Votre Découvert Va Devenir un Crédit (Et Ça Touche le Logement)

par | Nov 9, 2026 | Articles, Articles, Crypto | 0 commentaire

Semaine du 2 au 8 novembre 2026

L'essentiel en 30 secondes : cette semaine, un sondage Odoxa l'a confirmé noir sur blanc : 76 % des Français vont tenir compte du logement au moment de voter à la présidentielle de 2027, et 83 % estiment que le pays traverse une crise du logement. Pendant ce temps, le ministre du Logement lui-même demande aux banques de « lâcher beaucoup plus » de crédits, parce que la règle des 35 % d'endettement bloque des ménages qui ont pourtant 6 500 € de reste à vivre par mois. Et à Paris, la ville qui voulait freiner Airbnb voit les locations touristiques à l'année exploser. Et dès le 20 novembre, ton découvert bancaire passe sous le régime du crédit à la consommation. Dans cet article, je t'explique pourquoi ton logement va peser dans la présidentielle, pourquoi l'empilement de lois produit l'inverse de ce qu'il promet (avec l'exemple de l'alarme de piscine, le sumum de la bêtise), ce qui change pour ton découvert, puis tout ce qu'il faut savoir sur la Bourse (le Nasdaq a vécu un mini-krach jeudi) et la crypto, où Binance va fermer les comptes des Français le 31 décembre.

 

AU SOMMAIRE

 

 

LES 3 INFOS QUI COMPTENT CETTE SEMAINE

▸ 🔺 Le logement devient un sujet de vote : 76 % des Français disent qu'ils regarderont les programmes logement avant de glisser leur bulletin en avril 2027, et le ministre du Logement veut assouplir la règle des 35 % d'endettement pour débloquer les primo-accédants et les investisseurs locatifs. À Paris, malgré la loi Le Meur, les meublés touristiques loués à l'année ont augmenté de 10 000 en deux ans.

▸ 🔺 Mini-krach jeudi à Wall Street : le Nasdaq a plongé de 5,52 % en une séance après la victoire écrasante des démocrates aux élections de mi-mandat, Nvidia a perdu environ 400 milliards de dollars et le Nasdaq finit la semaine à -3,37 %. Le CAC 40, lui, a résisté et termine même en hausse de 2,1 %, à 8 139 points.

▸ 🔺 Binance va fermer les comptes de ses clients français le 31 décembre, faute d'agrément européen MiCA, avec des frais de 10 USDC minimum dès le 29 novembre. Le bitcoin est tombé dimanche soir à 73 708 $, son plus bas depuis août.

 

 

LE LOGEMENT AU CŒUR DE LA PRÉSIDENTIELLE : JE VOUS L'AVAIS DIT

Oui, le logement sera l'un des grands sujets de la présidentielle de 2027. Un sondage Odoxa réalisé fin octobre montre que 76 % des Français tiendront compte des programmes logement et immobilier au moment de voter, que 83 % estiment que la France traverse une crise du logement, et que le logement est devenu le premier poste de dépense pour 78 % d'entre eux.

Je l'avais annoncé en live, et je le redis ici avec mes mots de l'époque : « vous verrez, le logement, l'immobilier sera au cœur de la campagne présidentielle !!! ». Pendant des années, on m'a répondu que ça n'intéressait personne, que les Français votaient sur le pouvoir d'achat, la sécurité ou la dette. Sauf que le logement, c'est le pouvoir d'achat. C'est même sa plus grosse part.

Le sondage a été réalisé les 28 et 29 octobre 2026 auprès de 1 005 personnes représentatives de la population de 18 ans et plus. Et les chiffres sont violents. Le logement et ses charges pèsent environ un tiers du budget des personnes interrogées. Les locataires, qui représentent 40 % des ménages, paient en moyenne 709 € de loyer par mois, un niveau en hausse de 17 % en six ans et de 32 % en vingt ans.

Le plus dur, ce sont les sacrifices. Huit Français sur dix disent avoir dû faire de lourds sacrifices à cause du coût de leur logement. La moitié a réduit son budget alimentaire, et 30 % ont renoncé à des soins médicaux. Traduction : en France, en 2026, une personne sur trois a déjà choisi entre son loyer et sa santé.

En chiffres : 76 % tiendront compte du logement pour voter • 83 % parlent de crise du logement • 709 € de loyer moyen (+17 % en 6 ans, +32 % en 20 ans) • 8 sur 10 ont fait de lourds sacrifices • 50 % ont réduit l'alimentation • 30 % ont renoncé à des soins • 8 ministres du Logement en 5 ans.

Pourquoi ce sujet a-t-il été si longtemps ignoré ? Le président d'Odoxa l'a résumé en une phrase : « Politiquement, le logement ne rapportait rien ». Les résultats arrivent trop tard, les chantiers durent des années, et un ministre qui lance une politique du logement ne sera jamais là pour en couper le ruban. Huit ministres du Logement en cinq ans, ça dit tout : on ne construit pas une politique de long terme avec une chaise musicale.

Les mesures testées par Odoxa (sans dire quel candidat les porte)

Mesure Favorables Jugée efficace
Prêts aidés par l'État pour un premier achat (PTZ, retour de l'APL accession) 84 % 72 %
Déduire une partie des intérêts de son crédit immobilier de ses impôts 82 % 66 %
Étendre l'encadrement des loyers à de nouvelles villes 78 % 61 %
Limiter davantage les locations touristiques type Airbnb 76 % 57 %
Prioriser les personnes qui travaillent pour le logement social 75 % 56 %
Avantages fiscaux pour la location à l'année 73 % 60 %
Taxer davantage les logements vacants en zone tendue 71 % 56 %
Retirer les passoires (E, F, G) du calendrier du DPE 59 % 55 %
Supprimer ou assouplir le Zéro artificialisation nette 45 % 40 %

Ce tableau m'intéresse pour une raison simple : 11 mesures sur 12 sont soutenues par plus de six Français sur dix. Ça ne veut pas dire que les Français sont d'accord sur tout. Ça veut dire qu'ils sont tellement à bout qu'ils sont prêts à essayer à peu près n'importe quoi, du moment que ça bouge.

Seules trois mesures dépassent 50 % à la fois en « positif » et en « efficace » : les prêts aidés, la déduction des intérêts d'emprunt, et l'extension de l'encadrement des loyers. Les deux premières visent à aider les gens à acheter. La troisième vise à contraindre ceux qui louent. On retrouve là toute l'ambiguïté du débat français : on veut plus de propriétaires, mais on continue de rajouter des règles sur ceux qui mettent des logements sur le marché.

Côté candidats, plusieurs se sont déjà positionnés sur le sujet depuis la rentrée, à droite comme à gauche, et le président d'Odoxa note que c'est l'un des rares domaines « où il n'y a pas de clivages partisans monstrueux ». Les mesures qui suscitent le moins d'adhésion dans le sondage sont l'assouplissement du ZAN et la sortie des passoires du DPE. Je reste prudent sur un point : un sondage teste des mesures isolées, pas des programmes complets ni leur financement.

Pourquoi ça te concerne : si tu es locataire, propriétaire bailleur ou que tu prépares un premier achat, les 18 prochains mois vont décider des règles du jeu pour cinq ans. PTZ, APL accession, déduction des intérêts, encadrement des loyers, Airbnb, DPE : chacune de ces mesures peut changer de plusieurs dizaines d'euros ta mensualité ou ton rendement locatif. Le logement, cette fois, ce n'est pas un sujet de campagne parmi d'autres. C'est ton budget.

 

 

CRÉDIT IMMOBILIER : POURQUOI MÊME AVEC 6 500 € DE RESTE À VIVRE, TU PEUX ÊTRE BLOQUÉ

En bref : la règle du Haut Conseil de stabilité financière limite tes mensualités à 35 % de tes revenus et la durée du prêt à 25 ans. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, veut la rediscuter, parce qu'avec des taux qui atteignent 4 % pour certains profils, elle bloque des dossiers solides. Et les courtiers de l'APIC proposent carrément de sortir l'investissement locatif de ces critères.

