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Quelle Banque Choisir pour Acheter Sans Apport ?

Acheter sa maison principale lorsqu’on est jeune ou investir dans l’immobilier quand on a peu d’économies, c’est possible.
Plus besoin d’attendre d’avoir des comptes épargne pleins, il existe aujourd’hui des établissements bancaires qui accordent des financements sans apport.
Alors vers quelle banque se tourner pour acheter sans apport ?
Voici donc les 3 points essentiels à ne pas manquer pour trouver LA banque qui acceptera de prêter de l’argent sans contrepartie d’apport.

Acheter sans apport nécessite de préparer un dossier solide

Dossier de demande de crédit sans apport

Trouver une offre de crédit sans apport personnel demande une bonne préparation. Afin d’augmenter les chances d’acceptation, il est nécessaire de multiplier les démarches, en s’adressant à plusieurs établissements de crédit. 

La règle n° 1 pour trouver LA banque qui financera son projet d’achat est de préparer un dossier de demande de crédit complet. Il reflète l’implication de l’acheteur dans la réussite du projet et montre sa capacité de remboursement. Au plus le dossier est complet et bien préparé, au plus les chances d’obtenir un prêt à 110 % sont grandes.

Afin de vérifier la solvabilité de l’emprunteur, la banque réalise une étude approfondie de sa situation. Pour cela, le futur propriétaire doit présenter un dossier de demande de prêt comportant plusieurs documents, comme des :

  • documents personnels : ils permettent de mieux connaître l’emprunteur et d’estimer le montant du prêt,
  • pièces liées au projet immobilier : elles permettent de comprendre et d’évaluer le risque du projet de l’emprunteur.

Les documents personnels comprennent un justificatif d’identité, un justificatif de domicile et des justificatifs de solvabilité (les 3 derniers bulletins de salaire ou les 3 derniers bilans, les 2 derniers avis d’imposition, les 3 derniers relevés bancaires). 
Si besoin, la banque peut réclamer un examen de l’état de santé du client. En cas de placements, il est judicieux de fournir les justificatifs afin de renforcer la garantie.
Enfin, il peut être demandé de communiquer les tableaux d’amortissement des éventuels crédits en cours pour évaluer les mensualités restantes. 

Le compromis de vente signé représente la principale pièce justificative du projet. Les autres pièces seront demandées en fonction de la nature de l’achat :

  • achat de projet neuf : la banque réclame un avant-contrat et une attestation de performance énergétique ;
  • construction : il faut fournir le contrat de construction, les plans de la maison et l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ;
  • achat immobilier avec travaux : il est important d’ajouter au dossier, un devis estimatif du coût des travaux, un plan des surfaces habitables avant et après travaux et un diagnostic technique ;
  • prêt-relais : la banque demande le titre de propriété du bien à vendre ainsi que le premier contrat de prêt.

Conseil : il est indispensable de jouer la carte de la transparence auprès du banquier afin de renforcer sa confiance.

Convaincre la banque avec de bons arguments

Après avoir constitué un dossier complet, il faut pouvoir rassurer le banquier et défendre son projet. Trouver les bons arguments pour convaincre la banque d’accorder un crédit immobilier sans apport est donc une étape importante. 
Pour ce faire, plusieurs critères sont à prendre en compte.

Une situation professionnelle stable

Ce n’est pas une nouveauté, avec ou sans apport, la stabilité professionnelle est une condition presque incontournable pour obtenir un prêt immobilier. En effet, les banques sont plus susceptibles de prêter de l’argent à une personne en CDI plutôt qu’à une personne en situation précaire (CDD, intérim, etc.).

Les contrats de travail en CDI ou les postes de fonctionnaires représentent un gage de sécurité financière pour le remboursement de crédit.

Cependant, emprunter lorsque l’on est une profession libérale, une micro-entreprise ou une personne en contrat de travail précaire reste possible. Comment ? 

