À RETENIR CETTE SEMAINE — Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse après tout un été de stabilité : 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans, 3,61 % sur 25 ans en moyenne. En cause, l’OAT à 10 ans qui s’installe au-dessus de 4 %. En parallèle, les prix de l’ancien continuent de reculer partout en France (-1,0 % sur le trimestre selon l’Insee) sauf à Paris, qui tient bon. Et à Bercy, Sébastien Lecornu prépare un budget 2027 avec 54 milliards d’euros d’efforts, dont des coupes sur les APL. Bref : le crédit se tend, les prix plient encore, et l’État resserre la vis. On regarde tout ça en détail.
Le crédit immobilier change de visage
C’est LE sujet de la semaine, et il va te concerner directement si tu as un projet en cours. Après un été plat, les taux remontent enfin de façon nette. En septembre 2026, on observe en moyenne 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans (moyennes courtiers). Ça peut paraître anodin, mais c’est une hausse de +0,11 à +0,12 point par rapport à août. Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, ça représente déjà plusieurs milliers d’euros d’intérêts en plus sur la durée.
Pourquoi ça grimpe maintenant ? La cause, c’est l’OAT à 10 ans — l’obligation d’État qui sert de référence aux banques pour fixer leurs barèmes. Elle évolue désormais clairement au-dessus de 4 %, après l’avoir déjà dépassé ponctuellement cet été. Les banques, elles, continuent de prêter, mais elles sont beaucoup moins disposées à « compenser » la hausse de leur coût de financement par des décotes commerciales comme elles le faisaient au printemps.
Et la suite s’annonce plus tendue encore. Si la BCE bouge en fin d’année, certains courtiers évoquent un possible passage des taux sur 20 ans à 3,7 % voire 4 % d’ici décembre. Ce n’est pas un scénario extrême, c’est le scénario central chez plusieurs analystes de courtage. Petit détail technique mais utile à connaître : le taux d’usure — le plafond légal du TAEG — vient d’être recalculé pour le T4 2026 : 4,07 % pour les prêts de moins de 10 ans, 4,57 % pour 10 à 20 ans, et 5,29 % pour 20 ans et plus. Ce plafond remonte lui aussi, ce qui laisse un peu plus d’air aux banques pour prêter aux profils jugés plus risqués.
Les prix de l’ancien confirment leur repli
Deuxième gros morceau de la semaine : l’Insee a publié ses derniers chiffres sur les prix des logements anciens, et la tendance ne fait pas dans la nuance. Au 2e trimestre 2026, les prix reculent de -1,0 % par rapport au trimestre précédent et de -0,8 % sur un an, France entière (hors Mayotte). Le détail est intéressant : les maisons perdent -1,3 % sur un an, alors que les appartements résistent mieux avec seulement -0,1 %. Le marché des maisons individuelles, plus sensible au coût du crédit, encaisse clairement plus fort.
Deuxième enseignement : la géographie compte plus que jamais. En province, la baisse est plus marquée : -1,2 % sur le trimestre et -1,0 % sur un an. En Île-de-France en revanche, le tableau est différent : seulement -0,3 % sur un an, et surtout Paris intra-muros progresse de +0,6 % sur un an. La petite couronne recule légèrement (-0,1 %) tandis que la grande couronne est quasi stable (+0,1 %). Autrement dit : le marché parisien encaisse la remontée des taux beaucoup mieux que le reste du pays, porté par une demande qui reste structurellement forte sur la capitale.
Ce qu’il faut retenir si tu es acheteur ou vendeur : on est toujours dans un marché en ajustement depuis le pic de 2022, avec des dynamiques très différentes selon le type de bien et la zone. Une maison en zone rurale et un appartement parisien, ce n’est plus du tout la même histoire de prix cette année.
Budget 2027 : Lecornu resserre la vis, le logement n’est pas épargné
Troisième sujet majeur : les grandes lignes du projet de loi de finances 2027 se dessinent, et elles vont peser sur le secteur. Sébastien Lecornu annonce un effort budgétaire d’environ 54 milliards d’euros, avec un objectif de ramener le déficit public à 4,8-5 % du PIB. Le message officiel est celui de la « stabilité fiscale » — pas de hausse d’impôts, pas de gel du barème de l’IR — mais dans le détail, plusieurs mesures touchent directement le logement.
