur un an glissant, selon la Fédération française du bâtiment — presque 50 000 unités sous la moyenne des 40 dernières années.
• Les réservations de logements neufs ont chuté de 23,6% au 2e trimestre 2026 par rapport au T2 2025 (déjà un point bas). Les ventes aux bailleurs sociaux se sont effondrées de 40,8%.
• 14% des projets commercialisés ont carrément été « annulés » faute de financement suffisant entre avril et juin.
• Seule éclaircie : la maison individuelle, elle, rebondit d’environ 20% en 2026 (70 000 à 75 000 maisons attendues), portée par un modèle économique plus souple — mais le second semestre ralentit déjà à cause de la remontée des taux.

4. Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse

La BCE a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre (taux de dépôt à 2,50%), et l’effet se fait déjà sentir :

• Aujourd’hui, les taux tournent autour de 3,50% sur 20 ans et 3,60% sur 25 ans. Les courtiers (Vousfinancer, Cafpi) anticipent 3,80% à 4% d’ici la fin d’année.
• Concrètement : pour emprunter 200 000 € sur 20 ans, il faut déjà gagner 3 515 € par mois aujourd’hui contre 3 600 € en décembre avec des taux à 3,80%. Pour une mensualité fixe de 1 000 €/mois, la capacité d’emprunt passe de 172 400 € à 167 900 €.
• Certaines banques proposent déjà des taux à 4,2% pour les profils gagnant 2 000 €/mois ou moins — un « seuil symbolique » franchi selon les courtiers.
• Point à surveiller fin septembre : les nouveaux taux d’usure du 4e trimestre, calculés par la Banque de France, qui pourraient bloquer certains profils avec un décalage de 6 à 9 mois par rapport au marché réel.

5. L’encadrement des loyers menacé de disparaître cet hiver

Le dispositif expérimental (loi Alur 2014), appliqué dans 70 communes, pourrait s’arrêter fin novembre si rien n’est voté :

• Les élus de 12 villes et métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Lille, Rennes, Grenoble, Villeurbanne, Amiens, Pau, Bayonne, Est ensemble), réunis par le maire de Paris, ont lancé un appel commun le 11 septembre pour pérenniser et étendre le dispositif.
• Chiffre clé pour Paris : selon l’Apur, un locataire parisien a économisé en moyenne 1 019 € entre juillet 2024 et juin 2025 grâce à l’encadrement, soit 350 millions d’euros de pouvoir d’achat conservé sur la ville.
• Une proposition de loi (député Iñaki Echaniz) a déjà été validée par l’Assemblée et arrive au Sénat — mais le gouvernement veut la limiter à une prolongation de 2 ans, sans la pérenniser.
• Argument des maires (dont Rennes, où l’encadrement ne s’applique pas) : sans le dispositif, un locataire sur quatre pourrait voir son loyer baisser s’il était mis en place — preuve, selon eux, que l’argument de « l’assèchement de l’offre » ne tient pas.

6. Vincent Jeanbrun relance l’idée d’un « casier judiciaire » des mauvais payeurs

Toujours le même ministre, sur un autre front très clivant : la création d’un fichier national des dettes locatives.

• L’idée : permettre à un bailleur de demander le relevé de dette locative d’un futur locataire, un peu comme un extrait de casier judiciaire — objectif affiché : viser les « professionnels de l’impayé » qui accumulent 12, 24 ou 36 mois de dettes puis recommencent ailleurs.
• Les associations de locataires sont vent debout : « condamnation à une mort sociale » pour la Fondation pour le logement des défavorisés, proposition « scandaleuse » pour l’association CLCV, qui dénonce l’absence de symétrie (pas de fichier équivalent pour les mauvais bailleurs).
• Même le camp des propriétaires est partagé : l’Union nationale des propriétaires immobiliers salue « une belle idée » mais la juge « relativement stigmatisante » et pas prioritaire.
• L’idée n’est pas neuve : elle était déjà portée par la Fnaim en 2020, pour un fichier réservé aux seuls professionnels de l’immobilier.

7. Bruxelles dévoile son plan « anti-Airbnb »

L’Union européenne veut donner une base juridique solide aux villes qui souhaitent encadrer les locations de courte durée :

• Les villes pourront limiter les locations de vacances et l’achat de biens destinés à la location touristique dans les zones classées « sous tension immobilière » (selon des critères comme l’écart prix/revenus des habitants).
• Les mesures devront être non discriminatoires, proportionnées, et limitées à 5 ans maximum — les propriétaires louant occasionnellement leur résidence principale ne sont pas concernés.
• Chiffres clés : les locations courte durée ne représentent que 1,2% du parc immobilier européen en moyenne, mais jusqu’à 20% dans certains quartiers très touristiques. Les prix des logements ont grimpé de 60% en 15 ans en Europe, et les loyers de 30%.
• Airbnb et le lobby CCIA contestent le lien de cause à effet et pointent plutôt le manque de construction — le texte doit encore être négocié avec le Parlement européen et les États membres avant d’entrer en vigueur.

8. Taxe d’habitation : le fisc a désormais 3 ans (au lieu d’1) pour vous redresser

Un changement discret mais qui va compter pour les 3,7 millions de propriétaires de résidences secondaires :

• Depuis la loi anti-fraude promulguée le 25 juin 2026, le délai dont dispose le fisc pour engager un contrôle et réclamer un redressement passe d’1 à 3 ans.
• Exemple concret : pour une taxe d’habitation due en 2026, le fisc avait jusqu’au 31 décembre 2027 pour agir — il aura désormais jusqu’au 31 décembre 2029.
• Cette extension concerne la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (la taxe sur la résidence principale a été supprimée en 2023), mais aussi la taxe sur les logements vacants.
• Le contexte : 906 000 contentieux ont concerné cette taxe sur sa première année d’application, entre erreurs de bonne foi et déclarations abusives de résidence secondaire en résidence principale pour échapper à l’impôt.

9. APL : une hausse de 1,15% au 1er octobre

Un point plus mineur mais qui concerne du monde — 5,5 millions de Français touchent des aides au logement, dont 2,7 millions l’APL :

• La revalorisation est indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL), qui a progressé de 1,15% en 2026 (contre 1,04% l’an dernier).
• Sur l’aide moyenne de 230 €/mois, le gain est d’environ 3,45 €. Concrètement : +1,15 € pour 100 € d’APL touchés, +4,48 € pour 390 € touchés.
• La revalorisation est automatique, sans démarche à faire — mais mieux vaut vérifier sur son compte CAF que le nouveau montant est bien appliqué début octobre.

Vidéo associée

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Ce qu’on en retient

Le fil rouge de la semaine, c’est ce grand écart entre l’ambition politique du ministre Jeanbrun (une loi logement de grande ampleur, 2 millions de logements visés d’ici 2030) et la réalité du terrain : son propre dispositif fiscal ne convainc pas les investisseurs, la promotion immobilière continue de s’effondrer, et les taux remontent au pire moment. Ajoutez à ça deux mesures qui font débat (le fichier des mauvais payeurs, l’encadrement des loyers en sursis) et un cadre européen qui se durcit sur Airbnb, et vous avez un secteur sous tension à tous les étages. Pour qui a un projet d’investissement locatif, la prudence reste de mise tant que le dispositif Jeanbrun n’a pas fait ses preuves.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.