La situation est presque ubuesque, et c'est le ministre lui-même qui l'a décrite le 2 novembre. Prends un ménage qui gagne 10 000 € par mois et rembourse 3 500 € pour sa résidence principale. Il lui reste 6 500 € pour vivre. Il veut acheter un deuxième bien pour le louer. Réponse de la banque : impossible, il dépasserait les 35 %.

Traduction : un ménage qui a plus de 6 500 € de reste à vivre par mois, soit plus de quatre fois le SMIC net, est considéré comme trop endetté pour acheter un logement qu'il mettrait en location, dans un pays où 83 % des gens disent qu'on manque de logements. Le ministre le dit lui-même : « il y a un enjeu de reste à vivre qui n'est pas assez considéré aujourd'hui ».

Il est allé plus loin : « En tant que ministre, j'ai reçu les banques une première fois en leur disant que cela ne va pas, il faut lâcher beaucoup plus ». Il a précisé qu'il ne faisait « pas d'annonces » mais qu'il fallait « ouvrir toutes les portes », et il en a parlé au ministre de l'Économie. Il pointe aussi une absurdité de plus : le leasing social, par exemple pour une voiture électrique, est compté comme un crédit à la consommation, donc il mange une partie de tes 35 %.

Où en sont les taux, concrètement

Indicateur Niveau Ce que ça veut dire
Taux nominal sur 25 ans (barèmes début novembre) 3,50 % à 4,20 % Selon ton profil
Coût réel avec assurance et frais 4 % à 5 % Ce que tu paies vraiment
Taux moyen octobre 2026 (Observatoire Crédit Logement) 3,49 % (3,40 % en septembre) Hausse continue depuis l'été
Part des prêts sur 25 ans ou plus 49,3 % La moitié des acheteurs empruntent déjà au maximum
Production de crédits, sur un an -4,2 % Moins de dossiers financés
Taux d'emprunt de l'État à 10 ans 4,77 % le 6 novembre La base sur laquelle les banques se refinancent

Pourquoi le HCSF a mis ces règles ? Pour une raison qui se tient : en France, ce sont les banques qui portent le risque. Elles prêtent jusqu'à 25 ans à taux fixe, quand ailleurs en Europe on prête souvent à taux variable. Si les taux remontent, c'est la banque qui encaisse, pas toi. D'où une sélection serrée des dossiers, et un système considéré comme l'un des plus protecteurs d'Europe.

Le HCSF, lui, estimait mi-septembre qu'il n'y avait pas de « contraintes » sur l'offre de crédit. Et les chiffres de la Banque de France lui donnaient plutôt raison jusqu'à l'été : entre 10 et 12 milliards d'euros de nouveaux crédits par mois jusqu'en juillet 2026. Mais on n'a pas encore les mois suivants, alors que la BCE a relevé ses taux en juin et en septembre et que ça se répercute sur ton crédit avec quelques mois de retard.

La règle à retenir : une hausse d'un point des taux de crédit, c'est environ 8 % de capacité d'emprunt en moins. Concrètement, sur un projet à 250 000 €, ça fait environ 20 000 € de budget qui disparaissent, soit une chambre ou un quartier de moins. Significatif, pas rédhibitoire.

Ce que proposent les courtiers de l'APIC, en six points

  • Recentrer le HCSF sur la surveillance et l'alerte, avec des restrictions seulement temporaires en cas de risque, et rendre aux banques leur liberté d'apprécier chaque dossier.
  • Pour l'investissement locatif, en solution de repli : sortir ces prêts des critères du HCSF, ou au minimum compter les loyers prévisionnels, avec une marge de sécurité, face à la future mensualité.
  • Garantir les règles du PTZ pendant au moins cinq ans, pour que tu puisses préparer ton achat sans que les règles changent en cours de route.
  • Rétablir l'APL accession, supprimée en 2018, adossée au prêt d'accession sociale pour les ménages modestes.
  • Mieux évaluer ta capacité réelle de remboursement : le reste à vivre, l'évolution des mensualités, le passage à la retraite.
  • Rendre le taux d'usure plus réactif, et sécuriser le financement des rénovations avec des fonds débloqués au rythme du chantier.

La proposition sur le locatif est celle qui m'intéresse le plus, et je vais te dire pourquoi. Aujourd'hui, quand tu achètes un appartement à louer, la banque compte ta mensualité à 100 % dans tes charges, mais ne compte qu'une partie du loyer que tu vas toucher. Résultat : un investissement qui s'autofinance sur le papier peut te faire passer au-dessus des 35 %. Compter le loyer face à la mensualité, c'est juste regarder le projet tel qu'il est.

Concrètement, si tu as un projet d'achat ou d'investissement dans les prochains mois :

  • Fais calculer ton taux d'endettement avec et sans tes crédits à la consommation, leasing compris : c'est souvent là que ça coince.
  • Prépare ton dossier sur ton reste à vivre et ton épargne résiduelle, pas seulement sur tes revenus : c'est l'argument que les banques regardent dans les 20 % de dérogations.
  • Pour un investissement locatif, arrive avec une estimation de loyer documentée (annonces comparables, avis d'agence) : ça ne change pas la règle, mais ça aide le banquier à défendre ton dossier.
  • Ne parie pas sur un assouplissement : rien n'est annoncé, et le ministre l'a dit lui-même. Ce sont des points d'attention généraux, pas un conseil personnalisé.

 

 

ET MAINTENANT ? DEUX SCÉNARIOS POUR LES PROCHAINES SEMAINES

En bref : ce sont des scénarios, pas des prévisions. Ils partent des faits de la semaine pour t'aider à voir ce qui peut se passer.

Le scénario négatif : le HCSF refuse de bouger, les taux continuent de monter avec un État qui emprunte près de 4,8 % et un budget 2027 rejeté par les députés, et la BCE relève encore ses taux. Les primo-accédants restent à la porte, les investisseurs ne reviennent pas, l'offre locative continue de se réduire et les loyers montent. La campagne se transforme alors en surenchère de promesses, chacun ajoutant sa règle, sa taxe ou son plafond.

Le scénario positif : la pression du ministre et des professionnels aboutit à un assouplissement ciblé, par exemple sur la prise en compte des loyers pour l'investissement locatif ou du reste à vivre pour les hauts revenus. Le pétrole, qui a déjà reculé sous les 100 $, continue de baisser, l'inflation se calme et les taux se stabilisent. Les candidats se retrouvent sur les quelques mesures consensuelles, PTZ et APL accession en tête, et le marché retrouve un peu de visibilité.

 

 

MON AVIS PERSONNEL : À FORCE DE TOUT RÉGLEMENTER, ON FABRIQUE LA DÉFIANCE

Là, je sors du registre factuel et je le dis clairement : ce qui suit, c'est mon avis, pas une certitude ni un conseil.

Mon avis en une phrase : à vouloir tout réglementer, nos dirigeants obtiennent non seulement l'inverse de ce qu'ils cherchent, mais surtout ils fabriquent un élément non mesurable dont personne ne parle : la défiance.

Regarde les trois sujets de la semaine mis bout à bout. On a une règle des 35 % censée protéger les ménages, et qui finit par empêcher un foyer avec 6 500 € de reste à vivre d'acheter un logement à louer, dans un pays qui manque de logements. On a une loi Le Meur censée freiner Airbnb à Paris, et deux ans plus tard, les meublés touristiques loués à l'année ont augmenté de 10 000 dans la capitale. Et on a huit ministres du Logement en cinq ans, chacun avec sa réforme, son dispositif, son calendrier.