Parmi les pistes d’économies évoquées : des réductions sur les APL (aides au logement), un gel du point d’indice des fonctionnaires en 2027, et des économies sur les arrêts maladie et les dépenses sociales. Côté entreprises, la contribution exceptionnelle sur les bénéfices des grandes sociétés passe de 8 milliards à 5 milliards d’euros annuels, avec une sortie du dispositif pour les ETI — un signal qui peut aussi concerner certaines foncières et promoteurs de taille intermédiaire.
Pour toi, investisseur, le point à surveiller de très près dans les semaines qui viennent, c’est l’arbitrage final sur les APL et sur les dispositifs de soutien au logement (PTZ, aides à la rénovation). Rien n’est encore voté, tout se joue au Parlement dans les prochaines semaines — donc on garde un œil dessus, ce budget peut encore bouger significativement avant adoption définitive.
Logements vacants : une fiscalité qui va se simplifier (et se durcir ?)
Autre chantier fiscal à noter : la réforme de la taxation des logements vacants entre en scène. Aujourd’hui, deux taxes coexistent (la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants), un système jugé « peu lisible ». La loi de finances prévoit leur fusion à partir de 2027 en un dispositif unique. Pour mémoire, le régime actuel prévoit une taxation à hauteur de 17 % de la valeur locative la première année de vacance, puis 34 % les années suivantes, sur les logements vacants depuis plus de deux ans dans les zones tendues. Si tu as un bien vide depuis un moment, c’est le moment de vérifier ta situation avant que le nouveau régime ne s’applique.
Le PTZ confirmé jusqu’en 2027 — et il s’élargit
Bonne nouvelle pour les primo-accédants : le prêt à taux zéro est officiellement prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Depuis avril 2025, il s’applique à tout le territoire, neuf comme ancien avec travaux, ce qui n’était pas le cas avant. La quotité peut grimper jusqu’à 50 % du coût du projet pour les ménages aux revenus les plus modestes, avec des différés de remboursement de 5, 10 ou 15 ans selon le profil. Trois zones (A, B, C) déterminent toujours les plafonds de ressources et de prix. Dans un contexte de taux qui remontent, ce dispositif devient un levier de plus en plus stratégique pour les primo-accédants.
Passoires thermiques : le compte à rebours DPE continue de tourner
Sur le volet locatif, rien de nouveau cette semaine côté calendrier, mais ça reste un sujet chaud pour tout propriétaire bailleur. Rappel utile : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir de 2028, et les E suivront en 2034. Autre point de vigilance : le gel des loyers s’applique toujours aux passoires thermiques (F et G) dans les zones où l’encadrement des loyers est en vigueur, ce qui limite mécaniquement la rentabilité de ces biens tant qu’ils ne sont pas rénovés. Si ton patrimoine locatif comprend encore des F ou G, la fenêtre pour planifier les travaux se resserre chaque mois.
Construction neuve : des permis en hausse, des chantiers toujours en creux
Côté logement neuf, le tableau reste contrasté. Sur le premier trimestre 2026, on comptabilise environ 285 000 permis de construire délivrés, soit +21 % par rapport au T1 2025 — un vrai rebond. Mais sur 12 mois glissants, le total reste à 395 427 logements autorisés, en baisse de -2 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années, tiré vers le bas par l’individuel (-15,8 %) alors que le collectif progresse (+7,5 %). Les mises en chantier, elles, restent le point faible : 280 000 logements sur 12 mois, soit -17,5 % par rapport aux années précédentes. Les professionnels du secteur restent donc prudents : un rebond des autorisations ne se traduit pas encore par un vrai redémarrage des chantiers sur le terrain.
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Ce qu’on en retient
Cette semaine dessine assez clairement la suite : le crédit se tend (taux en hausse, OAT au-dessus de 4 %), les prix continuent de s’ajuster à la baisse partout sauf sur le marché parisien qui résiste mieux, et l’État prépare un budget 2027 qui va toucher les aides au logement sans forcément le crier sur les toits. À côté de ça, deux dispositifs restent des points d’appui solides pour qui veut investir ou accéder à la propriété : le PTZ prolongé jusqu’en 2027 et, pour les bailleurs, la nécessité de plus en plus urgente de traiter les passoires thermiques avant que les échéances DPE ne les rattrapent. Le marché n’est pas figé, il se recompose — et c’est justement dans ces phases-là qu’il y a des décisions à prendre, dans un sens ou dans l’autre.
Cet article a un objectif purement informatif et pédagogique. Il ne constitue en aucun cas un conseil en investissement personnalisé. Avant toute décision d’achat, de vente ou d’investissement immobilier, renseigne-toi auprès de professionnels qualifiés (courtier, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) et fais tes propres recherches.
