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Aujourd’hui, de plus en plus de personnes se rendent compte que l’investissement immobilier est l’une des clés de l’indépendance financière. Et elles n’ont pas tort, on peut s’enrichir à coup sûr grâce à l’immobilier si l’on fait les bons choix. Mais, comment faut-il procéder exactement pour faire fortune dans ce domaine ?

Rassurez-vous, dans cet article, je vous apporte en détail la réponse à cette question. En réalité, je vous présenterai ci-dessous de nombreuses astuces, notamment le mental à avoir, la branche de l’immobilier dans laquelle il faut investir, quand passer à l’action et surtout comment le faire.

Ayez le mindset d’un rentier gagnant

Souhaitez-vous atteindre un jour le même niveau que les magnats de l’immobilier tels que Donald Trump ou Wang Jianlin ? Oui ? Mais, pour le moment vous pensez que c’est impossible, et qu’il n’y a pas de miracle en la matière. Après tout, vous n’êtes pas un héritier. Vous êtes un simple employé. Peut-être même que vous êtes un travailleur indépendant.

Stop ! Je vous arrête tout de suite. Pour faire fortune dans l’immobilier, vous devez vous bâtir un état d’esprit de gagnant. Vous devez adopter les croyances du rentier de l’immobilier. Il est capital de supprimer dans un premier temps toutes ces barrières psychologiques, toutes ces croyances qui vous limitent dans vos actions. Tant que vous croirez qu’une chose est impossible, vous aurez du mal à la voir se manifester dans votre vie.

Et voilà, vous vous demandez si je suis devenu coach en développement personnel. Loin de là, c’est tout simplement une loi du milieu immobilier que j’énonce. Ils sont nombreux à dire qu’il faut rester réalistes et éviter de rêver grand. C’est une erreur monumentale. Si vous souhaitez vraiment faire fortune dans l’immobilier, commencez par créer votre propre réalité. Mettez la barre assez haut et travaillez dur chaque jour pour l’atteindre.

C’est vrai, il vous sera difficile de gagner par exemple un revenu annuel supérieur à 100 000 euros si vous êtes dans les quadrants 1 ou 2 du cash-flow de Robert Kiyosaki. Mais sachez que, quelle que soit votre situation actuelle, vous pouvez œuvrer pour gravir les échelons et augmenter vos revenus passifs. Dans les paragraphes ci-dessous, je vous montrerai comment faire de votre situation actuelle un atout pour vous enrichir dans l’immobilier.

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Définissez votre stratégie d’investissement

Tous les chemins mènent à Rome, dit-on. De la même manière, il y a plusieurs façons de faire fortune en investissant dans la pierre. Parmi les concepts que vous pouvez adopter pour tirer votre épingle du jeu, on peut citer :

  • L’investissement dans l’immobilier locatif classique ou saisonnier ;
  • L’investissement dans la pierre papier ;
  • Le crowdfunding immobilier ;
  • L’investissement dans les parkings, mobil home

D’après ma propre expérience, je peux vous dire qu’il est capital de prendre le temps d’étudier les différentes options qui s’offrent à vous. Vous devez être en mesure de choisir le type d’investissement immobilier qui vous convient en ayant conscience de ce dans quoi vous vous engagez. Après analyse, certains préfèrent les partenariats. Selon eux, il vaut mieux partager les risques surtout quand l’on est un débutant. D’autres, plus téméraires, foncent tout seuls.

Mais avant de choisir votre stratégie, je vous conseille de prendre en compte plusieurs paramètres : votre situation financière actuelle, vos potentielles sources de revenus, l’objectif à atteindre… Vous pouvez copier les stratégies des investisseurs qui ont réussi. Cependant, n’oubliez surtout pas que l’intégration des approches personnalisées est souvent déterminante pour se démarquer.

Cela peut sembler à première vue un travail fastidieux, mais c’est presque aussi décisif que la tâche précédente, celle qui consiste à se bâtir une mentalité de gagnant. En gros, lorsque vous balisez bien le terrain, aucun obstacle ne pourra vous empêcher de faire fortune dans le secteur de l’immobilier.

Déterminez le bon moment pour investir

Maintenant que vous avez le mindset qu’il faut et que vous savez exactement dans quoi vous voulez investir, c’est le moment de passer à l’action. Mais, il vaut mieux ne pas se précipiter. Pour réussir dans l’immobilier, il est important de choisir le bon timing pour investir. Souvent, il vous arrivera de nager à contre-courant. Je m’explique. Faites sans crainte vos acquisitions immobilières lorsque le marché est en crise.

La majorité des investisseurs s’abstiennent d’acheter en temps de crise. C’est normal, mais vous, vous ne devez pas suivre la vague parce que c’est justement à ce moment que les prix chutent. À quelque chose malheur est bon, n’est-ce pas ? Après la période de crise, vous pourrez revendre votre bien au double, voire au triple de son coût d’achat initial. Pour les plus sceptiques, je vous le confirme, les périodes de crise finissent toujours par passer.

