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Le marchand de biens immobiliers fait de l’achat-revente de biens dans le but de réaliser des profits. Ce métier attire de plus en plus de personnes, car la pierre est un investissement rassurant et durable. Si vous souhaitez intégrer ce secteur ou mieux comprendre tout ce qui l’entoure, cet article est parfait pour vous. Je vous donne plus de détails sur la profession de marchand immobilier, les formations et diplômes qui sont proposés, ainsi que la structure juridique qui encadre ce métier.

Mieux comprendre le métier de marchand de biens immobiliers

Devenir marchand de biens immobiliers consiste principalement à acquérir des immeubles ou locaux commerciaux pour les revendre ensuite afin de réaliser des bénéfices à court terme. Vous pourrez également faire des transactions de fonds de commerce, de terrains à construire ou de parts sociales de sociétés immobilières.

Pour augmenter la plus-value lors de ces opérations, le principal levier utilisé par le marchand de biens est d’acheter un immeuble ou un local ayant un certain potentiel. Il entreprend ensuite des travaux de rénovation avant de revendre bien plus cher.

J’en profite pour préciser que le métier de marchand immobilier se distingue de celui de l’agent immobilier, car celui-ci n’est pas propriétaire des biens. Il est plutôt un intermédiaire qui représente le vendeur, l’acheteur ou encore le locataire pendant une transaction immobilière.

Faut-il suivre une formation pour devenir marchand de biens immobiliers ?

Je pense que l’un des principaux avantages d’exercer cette profession est qu’elle n’est pas règlementée. Vous n’avez donc pas besoin d’une qualification professionnelle. Même sans disposer d’un statut juridique, vous serez considéré comme un marchand de biens immobiliers une fois que vous avez réuni ces trois conditions :

  • Vous achetez des biens avec une intention spéculative ;
  • Vous réalisez des opérations d’achat et vente de façon habituelle ;
  • L’achat puis la vente concernent uniquement un ou plusieurs immeubles, fonds de commerce, terrains constructibles ou parts sociales de sociétés immobilières.

Le marchand de biens immobiliers doit penser à la vente dès le moment de l’acquisition du bien. Et il ne revend que les propriétés qu’il a achetées. Des travaux de rénovation peuvent être effectués, mais ce n’est pas obligatoire. Ainsi, le professionnel ne peut acheter le bien immobilier dans l’intention de le garder pour lui.

Il doit également exercer cette activité régulièrement, bien que le critère “habituel” ne soit pas vraiment objectif, car une fréquence obligatoire n’a pas été vraiment définie.

La formation n’est pas une exigence pour devenir un marchand de biens immobiliers, mais cela ne s’improvise pas. Les sommes en jeu lors des transactions étant souvent très élevées, vous devez prendre en compte tous les risques qui y sont liés. C’est pourquoi je recommande à toute personne désirant faire ses premiers pas dans cet univers de disposer de certaines qualités telles que : de solides connaissances du marché immobilier, le sens du commerce, des notions de droit, de fiscalité, de construction et d’urbanisme.

Si vous souhaitez par exemple vous spécialiser dans la revente de biens immobiliers rénovés, vous devez pouvoir faire des estimations de coût et de temps de travaux pour assurer la rentabilité de votre projet. Il serait donc judicieux de vous inscrire aux programmes de formations théoriques et techniques sur ces matières.

Comment devenir un marchand de biens immobiliers ?

Comment devenir un marchand de biens immobiliers ?

Quelques formations qui peuvent orienter vers la profession de marchand de biens

Vous pouvez opter pour une formation de niveau bac + 2 en passant le BTS PI (Professions immobilières). Mais aussi obtenir une licence professionnelle métiers de l’immobilier (bac +3) dans l’une des filières suivantes :

  • Gestion et administration de biens ;
  • Gestion et développement de patrimoine immobilier ;
  • Transaction et commercialisation de biens immobiliers.

Le futur marchand de biens peut choisir de s’orienter vers une licence pro activités juridique avec spécialisation dans les métiers du droit de l’immobilier. Mais aussi un bachelor en immobilier, passer le diplôme de gestionnaire immobilier proposé par l’ICH ou encore suivre des formations d’écoles spécialisées telles que l’ESI (École supérieure de l’immobilier) et la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier).

