Mis à jour le 11 novembre 2026, d'après les textes officiels et mon expérience de bailleur
Le locataire à éviter, ce n'est pas un profil : c'est celui que tu loues sans garantie solide, sans état des lieux précis et sans bail bien rédigé. Ce que je te montre ici vient d'un courrier que j'ai reçu d'un locataire de local commercial, et des quatre protections qui valent pour tous les locataires, en habitation comme en commerce.
Dit comme ça, c'est évident. Sauf que dans les faits, on ne s'en rend compte que le jour où le courrier arrive. L'objectif ici n'est pas de me lamenter : c'est de te partager mes erreurs pour que tu ne les reproduises pas.
AU SOMMAIRE
- Le courrier que j'ai reçu
- Les 4 protections qui comptent
- En habitation : les pièces que tu peux exiger
- Ce que tu n'as pas le droit de faire
- Si le loyer n'est pas payé
- Ce qui pourrait me donner tort
- FAQ
LE COURRIER QUE J'AI REÇU
J'ai reçu un courrier d'une association, locataire d'un de mes locaux commerciaux, qui réclamait 50 % de réduction de loyer et de charges pour des défauts qu'elle n'avait jamais signalés à l'entrée. Le local était sous-loué à cette association pour six mois, à partir du 1er octobre 2025. Je ne rentre pas dans les détails de la sous-location : ce n'est pas le sujet, et c'est mon cas, pas le tien.
Le courrier listait des dysfonctionnements récurrents : l'installation électrique, le chauffage, la porte automatique et le rideau de fer. Il concluait à une perte de jouissance justifiant une réduction de 50 % du loyer et des charges depuis l'entrée dans les lieux. Ce qui veut dire qu'un local qui aurait énormément de problèmes n'en aurait plus si le loyer est divisé par deux.
Voici pourquoi, à mes yeux, ce courrier ne tenait pas :
- Il y avait eu un état des lieux d'entrée, et aucun de ces éléments n'y était mentionné.
- Le local est sous contrat d'entretien : il suffit d'appeler l'entreprise pour que l'entretien soit fait.
- On est en bail commercial, pas en bail d'habitation : ce n'est ni la loi de 1989 ni un cadre protecteur de particulier. C'est le droit commun du bail commercial, une convention entre deux parties, et ce que prévoit le bail pèse lourd. Dans mon bail, l'entretien est à la charge du preneur.
Mon interprétation personnelle, et je ne l'écris pas pour accuser quelqu'un : un courrier qui découvre des défauts au dernier moment, avec une demande de réduction de moitié, a pour effet de réduire ou de ne plus payer le loyer. C'est la deuxième fois que je vois ce scénario, avec la même mécanique de départ : des réclamations en fin de bail, puis l'arrêt des paiements. La première fois, c'était ma mère qui était bailleur, et elle m'avait prévenu : la structure a ensuite été clôturée, ce qui rend toute poursuite impossible. Le mois précédent, le loyer avait été payé par une autre personne que l'association : à mes yeux, c'est un signal d'alerte sur la trésorerie.
LES 4 PROTECTIONS QUI COMPTENT
Quel que soit le locataire, tu as quatre protections : un état des lieux précis, une vraie caution, un bail bien rédigé et, quand c'est possible, un paiement sécurisé. Elles s'appliquent à tout le monde, et c'est comme ça que je te conseille de les utiliser.
1. Un état des lieux d'entrée précis
En bail commercial, la loi impose un état des lieux établi contradictoirement et amiablement lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution (Code de commerce, article L145-40-1). À défaut, il est établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié. Et le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour le réaliser ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil, celle qui dit que le locataire a reçu les lieux en bon état. Autrement dit, sans état des lieux sérieux, tu perds un argument. Dans mon cas, c'est justement parce qu'il était fait et muet sur ces défauts que le courrier tombe à plat.
