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Se lancer dans l’immobilier est une solution efficace pour accéder à l’indépendance financière. Cependant, il s’agit bien souvent d’un projet complexe qui requiert du temps, de la volonté et du travail. Le premier investissement immobilier est très crucial, car vous pouvez facilement tomber dans certains pièges du secteur. Néanmoins, soyez-en certain, vous n’avez pas besoin d’être un expert avant de passer à l’action. Il suffit de faire preuve de prudence et de minutie pour y arriver. Découvrez dans cet article les étapes clés à suivre pour réussir sereinement votre lancement dans l’immobilier.

Définissez votre projet immobilier et votre cible

« Qui veut voyager loin ménage sa monture », c’est avec cette citation du dramaturge français Jean Racine que je voudrais commencer ce paragraphe. Les projets d’investissement immobilier s’étendent souvent sur de nombreuses années. C’est pour cela qu’il est important de prendre du temps pour définir ses objectifs.

Qu’est-ce qui vous intéresse vraiment ? Désirez-vous acheter un bien neuf pour le louer ? Souhaitez-vous investir dans l’ancien, faire des rénovations et mettre le bien en location ? Peut-être voulez-vous simplement acheter un bien, le valoriser avant de le revendre. Vous devez faire la différence entre ces types de projets immobiliers afin de ne pas vous tromper dans votre stratégie.

Pour un investissement locatif, le bien que vous acquérez doit absolument répondre à un besoin palpable du marché locatif. Il faut par exemple choisir un logement à proximité d’une université. Pour un investissement dans l’ancien, il faudra par exemple se pencher davantage sur le prix de l’immobilier dans la zone où se situe le bien. Le coût des rénovations à effectuer doit être aussi pris en compte.

Lorsque vous peaufinez en détail votre projet, vous savez exactement là où vous allez. Pendant cette étape, il est aussi important de déterminer ses cibles. C’est autour de leurs besoins spécifiques que vous bâtirez votre stratégie d’investissement. Une fois ce balisage effectué, vous pouvez amorcer en toute sérénité les autres étapes de votre projet.

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Faites le point avec votre prêteur

Les investissements immobiliers nécessitent généralement de grosses sommes d’argent. Ainsi, il est assez rare de pouvoir financer son projet en comptant uniquement sur un apport personnel (qui provient de l’épargne par exemple). Il existe néanmoins une solution : emprunter de l’argent à la banque pour acquérir un bien immobilier. Je vous recommande d’ailleurs cette solution, même si vous avez assez de liquidité pour financer la totalité de votre projet.

L’effet de levier

En effet, la technique la plus utilisée aujourd’hui pour financer un investissement immobilier est de tirer profit de l’effet de levier. En quoi consiste-t-elle ? Cette solution vous permet d’utiliser des fonds d’entités tierces comme la banque pour vous constituer un capital. En clair, même si vous disposez d’un fonds propre colossal, vous pouvez le subdiviser en de petits apports utilisables pour obtenir des prêts immobiliers auprès de plusieurs institutions financières. Vous multipliez donc de façon exponentielle votre rendement sur investissement.

De la même manière, l’effet de levier permet aux investisseurs d’investir dans l’immobilier même s’ils n’ont que peu ou pas du tout d’argent. Le plus grand travail à faire, c’est de convaincre la banque de vous accorder un premier prêt immobilier. Pour ce faire, vous devez avoir une idée très précise de votre projet et connaître vos capacités réelles de financement.

Essayez de repérer les biens dans lesquels vous souhaitez investir. Ensuite, faites une étude minutieuse et surtout réaliste de l’état du marché immobilier dans la zone où se trouvent ces biens. En montrant à votre banquier la pertinence et la rentabilité potentielle de votre projet, vous aurez plus de facilité à obtenir un crédit immobilier.

Analysez l’état du marché locatif local

L’un des points cruciaux pour réussir son lancement dans l’univers de l’immobilier, c’est l’étude du marché locatif local. Cette étude vous permettra de choisir le meilleur bien pour votre investissement et par ricochet d’optimiser la rentabilité de votre projet.

Faire une étude de marché pour choisir un bon emplacement

Le choix de l’emplacement du bien immobilier est primordial pour attirer un maximum de locataires. Généralement, les logements situés dans les grandes villes comme Paris, Marseille, Rennes et Lyon sont les plus rémunérateurs. Lorsque votre logement est bien positionné, vous bénéficiez de revenus locatifs conséquents, puisque les loyers sont plus élevés. En effet, ces logements ont de nombreux atouts:

  • La proximité avec les commerces ;
  • La présence d’un jardin ou d’une piscine ;
  • La proximité avec les écoles ;
  • L’ensoleillement ;
  • L’existence d’un parking ;
  • La présence d’un double ou triple vitrage ;
  • La proximité avec les moyens de transport…

L’étude de marché vous permet de déterminer les secteurs géographiques où peu d’investissement peut générer de gros bénéfices. Ce sont principalement les secteurs où l’offre immobilière est en dessous de la demande de logements. Investir dans une telle zone, c’est s’assurer d’avoir en son temps un bon taux d’occupation.