Acheter le maximum de biens pendant les moments de crise immobilière est l’une des clés pour faire fortune dans l’immobilier. Mais il faut reconnaître que ces périodes ne sont pas monnaie courante. C’est pour cela que vous devez aussi guetter les opportunités du marché comme les ventes motivées. Il s’agira d’acheter chez quelqu’un qui a urgemment besoin de vendre son bien immobilier pour une raison ou pour une autre (problème de santé, déménagement…). Il y a de grandes chances que cette personne vous cède le bien à un très bon prix.

Évidemment, avant de sortir votre chéquier, vous devez vous assurer qu’il ne s’agit pas d’un bien immobilier à problème ou en litige. Il faut également se rendre sur les lieux pour vérifier le dynamisme de la zone géographique dans laquelle se situe le bien (je reviendrai sur cet aspect un peu plus bas). Pour trouver les meilleures opportunités (les bonnes affaires, comme dirait l’autre), vous devez faire vos recherches grâce aux divers supports disponibles :

  • Les moteurs de recherche (plus généralement internet) ;
  • Les journaux ;
  • Les agents immobiliers

Avec les solutions que je vous recommande, vous faites votre bénéfice à l’achat et non à la revente. C’est la meilleure manière de s’enrichir dans l’immobilier. Si vous pensez pouvoir rentabiliser votre investissement en effectuant une gestion parfaite du bien après l’avoir acheté trop cher, vous vous mettez le doigt dans l’œil. En effet, vous ne pouvez pas anticiper l’état du marché quand vous aurez envie de revendre votre bien.

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Réunissez votre capital de départ

Lorsqu’on sait dans quel type de bien immobilier on veut investir, on peut estimer le montant dont on a besoin pour commencer. Il faut maintenant réunir ce capital. Vous pouvez compter sur vos revenus actuels, ou plus exactement votre épargne.

Généralement, cette dernière ne permet pas d’avoir un capital de départ consistant. Cependant, l’épargne peut vous aider à contracter facilement un prêt immobilier. Elle représentera votre apport personnel. Outre l’épargne, pensez également aux autres sources d’apport personnel comme :

  • Un héritage ;
  • Une donation ;
  • Une aide financière de la famille…

Par ailleurs, sachez qu’il est possible de contracter un prêt immobilier sans apport. C’est d’ailleurs la meilleure formule pour investir dans l’immobilier. Vous ne devez donc pas vous plaindre de votre situation actuelle, quelle qu’elle soit. Vous devez faire des pieds et des mains pour obtenir votre capital de départ.

La banque a-t-elle refusé votre demande de prêt ? Allez voir une autre banque, tentez autant de fois que possible jusqu’à ce que vous obteniez votre capital, n’abandonnez pas jusqu’à obtenir ce que vous désirez. En plus de multiplier les démarches, vous devez optimiser votre dossier de demande de prêt afin d’augmenter vos chances.

Il est important de disposer des bons arguments pour convaincre les établissements financiers de vous accorder un prêt immobilier. Pour cela, vous devez maîtriser votre projet sur le bout des doigts et savoir exactement où vous allez. C’est la meilleure manière d’amener le banquier à avoir confiance en votre projet et à vous financer.

Votre stabilité financière compte également pour beaucoup. La banque priorisera par exemple une personne en CDI plutôt qu’une personne dont la situation est moins stable (CDD, intérim…). Sachez néanmoins que vous pouvez facilement contourner ce dispositif en justifiant d’une activité professionnelle continue depuis au moins un an et demi.

Il est même possible de faire votre demande de financement à deux (vous et votre femme par exemple). Outre la rentabilité de votre projet et votre situation professionnelle, vous devez également disposer d’une santé financière stable pour pouvoir convaincre l’établissement prêteur.

Achetez votre premier bien immobilier

En fonction du capital que vous avez réuni, vous pouvez maintenant acheter votre premier bien immobilier. Je vous conseille avant tout de bien définir votre cible. Au début, on préfère souvent investir dans un F2 ou un studio qui abritera des étudiants.

Il faut ensuite se départir des sentiments personnels pour réussir son investissement immobilier. En réalité, vous devez rester cohérent et faire preuve de bon sens. En fonction de votre cible, vous choisirez l’emplacement qui convient. Il s’agit d’un facteur clé de tout investissement immobilier réussi.

Vous devez en priorité choisir un bien situé dans un lieu agréable et à fort potentiel. Vérifiez notamment les facteurs suivants :

  • Le niveau de sécurité de la ville ;
  • L’offre de bien disponible (elle doit être limitée) ;
  • La présence des infrastructures routières ;
  • La progression de l’activité économique du milieu ;
  • La présence des écoles, des commerces, des bâtiments administratifs…

Par ailleurs, vous devez étudier la question de l’investissement dans l’immobilier neuf ou ancien. En achetant dans le neuf, on bénéficie souvent de certains dispositifs de réduction d’impôts (dispositif Pinel, LMNP…). Le capital à investir est assez élevé, mais vous êtes sûr d’acheter un bien avec plusieurs garanties.