  • Faire une demande de financement à deux. Pour un couple, marié ou non, la banque peut accorder un prêt si seulement un des deux conjoints montre une situation professionnelle fixe (CDI ou contrat de la fonction publique). Néanmoins, seul le salaire de la personne en CDI sera pris en compte pour le calcul de la capacité d’endettement.
  • Justifier d’une activité professionnelle sans interruption depuis au moins 18 mois. Dans ce cas, un CDD ou un contrat d’intérim d’une durée de 24 mois sera plus favorable à l’obtention d’un crédit. De plus, les contrats répétés dans un même secteur d’activité montrent la bonne santé de ce secteur. Ainsi, les risques de période de latence entre chaque contrat sont diminués.

Une santé financière saine

En plus d’une situation professionnelle stable, l’établissement prêteur scrute la santé financière de l’emprunteur.

Le fait d’acheter sans apport n’empêche pas d’avoir une bonne gestion des comptes bancaires. Pour cela, il faut anticiper la demande de crédit et se présenter avec des comptes bancaires positifs. Les découverts répétés ou récents (moins de 3 mois) peuvent être rédhibitoires pour l’obtention d’un prêt. 

De plus, il est important de montrer un profil de bon payeur : pas d’avis à tiers détenteur ni d’incidents sur les remboursements de crédits en cours.  

Enfin, mettre en avant la maîtrise de son budget quotidien est un vrai plus. Ne pas présenter de dépenses exorbitantes et développer une capacité d’épargne régulière (même minime) s’avère positif dans une démarche de demande de financement.  

Un projet immobilier rentable

Qu’il s’agisse d’une maison principale ou d’un investissement immobilier locatif, le projet doit être rentable aux yeux du banquier. Il faut alors croire en son projet pour réussir à le vendre au mieux. 

En cas d’achat d’un hébergement principal, il est important de sélectionner un secteur géographique favorable à la revente. Éviter les zones trop reculées ou les secteurs en forte décote. 

L’investissement locatif peut être un très bon moyen d’acheter sans apport. En effet, les mensualités seront directement remboursées par les loyers. Cela permet d’accéder à la propriété sans dépendre uniquement de ses revenus ou de son épargne. Dans ce cas, il faut préparer un projet d’investissement solide et cibler les villes avec une forte demande de location.

Faire appel à un courtier pour acheter sans apport

Lors d’une demande de financement immobilier, l’apport sert à rassurer les banques. Il permet aussi de couvrir les frais d’achat (frais de notaire, frais de dossier, coût de l’hypothèque, caution, etc.) et de négocier les conditions de prêt. Très prisé des banques, il devient presque un automatisme pour contracter un crédit immobilier. 

Pour  augmenter ses chances de trouver une banque qui acceptera le crédit sans apport, il est recommandé de faire appel à un courtier en immobilier.

Pour quelles raisons ?

  • Le courtier immobilier possède un grand réseau : en tant qu’intermédiaire entre l’emprunteur et les banques, le courtier collabore avec de nombreux organismes prêteurs. De ce fait, il peut aiguiller son client vers les banques les plus adaptées en termes de critères d’acceptation. 
  • Le courtier immobilier a un véritable pouvoir de négociation : grâce au volume important de transactions, le courtier peut négocier des taux de crédit intéressants. Ainsi, il sélectionne les meilleures offres pour son client.

Ayant une très bonne connaissance du marché, le courtier saura vers quelle banque se tourner. En effet, les offres dépendent des stratégies commerciales des banques. Certaines veulent produire plus d’emprunts et donc élargir leurs critères, d’autres souhaitent conquérir de nouveaux clients et donc proposer des conditions attractives.

Ces stratégies évoluent régulièrement en fonction des objectifs du moment.

Pour répondre à la question “acheter sans apport quelle banque ?”, il est impossible d’établir une liste à jour d’établissements bancaires. Cela peut être la BNP Paribas, le Crédit Lyonnais, le Crédit Agricole ou encore la Banque Postale, à partir du moment où elle juge qu’il n’y a aucun risque de non-remboursement du prêt. 
Donc, afin de mettre toutes les chances de son côté pour obtenir un prêt immobilier sans apport auprès d’une banque, il est conseillé de respecter les 3 points suivants :

  • préparer un dossier complet de demande de crédit ;
  • apporter des arguments solides au banquier ;
  • faire appel à un courtier en immobilier.

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