Le résultat, c'est la situation ubuesque dans laquelle on est. Les Français étouffent à cause du logement, un sur trois renonce à se soigner pour payer son loyer, et la réponse politique, depuis des années, c'est d'empiler une loi sur une autre. DPE, encadrement des loyers, permis de louer, quotas de jours, changement d'usage, compensation, plafonds d'endettement : chaque règle, prise seule, a sa logique. Toutes ensemble, elles forment un amas que plus personne ne comprend, et que même les professionnels ont du mal à appliquer.

 

UN EXEMPLE CONCRET : L'ALARME DE PISCINE, LE SUMUM DE LA BÊTISE

En une phrase : la loi piscine de 2003 est l'exemple parfait d'une règle qu'on défend en deux secondes et qu'on est incapable de faire appliquer.

La règle en soi se défend facilement de premier abord : il faut sauver vos enfants. Dit comme ça, qui dit non ? Personne. Sauf que dans les faits, non seulement c'est débile, mais surtout c'est inapplicable.

Voilà ce que dit le texte. La loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines impose, à l'article L. 128-1 du Code de la construction et de l'habitation, que les piscines enterrées non closes, privatives, soient « pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade ». Pour celles installées avant 2004, c'était à faire au 1er janvier 2006 (article L. 128-2). Et l'article L. 152-12 prévoit 45 000 € d'amende en cas de non-respect. Le dispositif, c'est au choix : une barrière, une couverture, un abri ou une alarme. Je te parle de l'alarme parce que c'est l'exemple le plus parlant, mais la logique est la même pour les quatre.

Maintenant, concrètement : comment tu vérifies que toutes les piscines ont leur dispositif ? Il faudrait des agents qui ne fassent que ça. Nous n'avons pas les moyens. Et ce n'est pas le pire : on ne rentre pas chez les gens comme ça. Sans mandat, sans l'accord de l'occupant, tu n'entres pas chez une personne, sauf si tu fais partie de celles qui ont le droit d'y entrer, un pompier, un huissier, des professions réglementées. Donc concrètement, c'est invérifiable.

Et ce n'est pas qu'une impression. Une sénatrice a demandé au ministère de l'Économie combien de propriétaires avaient été poursuivis pour absence de dispositif de sécurité. La réponse, publiée en septembre 2021 : le ministère n'est pas en mesure d'en connaître ni le nombre ni la nature, ces poursuites relevant de la police judiciaire. Dix-huit ans après le vote de la loi, personne ne sait dire combien de fois la sanction à 45 000 € a été appliquée. Et toutes les piscines hors-sol échappent purement et simplement à la loi.

Alors qu'est-ce qui se passe dans la vraie vie ? Le jour de la vente, le notaire demande si l'alarme est bien en place, le vendeur répond « oui », et il ne fournit même pas de facture, parce que les actes sont déjà tellement chargés (DPE, risques technologiques, et tout le reste) que finalement, c'est déclaratif. Une règle qu'on coche sans jamais la vérifier, ce n'est plus une protection, c'est une case à cocher.

Et le plus simple, ce n'était pas d'apprendre à son enfant à nager ??? Une incitation à la natation, ou même intégrer ça dans l'éducation, c'était plus simple et surtout ça ne crée pas de défiance. Le bilan des noyades de l'été 2025 de Santé publique France met lui-même en tête de ses conseils la surveillance active d'un adulte et l'apprentissage de la nage le plus tôt possible. Et ça existe déjà : le plan « Aisance aquatique » et le dispositif « J'apprends à nager », qui avait permis à 310 000 enfants d'apprendre à nager selon le gouvernement en 2021. Mais une amende de 45 000 €, ça fait plus peur qu'un cours de natation.

En chiffres : loi du 3 janvier 2003 • 45 000 € d'amende • 4 dispositifs au choix • 53 décès par noyade en piscine privée familiale entre juin et septembre 2025, dont 12 mineurs • aucun chiffre du ministère sur le nombre de propriétaires poursuivis.

Et c'est là que je veux en venir, parce que c'est le point que personne ne mesure. Les gens, à force de voir cet amas de lois inapplicables s'amonceler et les empêcher de vivre, finissent par les transgresser. Et si tu en transgresses une, tu finis irrémédiablement par en transgresser d'autres. Le propriétaire qui loue « un peu plus » que ses 90 jours, le locataire qui sous-loue, le ménage qui arrange son dossier de crédit : ce n'est pas qu'ils sont malhonnêtes au départ, c'est qu'ils ont arrêté de croire que la règle a été faite pour eux.

Et donc au final, non seulement tu les prends pour des ploucs, en leur expliquant d'en haut ce qui est bon pour eux, mais surtout, à la fin, ils finissent par ne plus rien respecter. Et ça, ça fragmente une société. Une loi qu'on contourne une fois devient une loi qu'on ne respecte plus. Une loi qu'on ne respecte plus fait perdre toute autorité aux suivantes. Et on arrive au résultat actuel : une colère sociale sur la vie chère, un logement qui devient un critère de vote pour trois Français sur quatre, et une défiance généralisée envers ceux qui écrivent les règles.

Le chiffre parisien illustre bien cette mécanique, même s'il faut le lire avec prudence. Les amendes, qui peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros, ne se multiplient vraiment que depuis 2026. Entre le moment où la loi est votée et celui où elle est appliquée, les gens ont eu le temps de comprendre qu'on pouvait passer à côté. C'est exactement comme ça qu'une règle perd sa crédibilité.

 

LE CUMUL : DES LOIS IDIOTES, UN ARGENT DIFFICILE ET UNE CONJONCTURE DÉFAVORABLE

En une phrase : pour moi, notre situation vient d'un cumul de trois choses, dont deux sont modifiables.

Je l'ai dit et je le redis : « Si l'accès à l'argent est difficile, l'économie se contracte ». C'est exactement ce qui est en train de se passer. Regarde la semaine : le ministre du Logement lui-même explique qu'il faut que les banques « lâchent beaucoup plus », parce que la règle des 35 % bloque des ménages qui ont 6 500 € de reste à vivre. Le taux moyen d'un crédit immobilier est passé de 3,40 % à 3,49 % en un mois, la production de crédits recule de 4,2 % sur un an, et la moitié des prêts sont déjà accordés sur 25 ans, la durée maximale. La BCE a relevé ses taux en juin et en septembre, et l'État emprunte à 4,77 % sur 10 ans. Et dès le 20 novembre, même le petit découvert passe sous analyse de solvabilité. Résultat côté économie : comme je t'en parlais la semaine dernière, l'Insee a mesuré un PIB en recul de 0,1 % au troisième trimestre, avec un investissement des ménages, donc la construction de logements, en baisse de 1,3 %.

Alors si tu recoupes toutes les actualités de ces dernières années, tu retrouves les mêmes ingrédients :

  • Des lois idiotes : l'empilement de règles qu'on ne peut ni contrôler ni appliquer, de l'alarme de piscine à Airbnb à Paris.
  • De l'argent difficilement accessible : la règle des 35 %, le taux d'usure, des taux qui remontent, un crédit qu'on filtre de plus en plus.
  • Une conjoncture défavorable qui aurait été là dans tous les cas : une énergie à +24,1 % sur un an en octobre, un détroit d'Ormuz quasi fermé depuis la fin février, une inflation à 3,4 %.

C'est ce cumul qui crée notre situation. Et le point positif, c'est que deux points sur trois sont modifiables. Les lois, c'est le Parlement qui les écrit, donc il peut les simplifier. L'accès à l'argent, en partie aussi : la règle des 35 %, le taux d'usure, le PTZ, l'APL accession, tout ça se décide en France. La conjoncture, en revanche, on la subit.

Alors la question est : changerons-nous les choses ??? Ou continuerons-nous dans cette trajectoire moribonde, voire morbide, pour notre économie ??? Les deux leviers sont politiques, et l'échéance est connue : le 18 avril 2027.