Les biens situés en centre-ville sont plus prisés. Cependant, vous ne devez pas oublier qu’un bien situé au cœur d’une ville coûtera plus cher qu’un bien localisé en périphérie ou dans une zone un peu plus éloignée. Je vous suggère donc de toujours étudier l’indice de développement d’une zone avant d’y réaliser un investissement locatif.

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Vérifiez s’il sera facile de revendre le bien

Pour un investissement immobilier, il est conseillé de mettre le bien en location sur une dizaine, voire une quinzaine d’années. Cela permet de tirer profit pleinement de la plupart des avantages fiscaux. Cependant, vous pouvez décider de revendre votre bien à n’importe quel moment. Il faut donc choisir un bien immobilier facile à revendre.

Estimez le degré de développement de la zone où se situe le bien dans 10, 15 ou 20 ans. Vous saurez alors si votre bien prendra de la valeur avec le temps ou s’il se dépréciera. Pour un bien susceptible de gagner en valeur dans le temps, vous n’aurez pas de mal à trouver des acheteurs dans le futur.

Multipliez les visites de biens pour effectuer un choix éclairé

Avant d’acquérir votre bien immobilier, prenez le temps d’effectuer de multiples visites. L’objectif est de vérifier s’il n’y a éventuellement pas des défauts que vous n’aviez pas remarqués lors des précédentes visites. De plus, vous aurez l’occasion de vérifier que le bien répond aux critères d’habitabilité en vigueur, aux normes de sécurité et aux critères de décence locative. Outre les vérifications des défauts, les visites multiples vous permettent d’évaluer l’attractivité et le potentiel de l’environnement du bien.

Ciblez des biens offerts à prix raisonnable

Le prix d’achat est le premier facteur qui détermine la rentabilité de tout investissement dans la pierre.

Évitez le surachat

Pour obtenir un retour sur investissement intéressant, à moyen ou long terme, il est impératif de ne pas acheter un bien immobilier au-delà du prix du marché. En effet, certains promoteurs peu scrupuleux mettent en avant les avantages fiscaux pour vendre leurs biens à un prix très élevé. Ne tombez surtout pas dans ce piège.

L’analyse des prix pratiqués sur le marché immobilier du secteur où se trouve le bien est un indicateur qui peut vous éviter d’acheter trop cher le logement. Il est conseillé de faire appel à un spécialiste comme un notaire ou une agence immobilière pour limiter les risques lors de l’achat d’un bien immobilier.

Éviter de bondir sur la première offre intéressante

Pour se lancer dans l’immobilier, il faut être prêt à s’informer et à faire beaucoup de recherches. Pendant vos investigations, ne vous laissez surtout pas séduire par les offres trop alléchantes. Un investisseur qui a l’habitude de bondir sur la première offre pas chère finira tôt ou tard par faire faillite. Les biens qui sont mis sur le marché à prix dérisoires cachent souvent un problème comme :

  • Le manque d’attrait du quartier ;
  • Les nuisances sonores dans les alentours du bien ;
  • La mauvaise isolation du logement ;
  • La vétusté de l’immeuble…

Trouvez dans la mesure du possible un vendeur motivé

C’est vrai, il faut fuir les annonces immobilières trop séduisantes. Mais il y a une exception à la règle : les offres des vendeurs motivés. On appelle vendeur motivé, un propriétaire qui vend son bien au rabais pour vite trouver un acheteur parce qu’il est dans une situation plus ou moins critique :

  • Un problème de santé ;
  • Une difficulté financière ;
  • Un divorce ;
  • Un déménagement dans un autre pays…

Vous devez devenir un Columbo de l’immobilier et surtout faire preuve de persévérance pour dénicher des biens sans problème, mais vendus en dessous de leur valeur marchande.

Faites des calculs précis pour avoir un budget réaliste

Avant d’investir dans un bien immobilier, il est important de définir dans les moindres détails le budget dont on aura besoin. Cela permet d’éviter d’éventuelles surprises désagréables sur le plan financier après l’acquisition du bien.