Choisir un statut juridique pour exercer le métier de marchand immobilier

Le choix d’un statut juridique est une étape importante pour le marchand de biens immobiliers. Selon la structure utilisée, il peut être tenu comme responsable des dettes sur son patrimoine personnel.

Les formes juridiques que sont la Société Civile immobilière (SCI) et le régime de micro-entrepreneur sont interdites au marchand immobilier. Puisqu’il s’agit d’une activité de nature commerciale, la SCI qui est civile ne peut correspondre au métier d’acheteur revendeur. Tandis que le statut de micro-entrepreneur n’inclut pas les activités assujetties à la TVA immobilière et ne vous donne pas la possibilité de séparer vos patrimoines professionnels et personnels.

Pour profiter d’une protection optimale, le marchand de biens doit se tourner vers les sociétés commerciales et l’Entreprise Individuelle : SARL ou SAS quand il a plusieurs associés et EURL ou SASU lorsqu’il se lance seul. Plus adaptées, ces structures ont l’avantage de limiter votre responsabilité à l’apport que vous mettez dans votre société.

Le salaire du marchand de biens immobiliers

Le marchand de biens immobiliers ne perçoit pas un salaire fixe. L’estimation de ses revenus est ainsi difficile à faire, car ils sont déterminés par la plus-value générée pendant la revente de ses immeubles.

Au début, vous aurez besoin de faire un investissement assez conséquent. Le budget inclut l’achat du bien et les travaux de rénovation plus ou moins coûteux. Dans certaines situations, le marchand de biens peut ne rien percevoir pendant plusieurs années, avant de réaliser des revenus considérables lors de la revente.

Fiscalité et taxes sur les opérations du marchand de biens immobiliers

Le marchand de biens bénéficie d’un certain nombre d’avantages comme une réduction non négligeable des frais de notaire. Le régime fiscal appliqué à la plus-value varie en fonction du statut juridique choisi.

Impôt

Si vous êtes une entreprise individuelle, vous serez imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, contrairement aux particuliers soumis à une imposition au taux forfaitaire de 19 %.

Dans le cas d’une société commerciale, elle fera face à une imposition à hauteur de 15% lorsque le montant n’excède pas 38 120 euros et 28% dans le cas contraire.

TVA

Depuis la réforme de 2010, la TVA sur marge obligatoire pour les marchands de biens n’est plus appliquée. Deux situations peuvent alors se présenter :

  • Le marchand immobilier fait l’achat d’un bien de plus de cinq ans et réalise des travaux de rénovation légère avant de revendre. Dans ce cas, la revente n’est pas soumise à la TVA et la TVA sur la rénovation ne pourra pas être récupérée.
  • Après l’acquisition du bien, des travaux de rénovation lourde sont engagés avant la revente. La TVA est appliquée sur le prix total à la revente et la TVA sur les rénovations est alors récupérable.

La rénovation sera considérée comme lourde lorsque les travaux consistent à remettre à neuf une grande partie des fondations, des éléments porteurs, les façades hors ravalement ou l’ensemble du second œuvre, à savoir : plomberie, électricité, planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures et système de chauffage.

Le marchand qui effectue des travaux de rénovation suite à l’acquisition d’un bien doit pouvoir constituer un dossier qui prouve le type de rénovation réalisé. Il peut faire usage de photos, d’attestations d’architecte, de rapports d’huissier, etc.

Une situation dans laquelle vous n’aimerez pas tomber en tant que marchand de biens, c’est de vous placer dans un régime fiscal de rénovation légère pour une transaction, alors que l’administration prend en compte une rénovation lourde. Soyez vigilant.

En conclusion, le métier de marchand de biens immobilier est exigent même s’il ne nécessite pas l’obtention d’un diplôme spécifique. Si vous souhaitez vous lancer, je vous suggère de prendre le temps de maîtriser le marché immobilier et de vous faire accompagner par un spécialiste en ce qui concerne la taxation et les impôts.

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