Ce qui pourrait me donner tort. D'abord, tous les chiffres ne disent pas la même chose : le collectif des habitants permanents compte environ 37 200 annonces à Paris en 2025, en baisse de 12 % en trois ans, quand l'étude de l'Institut Paris Région en compte deux fois plus. Ensuite, une partie de la hausse depuis 2023 vient de l'effet des Jeux olympiques, et le nombre d'annonces a baissé de 17 % par rapport à 2024. Enfin, les sanctions qui tombent aujourd'hui peuvent finir par produire leur effet en 2027. Si dans deux ans le nombre de meublés loués à l'année baisse nettement à Paris, il faudra reconnaître que la loi a fini par fonctionner, simplement plus lentement que prévu.

Et pour la piscine, soyons honnêtes : selon le gouvernement, en 2018, 9 % des noyades de jeunes enfants dans les piscines enterrées non closes soumises à la loi ont été suivies de décès, contre 22 % dans les piscines hors-sol qui n'y sont pas soumises. Quand le dispositif est là et bien utilisé, il aide. Mon sujet n'est pas de savoir si la sécurité est utile, c'est de savoir si une règle qu'on ne peut ni contrôler ni sanctionner protège vraiment, ou si elle fabrique surtout de la défiance.

Et sur le cumul, soyons prudents : je ne peux pas isoler la part de chacun des trois facteurs dans le recul du PIB. Le même trimestre montre aussi des exportations en baisse de 1,7 %, avec les matériels de transport à -9,1 %, ce qui n'a rien à voir avec le crédit. Et une partie de la hausse des taux ne dépend pas de la France : le taux de la BCE se décide à Francfort, pas à Paris. Ce que je dis, c'est que les deux facteurs que nous pouvons changer pèsent, pas qu'ils expliquent tout.

Ce que je vais surveiller : ce que le HCSF répondra au ministre, la suite du budget 2027 au Sénat, et surtout la façon dont les candidats parleront du logement. Est-ce qu'on va encore nous proposer une loi de plus, ou enfin simplifier ce qui existe ?

 

 

UN PARALLÈLE AVEC L'HISTOIRE : LE GEL DES LOYERS DE 1914 À 1948

En une phrase : la France a déjà vécu ce qui arrive quand on accumule les règles sur le logement sans s'occuper de l'offre, et ça s'est terminé par la plus grave crise du logement de son histoire moderne.

En 1914, au début de la Première Guerre mondiale, l'État décide un moratoire sur les loyers pour protéger les familles des mobilisés. L'intention est noble. Sauf que la mesure, prévue comme provisoire, est prolongée, aménagée, reconduite pendant plus de trente ans, au fil de dizaines de textes. Les loyers restent quasi bloqués pendant que les prix, eux, explosent avec l'inflation des deux guerres.

La conséquence est mécanique. Les propriétaires ne touchent plus assez pour entretenir leurs immeubles, et plus personne n'a intérêt à construire pour louer. Le parc vieillit, se dégrade, et la construction s'effondre. La loi du 1er septembre 1948 essaie de remettre de l'ordre, mais elle arrive après des décennies de sous-investissement, au moment où la France doit en plus reconstruire après la guerre.

Ce que ça voulait dire au quotidien, c'est difficile à imaginer aujourd'hui. Au recensement de 1954, une grande partie des logements n'avaient pas l'eau courante, environ un sur quatre seulement avait des WC intérieurs, et à peine un sur dix une baignoire ou une douche. Des familles entières vivaient dans une ou deux pièces, et l'hiver 1954 a été marqué par l'appel de l'abbé Pierre, le 1er février, après la mort de froid de sans-abri à Paris.

Toutes proportions gardées, bien sûr. La France de 2026 n'est pas celle de 1954, le parc est infiniment plus confortable, et personne ne propose de geler tous les loyers du pays. Mais la leçon reste valable : quand on empile les règles pour protéger le locataire sans s'occuper de ceux qui construisent et mettent en location, on finit par avoir moins de logements, et ce sont les locataires qui paient la note. La limite du parallèle, c'est qu'aujourd'hui une partie du problème vient aussi du coût du foncier, des taux d'intérêt et des normes de construction, pas seulement des règles locatives.

 

 

IMMOBILIER

L'essentiel en immobilier : le logement s'installe comme un sujet majeur de la présidentielle, le ministre veut assouplir l'accès au crédit pendant que les taux continuent de monter (3,49 % en moyenne en octobre), et Paris découvre que sa réglementation Airbnb n'a pas empêché l'explosion des locations à l'année.

▸ 🔺 Le logement, priorité cachée de la présidentielle : 76 % des Français vont voter avec

Je t'ai détaillé le sondage plus haut, mais je reviens sur un point que je trouve essentiel. Le président d'Odoxa parle d'une « priorité cachée ». Pendant des décennies, quand on demandait aux Français leurs priorités pour la présidentielle, le logement arrivait en bas de classement, parce qu'il était noyé dans le pouvoir d'achat. Or le pouvoir d'achat est la priorité numéro un pour 67 % des sondés, loin devant la réduction de la dette (40 %) et l'insécurité (39 %). Et quand on ouvre la case pouvoir d'achat, le logement sort en tête pour 78 %, devant l'alimentation (55 %) et les impôts (44 %).

Les conséquences dépassent ton budget. Des jeunes qui travaillent vivent encore chez leurs parents à 25 ans, et ça pèse sur la mobilité professionnelle, sur la natalité, sur tout. Le patron d'un grand réseau d'agences résume l'état d'esprit : les Français « se sentent maltraités » et « n'arrivent plus à loger leurs enfants », entre le poids des normes, la valse des ministres et des relations propriétaires-locataires qui se dégradent.

En chiffres : pouvoir d'achat priorité n°1 pour 67 % • logement premier poste de dépense pour 78 % • 40 % des ménages sont locataires • premier tour de la présidentielle le 18 avril 2027.

 

▸ 🔺 Paris voulait freiner Airbnb, les locations à l'année ont bondi de 24 % en Île-de-France

C'est l'illustration parfaite de ce que je t'explique dans mon avis. Selon une étude de l'Institut Paris Région, qui s'appuie sur les données AirDNA, l'Île-de-France comptait 139 400 annonces actives sur Airbnb en 2025, dont plus de 71 500 à Paris intra-muros. C'est 17 % de moins qu'en 2024, année gonflée par les Jeux, mais 24 % de plus qu'en 2023. Et ce, malgré la loi Le Meur entrée en vigueur en novembre 2024.

Le plus parlant, ce sont les locations à l'année. En Île-de-France, 38 % des annonces (52 900) sont louées plus de 120 jours par an, un chiffre qui a doublé depuis 2019. À Paris, ces logements sont passés à 29 000 en 2025, soit 10 000 de plus en deux ans, le plus haut niveau jamais observé. Ils représentent près de 41 % des annonces parisiennes et 72 % des nuitées réservées dans la capitale.

Pourtant, la règle s'est durcie. Depuis le 1er janvier 2025, Paris limite la location de la résidence principale à 90 jours par an au lieu de 120, comme Marseille, Bordeaux, Nice ou Lyon. Pour une résidence secondaire en zone tendue, il faut une autorisation de la mairie, et à Paris, elle n'est accordée qu'à condition de transformer une surface commerciale équivalente, voire double, en logement. Et les sanctions commencent à tomber : deux propriétaires parisiens condamnés à plus de 80 000 € et 150 000 €, et un influenceur immobilier condamné à 440 000 € à Marseille en septembre.

En chiffres : 139 400 annonces en Île-de-France • 71 500 à Paris • +24 % par rapport à 2023 • 29 000 logements parisiens loués à l'année (+10 000 en 2 ans) • 72 % des nuitées parisiennes • 16,7 millions de nuitées record en 2025 • 56,50 € la nuit par personne en médiane à Paris.