2. Une vraie caution, une personne physique, bien rédigée
Je prends une caution solidaire, qui n'est pas liée à la structure locataire : une vraie personne. Pas de caution solidaire, pas de bail. La condition, c'est que la caution soit correctement rédigée : à peine de nullité, la caution personne physique doit apposer elle-même la mention par laquelle elle s'engage à payer ce que doit le débiteur en cas de défaillance, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres, et reconnaître qu'elle ne peut pas exiger que le créancier poursuive d'abord le débiteur si elle est solidaire (Code civil, article 2297). Une caution mal rédigée ne vaut rien.
3. Un bail rédigé pour pouvoir agir vite
Un bail acheté au tabac-presse ne fait pas ce travail. Ce qui compte : une saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge est possible lorsque le loyer reste impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles (Code des procédures civiles d'exécution, article L511-2). C'est ce qui permet de bloquer la situation avant que la structure ne disparaisse : la dette est inscrite, et on ne peut plus fermer sans payer. Un bail écrit, clair, signé et conforme est donc ce qui ouvre cette porte. La saisie conservatoire n'est qu'une mesure provisoire, à valider ensuite devant le juge : fais relire ton bail par un professionnel du droit et fais exécuter la saisie par un commissaire de justice.
4. Un paiement sécurisé
En bail commercial, tu es en droit commun : tu peux négocier un paiement d'avance plus important. Dans ma règle personnelle, pas de paiement d'avance, pas de clé, quand le risque me paraît élevé. Attention, c'est une négociation commerciale à valider dans ton bail, pas une règle de la loi, et elle ne vaut que pour le commerce. En habitation, le cadre est beaucoup plus strict : le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un meublé (Service-Public).
| Protection | En bail commercial | En bail d'habitation |
|---|---|---|
| État des lieux | Obligatoire à l'entrée et à la sortie (L145-40-1) | Obligatoire, à faire précis et contradictoire |
| Caution | Libre, avec mention manuscrite (article 2297) | Possible, avec formalisme propre à la location d'habitation |
| Dépôt de garantie | Fixé librement dans le bail | Plafonné : 1 mois (vide), 2 mois (meublé) |
| Cadre du bail | Code de commerce, droit commun du bail commercial | Loi du 6 juillet 1989, très protectrice du locataire |
EN HABITATION : LES PIÈCES QUE TU PEUX EXIGER
La liste des pièces qu'un bailleur peut exiger d'un candidat locataire d'un logement est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, et tu ne peux pas demander autre chose. Tu trouves le texte sur Légifrance.
| Catégorie | Ce que le décret prévoit |
|---|---|
| Identité | Une pièce en cours de validité avec photographie : carte d'identité, passeport, permis de conduire, ou document justifiant le droit au séjour |
| Domicile | Une seule pièce justificative de domicile parmi celles que le décret énumère |
| Activité professionnelle | Une pièce parmi celles que le décret énumère |
| Ressources | Les justificatifs de ressources énumérés par le décret |
| Caution | Une liste séparée pour la caution (annexe 2 du décret) |
Les pièces peuvent être des copies, rédigées ou traduites en français, et tu peux demander à voir les originaux. En cas de manquement, le préfet peut prononcer une amende contre le bailleur, après l'avoir informé des faits reprochés. Un revenu égal à trois fois le loyer n'est pas une règle de la loi : c'est un usage du marché.
Un dossier se juge sur des faits : cohérence des pièces entre elles, stabilité de l'activité, capacité à payer le loyer, et caution complète. Étudie aussi une assurance contre les loyers impayés : compare les contrats, leurs exclusions et leur prix. Avant tout, vérifie que ton logement est louable : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne l'est plus (voir mon article sur les biens à ne pas acheter). Pour ton rendement, relis le calcul du rendement locatif et prévois toujours une marge pour la vacance et les impayés.
CE QUE TU N'AS PAS LE DROIT DE FAIRE
Tu n'as pas le droit de refuser un locataire à cause de ses opinions politiques, de son origine ou de tout autre motif discriminatoire : c'est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende. Le Code pénal définit la discrimination, entre personnes physiques comme entre personnes morales, notamment sur le fondement des opinions politiques et des activités syndicales, et punit le refus de fournir un bien ou un service (articles 225-1 et 225-2). Le Défenseur des droits a publié un guide pour louer sans discriminer.