Déterminez la superficie à acquérir

En fonction de vos attentes et de vos capacités financières, vous devez déterminer la superficie adéquate que vous pouvez vous offrir. Lorsque c’est fait, cela vous aide dans vos recherches. Elles seront désormais ciblées et vous gagnerez du temps. La surface à acquérir doit également être en adéquation avec le nombre de locataires que vous envisagez d’héberger. Par exemple, si un étudiant peut se contenter d’un studio, un couple avec enfant aura besoin au minimum d’un T2.

Évaluez le coût des travaux et des dépenses annexes à effectuer

Avant de se lancer dans l’investissement immobilier, il faut se dire qu’à un moment donné, vous allez nécessairement avoir besoin d’effectuer des travaux. Vous devez estimer les coûts des différents travaux et les intégrer dans votre budget. Je vous invite à demander des devis gratuits à des artisans pour avoir une idée du coût de ces travaux ultérieurs. De plus, je vous rappelle qu’il est impératif de ne pas oublier d’ajouter dans le budget des frais annexes comme :

  • Les commissions de l’agence immobilière ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les intérêts d’emprunt ;
  • L’assurance du prêt ;
  • La taxe foncière

Étudiez les différents dispositifs et les aides disponibles

Lorsque vous avez une idée précise de tous les critères relatifs à l’achat de votre bien, vous pouvez maintenant solliciter des aides de l’État pour le financer. Vous pouvez compter sur votre banque pour obtenir ces aides, mais aussi pour faire le choix adéquat. Outre ces aides, vous pouvez également bénéficier de certains dispositifs financiers. Il s’agit des dispositifs de défiscalisations immobilières tels que :

  • La loi Pinel ;
  • La loi Censi-Bouvard ;
  • Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé, Non Professionnel) ;
  • La loi Malraux ;
  • Le déficit foncier…

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Achetez votre bien

Après avoir trouvé le bien immobilier parfait, suite aux différentes visites et aux échanges avec votre banquier, je suis fier de vous annoncer que vous êtes maintenant prêt à investir. L’achat du bien se déroule principalement en deux temps. Lors de la première phase, vous signerez avec le vendeur l’avant-contrat (le compromis de vente). Ensuite, vous pouvez déposer votre demande de crédit immobilier auprès de la banque.

L’obtention des fonds et l’achat du bien se font généralement de façon concomitante. Si vous recevez une réponse favorable de la part de votre banque, vous pouvez continuer la démarche en notifiant au notaire l’avancée de l’opération. Ce dernier fera les vérifications requises avant de rédiger l’acte définitif de vente. C’est ce contrat de vente final signé entre les deux parties qui indique le transfert de propriété.

Revalorisez le bien immobilier si c’est nécessaire

Mes félicitations ! Vous venez d’acheter votre premier bien immobilier. Cependant, attention, vous n’avez pas encore atteint l’autre rive. Après l’achat, il est impératif d’effectuer les travaux de rénovation avant de mettre le bien en location. Si vous avez bien monté votre dossier, vous n’aurez aucun problème à cette étape. En effet, vous aurez prévu dans votre budget les frais nécessaires.

Tout ce qu’il vous reste à faire est d’engager un entrepreneur efficace qui pourra mener à bien le projet. Après cette étape, vous pouvez vendre votre bien ou le mettre en location.

Il est évident que si vous aviez acquis un bien neuf, vous n’avez pas besoin d’effectuer des travaux avant la mise en location. À partir du moment où vous trouvez un locataire, votre bien immobilier devient rentable.

Ciblez des locataires fiables

C’est vrai que dès qu’un bien immobilier est prêt pour la location, chaque jour passé sans locataire est une perte pour l’investisseur. Cependant, ce n’est pas une raison pour héberger le premier venu. En effet, il ne faut jamais se précipiter pour accepter un locataire afin d’éviter les mauvais payeurs.

Pour vite trouver un locataire solvable pour votre bien, vous pouvez faire appel à un agent immobilier. Cependant, choisissez ce professionnel avec attention. Ce prestataire mettra tout en œuvre pour attirer le maximum d’acheteurs. Il leur fera visiter le bien et vous enverra les dossiers des personnes intéressées. Sur la base de ces dossiers, vous pouvez alors sélectionner le meilleur profil à héberger.

Ce que vous devez retenir

Se lancer dans l’immobilier est une activité qui nécessite une préparation minutieuse. C’est la solution idéale pour éviter de tomber dans de nombreux pièges. En pratique, il faut définir des objectifs précis, étudier le marché, choisir le bien idéal, monter un dossier solide, trouver le financement, acquérir le bien, le mettre en valeur puis le louer ou le vendre. Je vous ai tout dit. Maintenant que vous êtes prêt à vous lancer, passez à l’action !

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