La leçon pour toi : si tu loues en courte durée, le risque a changé de nature. Ce n'est plus une règle qu'on peut ignorer : une seule condamnation à 150 000 €, c'est plus de dix ans de revenus pour un studio qui rapporte 1 200 € par mois. Vérifie ton statut (résidence principale ou secondaire), ton nombre de jours, ton numéro d'enregistrement et, pour un secondaire, l'autorisation de changement d'usage.

 

▸ Crédit immobilier : le ministre veut faire sauter le verrou des 35 %

Je t'ai tout expliqué dans la partie dédiée plus haut. Ce qu'il faut retenir : Vincent Jeanbrun a reçu les banques et veut que le crédit « se libère », notamment pour les primo-accédants et les propriétaires bailleurs, mais il n'a rien annoncé. Le HCSF, de son côté, ne voit pas de contrainte sur l'offre de crédit. La balle est dans le camp de la Banque de France et du ministère de l'Économie.

 

▸ Taux moyen à 3,49 % en octobre, la moitié des prêts au maximum de 25 ans

D'après l'Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 3,40 % en septembre à 3,49 % en octobre. La durée moyenne atteint 253 mois, soit plus de 21 ans, et 49,3 % des prêts sont désormais accordés sur 25 ans ou plus. Les revenus des emprunteurs progressent de 1,7 % quand le coût du financement augmente de 3 %, et la production de crédits recule de 4,2 % sur un an. Traduction : ce sont de plus en plus des ménages déjà propriétaires et aisés qui achètent, et les revenus modestes décrochent.

 

▸ Six propositions des courtiers pour la présidentielle

L'APIC, l'association professionnelle des intermédiaires en crédits, a publié ses six propositions pour 2027 : HCSF recentré sur la surveillance, PTZ stabilisé cinq ans, retour de l'APL accession, meilleure prise en compte du reste à vivre, sécurisation des rénovations et taux d'usure plus réactif. Avec une variante pour l'investissement locatif qui consiste à compter les loyers prévisionnels, réduits d'une marge de sécurité, face à la mensualité. Les courtiers veulent maintenant en discuter avec les pouvoirs publics et les banques.

 

▸ 920 000 ventes attendues en 2026 : un atterrissage, pas un krach

Les notaires anticipent environ 920 000 transactions en 2026, soit environ 3 % de moins que l'an dernier. On reste dans la moyenne de long terme, et plusieurs professionnels parlent d'un « atterrissage un peu brutal » depuis 2024 plutôt que d'une crise. Le neuf, en revanche, souffre beaucoup plus, contraint par le prix du foncier. La fédération des agents immobiliers a même parlé cette semaine d'un marché « en hibernation ».

 

▸ Budget 2027 rejeté : l'incertitude continue pour les loueurs en meublé

On en parlait la semaine dernière : les députés avaient supprimé le plafonnement de l'amortissement en LMNP. Mercredi 4 novembre, l'Assemblée nationale a rejeté la première partie du projet de loi de finances pour 2027, ce qui vaut rejet du texte en première lecture. Concrètement, tous les amendements votés par les députés tombent et c'est le texte du gouvernement qui part au Sénat. Si tu es loueur en meublé, rien n'est donc acquis : la mesure peut revenir.

 

▸ Le leasing social compté comme un crédit : la petite absurdité de la semaine

Le ministre l'a lui-même souligné : si tu as pris une voiture électrique en leasing social, la banque le compte comme un crédit à la consommation dans ton taux d'endettement. D'un côté, l'État te pousse à passer à l'électrique avec une aide. De l'autre, cette même aide peut te faire refuser ton crédit immobilier. Encore une règle qui en contredit une autre.

 

 

BOURSE

L'essentiel en Bourse : la vraie baisse de la semaine, c'est à New York et en Asie qu'elle a eu lieu. Le Nasdaq a vécu jeudi sa pire séance depuis avril 2025 (-5,52 %) et termine la semaine à -3,37 %, le S&P 500 perd environ 2,7 %. Paris a beaucoup mieux résisté : le CAC 40 finit la semaine en hausse de 2,1 %, à 8 139 points, même s'il a reculé vendredi.

 

▸ 🔺 Bourse US : les midterms font trembler l'IA, mini-krach jeudi sur le Nasdaq

Mardi 3 novembre, les Américains votaient pour les élections de mi-mandat. Résultat : une victoire écrasante des démocrates, qui reprennent la Chambre des représentants et le Sénat. Mercredi, Wall Street a d'abord applaudi : moins d'incertitude, un Donald Trump qui garde son veto mais ne pourra plus faire passer de mesures radicales. Le Dow Jones a gagné 3 %, Microsoft et Amazon plus de 6 % chacun.

Et puis jeudi, le marché a changé d'avis. Plusieurs nouveaux élus démocrates ont fait campagne pour freiner la construction de centres de données, et des dizaines de villes américaines ont voté mardi des restrictions ou des interdictions de data centers. Or ces centres sont le moteur de toute la hausse de l'IA, parce qu'ils consomment des quantités énormes de puces. Les analystes d'UBS estiment qu'environ 30 % de la hausse de capacité prévue d'ici 2028 pourrait être compromise.

Le Nasdaq a plongé de 5,52 %, sa plus forte chute depuis avril 2025, et il est entré en correction : plus de 10 % sous son sommet de début octobre. Micron a perdu 17,77 %, AMD 17,39 %, Broadcom 10,15 %, Intel 10,39 % et Nvidia 8,91 %, soit environ 400 milliards de dollars effacés pour elle seule. Les « Sept Magnifiques » ont perdu environ 800 milliards de dollars en une journée, plus que le PIB annuel de la Suède. Qualcomm a cédé 9 % après des ventes de puces pour smartphones décevantes.

Vendredi, rebond technique : l'indice des semi-conducteurs a repris 4,21 %, AMD 9,5 % et Nvidia 3 %. Mais des chiffres de l'emploi américain solides ont ravivé la crainte d'une hausse des taux. En début de semaine, Oracle avait déjà perdu près de 9 % après l'annonce d'une levée de 20 milliards de dollars, et Marvell près de 13 % après le rachat de Lumentum pour 115 milliards. Tesla et SpaceX ont reculé de plus de 3 % mercredi : Elon Musk avait dépensé près d'un demi-milliard de dollars pour soutenir des candidats républicains.

 

La semaine à Wall Street

Indice Clôture vendredi 6 novembre Sur la semaine Jeudi 5 novembre
Nasdaq Composite 24 579 points -3,37 % -5,52 %
S&P 500 7 377 points environ -2,7 % -4,35 %
Dow Jones 51 286 points environ -0,9 % -3,44 %

En chiffres : Nasdaq en correction (plus de 10 % sous son sommet) et quatrième semaine de baisse d'affilée • Nvidia -8,91 % jeudi, environ 400 Md$ perdus • Micron -17,77 % • AMD -17,39 % puis +9,5 % vendredi • Nikkei -5,96 % et Kospi -6,02 % vendredi en Asie.

 

▸ 🔺 US contre France : pour une fois, Paris a mieux tenu

C'est la grande surprise de la semaine. Le CAC 40 est beaucoup moins exposé à la tech que les indices américains : il est dominé par le luxe, les banques, l'énergie et l'industrie. Quand l'IA décroche, Paris souffre moins. Et cette semaine, les banques françaises ont même profité des midterms : BNP Paribas a pris 4,66 % mercredi, Société Générale 3,8 % et Crédit Agricole 3,3 %, les investisseurs anticipant une surveillance américaine moins stricte des banques européennes.

 

10 000 € placés le 2 janvier 2026, que valent-ils aujourd'hui ?

Placement Valeur fin octobre Valeur estimée au 6 novembre
CAC 40 environ 9 780 € environ 9 990 €
S&P 500 (en euros) environ 11 600 € environ 11 300 €

Ce sont des estimations hors dividendes, et pour le S&P 500 je n'ai intégré que la baisse de l'indice, pas la variation du dollar de la semaine. L'écart reste énorme en faveur des États-Unis depuis janvier, mais il s'est réduit d'environ 500 € en une semaine. Rappelle-toi qu'acheter la Bourse américaine, c'est faire deux paris à la fois : un sur les entreprises, un sur le dollar. Une partie de l'avance américaine de 2026 vient simplement de la hausse du dollar face à l'euro.