Pour un investissement dans l’ancien, vous bénéficierez d’un prix au mètre carré inférieur au prix du neuf (de l’ordre de 15 à 20 %). En revanche, il ne faut pas perdre de vue qu’avec un tel investissement, vous devrez ensuite dépenser dans les réparations pour rendre le bien éligible à la location.

Choisissez des locataires solvables

Si vous souhaitez faire fortune dans l’immobilier, vous devez rester rigoureux jusqu’à l’acquisition de votre bien, mais aussi pendant sa gestion. Si vous n’avez pas de bons locataires, votre investissement en pâtira. Il est donc important de vous informer sur la solvabilité des différents candidats avant de faire votre choix. Vous pouvez par exemple réclamer une copie du bulletin de salaire des postulants ainsi que le dernier avis d’imposition pour trouver un bon payeur.

L’idéal serait d’avoir un locataire qui a un CDI. Pour assurer vos arrières, vous pouvez néanmoins souscrire une assurance juridique ainsi qu’une assurance loyer impayé.

Il est aussi possible de confier la gestion de votre bien à un agent immobilier. Vous aurez du coup moins de choses à gérer. Mais ce service a un coût dont vous devez tenir compte.

Utiliser l’effet de levier du crédit pour augmenter vos revenus

Ne perdez pas de vue votre objectif : faire fortune dans l’immobilier. Soyons réalistes, avec un bien immobilier qui vous génère annuellement environ 6000 euros nets, vous deviendrez probablement fortuné, mais cela se fera lentement. Et si je vous disais qu’il existe une solution pour accroître vos gains grâce à l’immobilier ?

Effectivement, vous pouvez utiliser l’argent de la banque pour accroître grandement votre retour sur investissement. On parle de l’effet de levier du crédit immobilier. En pratique, vous pouvez multiplier vos prêts pour investir dans plusieurs biens immobiliers. Considérons que vous investissez par exemple dans 10 biens au lieu d’un seul qui vous rapporte 6000 euros l’an. Vous obtiendrez désormais 60 000 euros en guise de revenu locatif net. Avouez que c’est plus intéressant !

Ce qui s’avère le plus intéressant avec cette solution, c’est que vous vous enrichissez en utilisant l’argent de la banque. Plus précisément, ce sont les loyers que vous percevez qui vous permettront de rembourser vos emprunts et de n’avoir, au final, rien payé pour l’acquisition. En fin de compte, c’est comme si ce sont vos locataires qui vous offraient gratuitement vos biens immobiliers. L’effet de levier est l’une des clés incontournables qui vous permettront de devenir fortuné grâce à l’immobilier.

Multipliez votre patrimoine immobilier

Outre l’effet de levier, il existe une autre solution pour multiplier vos gains. Vous pouvez diviser dans la mesure du possible chacun de vos biens en des surfaces plus petites. Cela vous permet d’augmenter le nombre de locataires et potentiellement vos revenus locatifs. C’est l’une des techniques que j’utilise et je peux vous assurer que ça marche plutôt bien. En plus de l’augmentation de vos revenus locatifs, cette stratégie vous permettra de diversifier d’une certaine manière vos investissements.

Faites le nécessaire pour demeurer fortuné dans l’immobilier

C’est une bonne chose de vouloir faire fortune dans l’immobilier. Mais, il est encore mieux de faire le nécessaire pour le rester une fois que l’objectif est atteint. Pour ce faire, après vos investissements, vous ne devez pas vous reposer sur vos lauriers. Vous devez plutôt rester en permanence informé des nouvelles du marché de l’immobilier. Suivez aussi des formations et participez à des séminaires. C’est un moyen efficace qui vous permettra de créer votre réseau afin de pouvoir profiter de l’expérience de vos aînés dans le domaine.

Allez plus loin, ne négligez aucun paramètre, même l’aspect fiscalité qui est souvent la bête noire des investisseurs. Entourez-vous aussi d’une équipe dynamique. Un agent immobilier, un notaire, un comptable, voilà trois membres de votre équipe que vous devez choisir avec précaution. Parfois, il est nécessaire de trouver un bon architecte, un géomètre, un artisan…

Ce que vous devez retenir

La majorité des gens désirent récolter les bonnes graines, mais ils ne veulent pas semer, et encore moins arroser constamment leurs semences. Pour vous enrichir dans l’immobilier, vous devez être prêt à faire les sacrifices qu’il faut. Il ne suffit pas de penser qu’on en est capable, il faut se donner les moyens d’y arriver.

Vous devez dans un premier temps bien préparer l’acquisition de votre bien. Ensuite, faites le nécessaire pour multiplier votre patrimoine et optimiser sa gestion. Enfin, il faut mettre en place les garde-fous nécessaires pour toujours accroître vos revenus. Maintenant que vous avez les clés en main, lancez-vous ! C’est le meilleur conseil que je peux vous donner.

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