Concrètement : tu ne choisis pas ton locataire sur son étiquette, tu appliques à tout le monde les mêmes garanties objectives (caution, état des lieux, bail, dépôt). C'est à la fois légal et plus efficace, parce que la protection ne dépend pas de qui signe. Et si ça tourne mal, pas de pression publique ni de menace : mise en demeure, commissaire de justice, puis le juge.
SI LE LOYER N'EST PAS PAYÉ
Dès le premier loyer impayé, tu écris, tu conserves la preuve et tu actives tes garanties : n'attends pas que la dette grossisse. Voici l'ordre que je suis.
- Je relance par écrit, et je garde la preuve de la date d'envoi et de réception.
- Je mets la caution en cause rapidement, avec son engagement en main.
- Je fais intervenir un commissaire de justice : mise en demeure et, si le bail le permet, saisie conservatoire (article L511-2).
- Je saisis le juge si nécessaire, pour le recouvrement et pour faire constater la clause résolutoire.
Le point que j'ai appris à la dure : la rapidité compte. Une structure qui n'a plus de trésorerie ne devient pas plus solvable avec le temps.
CE QUI POURRAIT ME DONNER TORT
- Mon expérience repose sur deux cas, dans un seul type de bail : ce n'est pas une statistique sur les locataires.
- Un locataire peut avoir de vraies raisons de se plaindre : un défaut réel doit être traité, état des lieux ou non. Mon propos vise les réclamations tardives et sans trace, pas les défauts avérés.
- En bail commercial, je ne suis pas juriste : fais valider ton bail, ta caution et ta stratégie de recouvrement par un avocat ou un notaire.
FAQ : LOCATAIRE À ÉVITER ET BAIL
Quelles pièces peut-on demander à un candidat locataire d'un logement ?
Uniquement celles du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : une pièce d'identité avec photographie, une pièce de domicile, une pièce sur l'activité professionnelle et des justificatifs de ressources. La caution a une liste séparée.
Peut-on refuser un locataire à cause de ses opinions politiques ?
Non. Les opinions politiques font partie des motifs de discrimination visés par l'article 225-1 du Code pénal, et le refus de fournir un bien ou un service est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende (article 225-2). Cela vaut aussi à l'égard d'une personne morale.
L'état des lieux est-il obligatoire en bail commercial ?
Oui. Depuis la loi du 18 juin 2014, il est établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie (article L145-40-1 du Code de commerce), ou par un huissier de justice à frais partagés. Sans lui, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil.
Comment bien rédiger une caution solidaire ?
La caution personne physique doit apposer elle-même une mention manuscrite précisant son engagement et le montant maximum en toutes lettres et en chiffres, à peine de nullité (article 2297 du Code civil). Si elle est solidaire, elle reconnaît ne pas pouvoir exiger que le créancier poursuive d'abord le débiteur.
Peut-on faire une saisie conservatoire pour un loyer impayé ?
Oui, sans autorisation préalable du juge, lorsque le loyer reste impayé et qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles (article L511-2 du Code des procédures civiles d'exécution). Fais appel à un commissaire de justice.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie en location d'habitation ?
Un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un meublé, selon Service-Public. Il est interdit en cas de loyer payé trimestriellement d'avance, et en bail mobilité.
Un revenu égal à trois fois le loyer est-il obligatoire ?
Non. C'est un usage courant du marché, pas une règle de la loi. La loi fixe seulement la liste des justificatifs que tu peux demander.
Un bail commercial est-il soumis à la loi de 1989 ?
Non. Le bail commercial relève du Code de commerce et du droit commun des contrats, pas de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation. Ce que prévoit le bail pèse donc très lourd.
Cet article en vidéo : la vidéo « Ne loue jamais à ce locataire » est intégrée en haut de page. Tous les lundis entre 13h et 14h, je couvre l'actualité en live sur la chaîne YouTube. Abonne-toi !
Contenu informatif, ne constituant pas un conseil juridique personnalisé. Mon récit est mon expérience personnelle, pas une généralité. Pour un litige, rapproche-toi d'un professionnel du droit.