 

Avant d'investir sur la Bourse américaine, les points à vérifier :

  • Ton exposition à la tech et à l'IA : le S&P 500 et surtout le Nasdaq y sont très concentrés, c'est ce qui a fait leur force et ce qui fait leur fragilité cette semaine.
  • Le risque de change : si l'euro remonte face au dollar, ta performance en euros baisse, même si l'indice monte.
  • Ton horizon : une correction de 10 % est fréquente sur un marché actions, la question est de savoir si tu peux la traverser sans vendre. Ce sont des points d'attention généraux, pas un conseil personnalisé.

 

▸ Le CAC 40 jour par jour : une semaine en hausse malgré la tempête

Séance Clôture Variation Ce qui a fait bouger
Lundi 2 novembre 8 047,69 +0,98 % Pétrole en chute d'environ 6 % sur des espoirs de désescalade avec l'Iran
Mardi 3 novembre 8 020,31 -0,34 % Prudence avant les midterms
Mercredi 4 novembre 8 177,89 +1,96 % Soulagement après les midterms, banques en tête, meilleure séance depuis le 6 mai
Jeudi 5 novembre 8 205,37 +0,34 % Paris résiste au mini-krach américain
Vendredi 6 novembre 8 139 -0,81 % Contrecoup de la chute de la tech à New York et en Asie

Sur la semaine, le CAC 40 gagne environ 2,1 %. Donc attention à ne pas tout mélanger : la baisse qu'on a vue partout dans les médias, c'est d'abord celle de Wall Street et de l'Asie. Paris, elle, n'a reculé que vendredi.

 

▸ Alstom dévisse de 26 % en une séance

C'est la chute de la semaine à Paris. Lundi, Alstom a lancé son deuxième avertissement sur résultats de l'année, à cause de difficultés de production de ses trains Coradia Max en Allemagne. Le groupe ne prévoit plus que 4 000 voitures sur l'exercice, contre 4 400 à 4 500 auparavant. Le titre a perdu 26,09 % à 11,69 €, soit 1,9 milliard d'euros de capitalisation envolés en une séance. Depuis janvier, l'action a chuté d'environ 53 %, alors que le carnet de commandes est plein. Preuve qu'avoir des clients ne suffit pas si on n'arrive pas à livrer.

 

▸ Air France-KLM s'envole de 12 %, TP plonge de 15 %

Jeudi, en pleine tempête, Air France-KLM a bondi de 12 % grâce à un résultat opérationnel de 1,34 milliard d'euros au troisième trimestre, au-dessus des 1,1 milliard attendus, et à un plan de restructuration de KLM qui vise un milliard d'euros de résultat en plus par an. À l'inverse, TP (ex-Teleperformance) a perdu 15,30 % vendredi après avoir abaissé son objectif de chiffre d'affaires annuel, désormais attendu entre -1,5 % et -2,5 %. BioMérieux a été saluée mardi pour une croissance organique de 8,1 %, et Viridien a signé mercredi la plus forte hausse du SBF 120 grâce à la baisse de sa dette.

 

▸ Pétrole : le Brent repasse sous les 100 dollars

C'est peut-être la meilleure nouvelle de la semaine pour ton portefeuille du quotidien. Lundi, les cours du pétrole ont chuté d'environ 6 % sur des espoirs de désescalade au Moyen-Orient, l'Iran parlant de consultations « intenses » pour éviter une reprise des hostilités avec les États-Unis. Le Brent termine vendredi autour de 97,90 $, contre 114 à 118 $ la semaine précédente. Si cette baisse tient, c'est quelques centimes de moins par litre à la pompe dans les prochaines semaines, et un peu d'air pour l'inflation qui était montée à 3,4 % en octobre.

 

▸ Ce qui arrive cette semaine et après

Les marchés vont surveiller les suites des midterms aux États-Unis, Donald Trump ayant promis dimanche de « rendre coup pour coup » après la perte des deux chambres du Congrès. En France, le budget 2027 part au Sénat après son rejet par les députés. Et le 27 novembre, l'agence S&P rendra sa décision sur la note de la France, quatre semaines après la perspective négative de Fitch.

 

 

CRYPTO

L'essentiel en crypto : Binance va fermer les comptes de ses clients français le 31 décembre faute d'agrément MiCA, et le marché est au plus bas depuis août : le bitcoin est tombé à 73 708 $ dimanche soir et l'ether à 2 223 $, sous la double pression du piratage géant de Binance et de la victoire de démocrates très critiques envers la crypto.

 

▸ 🔺 Binance ferme les comptes des Français le 31 décembre : est-ce que tu as encore le droit d'y aller ?

Non, en pratique, plus depuis cet été. Binance France ne peut plus proposer ses services habituels aux résidents français depuis juillet, et la plateforme a annoncé par e-mail à ses clients la fermeture de leurs comptes à compter du 31 décembre 2026. Les dépôts sont déjà bloqués, seuls les retraits restent possibles.

Pourquoi ? À cause du règlement européen MiCA. Binance France était enregistrée auprès de l'AMF depuis mai 2022 comme prestataire de services sur actifs numériques. Mais depuis le 1er juillet 2026, ce simple enregistrement ne suffit plus : il faut un agrément MiCA pour servir des clients dans l'Union européenne. Binance ne l'a pas obtenu à temps, l'AMF a constaté la caducité de son enregistrement le 2 juillet, et la plateforme avait auparavant retiré une demande de licence déposée en Grèce.

Et Binance ne part pas sans laisser une dernière facture. À partir du 29 novembre, les comptes qui contiennent encore des cryptos paieront des frais mensuels de 0,025 % du solde, avec un minimum de 10 USDC par prélèvement. Deux prélèvements sont prévus avant la fermeture. Traduction : si tu as 200 € qui traînent sur ton compte, tu peux perdre 20 € rien qu'en frais d'ici Noël, soit 10 % de ton solde. Après le 31 décembre, les fonds restants pourront être convertis ou transférés selon les conditions d'utilisation, sans plus de précision.

En chiffres : dépôts bloqués • frais de 0,025 % par mois, minimum 10 USDC, dès le 29 novembre • fermeture des comptes le 31 décembre 2026 • enregistrement AMF caduc depuis le 2 juillet 2026 • environ 6,3 milliards de dollars volés lors du piratage du 29 octobre.

Si tu as encore des cryptos sur Binance :

  • Retire tes fonds avant le 29 novembre pour ne payer aucun frais de gestion.
  • Vérifie l'adresse et le réseau de destination avant chaque transfert : une erreur de réseau, c'est souvent une perte définitive.
  • Choisis une plateforme qui dispose de l'agrément MiCA, en vérifiant sur le site de l'AMF, ou un portefeuille que tu contrôles toi-même.
  • Garde une trace de tes historiques de transactions pour ta déclaration d'impôts. Ce sont des points d'attention généraux, pas un conseil personnalisé.

Attention, ça ne veut pas dire que Binance ferme partout : l'entité française est concernée, la plateforme continue ailleurs dans le monde selon les règles locales. Mais pour toi, résident français, la porte se ferme.

 

▸ 🔺 Bitcoin au plus bas depuis août, cinquième semaine de baisse

Le bitcoin a vécu une semaine en montagnes russes. Il a d'abord dépassé les 80 000 $ mercredi, porté par le soulagement après les midterms, avant de rechuter sous les 77 000 $ jeudi avec la débâcle de la tech. Vendredi, des chiffres de l'emploi américain solides ont relancé la perspective d'une hausse des taux de la Fed, et dimanche soir, il est tombé à 73 708 $, son plus bas depuis août. Lundi 9 novembre en début de journée, il évoluait autour de 74 500 $, en recul d'environ 4 % sur cinq jours et d'environ 14 % depuis janvier.

Deux raisons à cette pression. D'abord, le piratage de Binance du 29 octobre, environ 6,3 milliards de dollars attribués à la Corée du Nord, a laissé des traces dans la confiance. Ensuite, les marchés craignent qu'un Congrès contrôlé par les démocrates durcisse la régulation de la crypto, plusieurs élus très critiques envers le secteur ayant été élus.

Les cryptos sur la semaine

Actif Niveau Repère
Bitcoin environ 74 500 $ lundi 9 novembre (66 660 € environ) Plus bas dimanche à 73 708 $, plus bas depuis août
Ether 2 223 $ au plus bas dimanche Environ -5 % dimanche, plus bas depuis août
BNB environ 684 $ Environ -3 % sur cinq jours

 

▸ Midterms : un Congrès démocrate, une régulation plus dure ?

La crypto avait été l'une des grandes gagnantes du retour de Donald Trump. Avec un Congrès désormais démocrate, les investisseurs craignent que les projets de loi favorables au secteur soient bloqués, et que des élus hostiles poussent des règles plus strictes. Rien n'est voté pour l'instant, mais c'est un changement de climat. Un marché qui avait profité d'un vent porteur politique doit maintenant apprendre à avancer contre le vent.

 

▸ MiCA, la fin de la période de transition

Binance n'est pas un cas isolé. Depuis le 1er juillet 2026, toutes les plateformes qui servent des clients européens doivent avoir leur agrément MiCA. Certaines plateformes n'ont donc plus le droit de servir les Français. Pour toi, c'est plus de protection, mais aussi moins de choix, et parfois des transferts forcés à organiser dans l'urgence.

 

▸ Ce qu'il faut surveiller

Les deux dates Binance (29 novembre et 31 décembre), les chiffres de l'inflation américaine et le discours de la Fed sur une éventuelle hausse des taux, et la façon dont le nouveau Congrès va se positionner sur la crypto à partir de janvier.

 

 

L'ÉCONOMIE FRANÇAISE EN BREF

En bref : la France sort d'une semaine politiquement agitée, avec un budget 2027 rejeté en première lecture par les députés le 4 novembre, une économie qui a reculé de 0,1 % au troisième trimestre et une inflation remontée à 3,4 % en octobre. Le texte du gouvernement part maintenant au Sénat. L'État emprunte à 4,77 % sur 10 ans, un peu moins que le pic de 5,14 % du 22 octobre, mais toujours plus de 1,3 point au-dessus d'il y a un an. La bonne nouvelle vient du pétrole, repassé sous les 100 $, qui pourrait soulager l'inflation dans les prochains mois. La mauvaise, c'est que la colère sociale sur la vie chère reste forte cet automne, et que le logement en est le cœur.

 

 

DÉCOUVERT BANCAIRE : CE QUI CHANGE LE 20 NOVEMBRE

À partir du 20 novembre 2026, tous les découverts bancaires des particuliers relèvent du crédit à la consommation, même les petits. Le découvert n'est pas interdit, mais la banque doit vérifier ta solvabilité avant de te l'accorder, quel que soit le montant.

Rappel important, parce que beaucoup de gens ne le savent pas : à partir du 20 novembre, ton découvert n'est plus « juste un découvert », c'est juridiquement un crédit, même le petit. Jusqu'ici, les découverts de moins de 200 € ou remboursables en moins d'un mois échappaient à ces règles. C'est terminé. Cela vient de la directive européenne du 18 octobre 2023 sur le crédit à la consommation, transposée en France par l'ordonnance du 3 septembre 2025 (sur habilitation votée par le Parlement en avril 2025), et pas par une loi débattue article par article.

Ce que ça change, concrètement :

  • La banque doit analyser tes revenus, tes charges et tes dettes avant toute nouvelle autorisation, de façon proportionnée au montant et à la durée.
  • Les frais devront être intégrés au coût total du crédit et respecter le taux d'usure, les agios minimums forfaitaires disparaissent.
  • Si tu dépasses ton autorisation pendant plus de trois mois, la banque doit te proposer une autre forme de crédit.
  • Si elle réduit ou supprime ton autorisation, tu peux rembourser l'excédent en douze mensualités.

Ce qui ne change pas : le découvert n'est pas interdit, et Bercy classe cette rumeur dans les « Faux ». Il n'existe toujours pas de droit au découvert, les autorisations accordées avant le 20 novembre ne sont pas remises en cause d'office, et tu n'as pas à redemander une autorisation chaque fois que ton compte passe dans le rouge.

En chiffres : 20 novembre 2026 • fin du seuil de 200 € et d'un mois • 24 % des Français à découvert tous les mois ou presque, selon une enquête CSA de novembre 2025.

Ce que tu peux faire dès maintenant :

  • Regarde ta convention de compte : montant de ton autorisation, taux, frais.
  • Si tu es à découvert chaque mois, c'est le moment de faire un point budget, parce que ta banque aura l'obligation d'y regarder de plus près.
  • Si tu prépares un crédit immobilier, reste prudent : la banque regarde déjà tes relevés de compte. Ce sont des points d'attention généraux, pas un conseil personnalisé.

 

LE DÉCOUVERT DEVIENT UN CRÉDIT : ET LE LOGEMENT DANS TOUT ÇA ???

La réforme ne touche pas directement le crédit immobilier. Le cadre du Haut Conseil de stabilité financière (35 % de taux d'effort, 25 ans) reste en vigueur et rien dans l'ordonnance ne le modifie. Mais je pense que l'effet indirect, lui, est bien réel, et c'est mon analyse, pas un chiffre officiel.

Mon raisonnement est simple : à partir du 20 novembre, le découvert devient un crédit. Donc on peut facilement imaginer que cela finira par jouer sur la capacité d'emprunt. Aujourd'hui, quand tu montes un dossier de prêt immobilier, la banque te demande déjà tes relevés de compte des trois à six derniers mois pour regarder comment tu gères ton budget. Un compte qui vit dans le rouge, avec un découvert désormais qualifié de crédit, ne fera pas bon effet sur un dossier déjà serré à 35 %.

Attention, ce que je ne sais pas : aucune étude ne chiffre cet effet à ce jour, et je n'ai trouvé aucune source qui dise que les banques vont intégrer le découvert dans le calcul du taux d'endettement. C'est une hypothèse à surveiller après le 20 novembre, pas un fait.

Le risque le plus concret est ailleurs : l'accès au découvert lui-même. Un sénateur a alerté le gouvernement sur le risque que, par précaution, les banques refusent de petits découverts aux ménages les plus fragiles, alors que 5,4 millions de Français vivent sous le seuil de pauvreté à 50 %. Le ministère répond que l'analyse de solvabilité sera proportionnée, que la consultation du fichier des incidents (FICP) sera facultative sous 200 €, et qu'il n'existe de toute façon « pas de droit au crédit en France ». Précision utile : l'analyse de solvabilité existait déjà pour les découverts de 200 € ou plus, ou de plus d'un mois. Ce qui change, c'est qu'elle s'étend aux petits.

Et là, au vu de la conjoncture, c'est la pire des modifications à faire actuellement !!! Les taux remontent vers les 4 % pour certains profils, le ministre du Logement lui-même veut assouplir la règle des 35 % pour débloquer les dossiers, la production de crédits est en recul. Pendant qu'on cherche à fluidifier l'accès à l'argent d'un côté, on le resserre de l'autre. Traduction : une main ouvre, l'autre ferme. C'est exactement le cumul dont je parlais plus haut.

Directive européenne, manque de courage politique, ou les deux ??? Ce qui est établi : la directive (UE) 2023/2225 du 18 octobre 2023 s'impose à tous les États membres, et la France l'a transposée par deux ordonnances, celles du 3 septembre et du 2 décembre 2025. Dire « c'est Bruxelles » est donc vrai, on ne peut pas ignorer une directive. Mais le ministère lui-même explique avoir « transposé fidèlement » le texte, avec des aménagements pour les petits montants. Transposer fidèlement, sans rien ajouter et sans en débattre en séance, c'est un choix. Mon avis : je pense que c'est les deux. La contrainte européenne est réelle, la façon de l'appliquer est un choix politique, et personne n'a eu le courage d'ouvrir le débat sur le moment, alors que nous sommes dans la situation que je décris depuis le début de cet article.

Ce qui pourrait me donner tort : les banques peuvent appliquer l'analyse allégée prévue pour les petits montants sans rien changer pour la grande majorité des clients, et un découvert occasionnel n'a jamais empêché de décrocher un prêt immobilier. Si, en janvier, les refus de dossiers n'ont pas bougé, je le dirai.

L'intention, protéger du surendettement, se défend. Je reviendrai sur le sujet plus en détail dans une émission dédiée.

 

 

CE QUI SE CROISE CETTE SEMAINE

En résumé : cette semaine, la politique a fait bouger les trois marchés en même temps, et toujours dans le même sens : moins de visibilité sur les règles, plus de prudence des investisseurs.

Le premier fil, c'est celui des taux. La BCE a relevé ses taux en juin et en septembre, l'État français emprunte près de 4,8 %, et les banques répercutent : 3,49 % en moyenne en octobre pour un crédit immobilier. C'est précisément cette hausse qui transforme la règle des 35 % en mur pour beaucoup de ménages, et qui pousse le ministre à demander un assouplissement. Le même mécanisme a frappé le bitcoin vendredi, quand de bons chiffres de l'emploi américain ont relancé la crainte d'une hausse des taux de la Fed.

Deuxième fil, la réglementation qui produit l'inverse de son objectif. À Paris, la loi Le Meur n'a pas empêché les locations à l'année d'augmenter. Côté crédit, la règle des 35 % bloque des investisseurs qui pourraient créer de l'offre locative. Côté crypto, MiCA protège les épargnants, mais oblige des milliers de Français à vider leurs comptes Binance dans l'urgence, avec des frais à la clé. Ce sont trois secteurs différents, mais la même logique : une règle pensée d'en haut, appliquée à tout le monde de la même façon.

Troisième fil, les élections. Aux États-Unis, les midterms ont fait chuter la tech et la crypto en quelques heures, parce que les marchés ont compris que les règles du jeu allaient changer. En France, la présidentielle n'aura lieu qu'en avril 2027, mais 76 % des électeurs disent déjà qu'ils voteront en pensant à leur logement. Les candidats vont donc parler immobilier, et chaque promesse sera regardée de près par ceux qui achètent, louent ou investissent.

Quatrième fil, la divergence Paris-New York. La baisse de la tech américaine n'a pas emporté la Bourse de Paris, parce que le CAC 40 est peu exposé à l'IA et que les banques françaises ont même profité des midterms. C'est un rappel utile : diversifier entre les États-Unis et l'Europe, ce n'est pas seulement une question de pays, c'est aussi une question de secteurs.

Enfin, le pétrole. Sa baisse de lundi a soutenu le CAC 40, et si elle tient, elle peut freiner l'inflation, ce qui aiderait à stabiliser les taux, donc ton crédit immobilier. C'est le seul fil de la semaine qui va plutôt dans le bon sens pour ton portefeuille. Je le dis avec prudence : tout dépend de négociations au Moyen-Orient qui restent fragiles.

 

 

L'ÉVÉNEMENT QUI A MARQUÉ LA SEMAINE

En une phrase : la déroute des républicains aux élections de mi-mandat américaines a fait trembler les marchés du monde entier en moins de 48 heures.

 

▸ 🔺 Midterms : Donald Trump perd le Congrès, la planète finance retient son souffle

Mardi 3 novembre, les démocrates ont remporté une victoire écrasante et repris à la fois la Chambre des représentants et le Sénat. Pour les deux dernières années de son mandat, Donald Trump devra composer avec un Congrès hostile. Il garde son droit de veto, mais toutes ses lois devront passer par une majorité qui n'est plus la sienne. Dimanche, il a promis de « rendre coup pour coup ».

En chiffres : les deux chambres du Congrès basculent • Dow Jones +3 % mercredi • Nasdaq -5,52 % jeudi • environ 800 Md$ perdus par les « Sept Magnifiques » en une séance • Nikkei -5,96 % et Kospi -6,02 % vendredi • près d'un demi-milliard de dollars dépensés par Elon Musk pour les républicains.

Les retombées économiques, concrètement. Le marché a d'abord vu dans ce résultat une bonne nouvelle, moins d'incertitude et moins de mesures radicales, puis il a compris que ces mêmes élus voulaient freiner les data centers, cœur de la croissance de l'IA. Les valeurs des semi-conducteurs ont été les plus touchées, partout dans le monde : en Europe aussi, ASML, Soitec et Siltronic ont perdu entre 6 % et 16 % jeudi. À l'inverse, les banques européennes et les énergies renouvelables ont profité du revers républicain.

Ce que ça peut indiquer pour l'avenir. Le thème de l'IA a déjà traversé plusieurs phases de doute sans que ses perspectives soient remises en cause, et certains stratégistes voient dans la chute de jeudi une simple réaction à chaud. Mais pour la première fois, le risque n'est pas financier, il est politique et local : des habitants qui votent contre un data center à côté de chez eux. Si ce mouvement s'étend, il peut ralentir la construction de capacités et donc les ventes de puces. C'est un risque à suivre de près si tu es exposé à la tech américaine.

 

▸ 🔺 Et la France, vue des marchés ?

Le contraste est intéressant. La même semaine, la France a vu son budget 2027 rejeté par l'Assemblée nationale, et pourtant son taux d'emprunt à 10 ans n'a pas flambé : il termine autour de 4,77 %, en léger recul, une partie des investisseurs ayant cherché des actifs plus sûrs après les midterms. Autrement dit, cette semaine, le risque perçu venait plus de Washington que de Paris. Je reste prudent : ça ne veut pas dire que les marchés ont oublié la dette française, l'agence S&P rendra sa décision sur la note de la France le 27 novembre.

 

 

CE QU'IL FAUT RETENIR

Le logement est devenu le cœur du pouvoir d'achat, donc de la présidentielle, et l'empilement des règles qui devaient le protéger finit par bloquer ceux qui veulent acheter, louer ou investir.

  • Sujet n°1 : 76 % des Français voteront en pensant au logement, et 83 % parlent de crise du logement. Les prêts aidés, la déduction des intérêts et l'encadrement des loyers sont les mesures les mieux jugées.
  • Ton quotidien : le loyer moyen atteint 709 €, en hausse de 17 % en six ans, et un Français sur trois a déjà renoncé à des soins pour se loger.
  • Immobilier : taux moyen à 3,49 % en octobre, le ministre veut assouplir la règle des 35 %, les courtiers proposent de mieux compter les loyers pour l'investissement locatif. Rien n'est encore décidé.
  • Bourse : mini-krach sur le Nasdaq jeudi (-5,52 %), mais le CAC 40 gagne 2,1 % sur la semaine. Alstom perd 26 % en une séance.
  • Crypto : Binance ferme les comptes des Français le 31 décembre, avec des frais dès le 29 novembre. Le bitcoin est au plus bas depuis août, autour de 74 500 $.
  • Découvert = crédit le 20 novembre : le cadre du crédit immobilier ne change pas, mais l'accès au découvert se resserre en pleine conjoncture difficile. Effet indirect non chiffré, à surveiller.
  • Mon constat : des lois idiotes, un argent difficilement accessible et une conjoncture défavorable. Deux de ces trois points sont modifiables. La question : changerons-nous les choses ???
  • Lois qui s'empilent : l'alarme de piscine (loi de 2003, 45 000 € d'amende) est l'exemple d'une règle qu'on ne peut ni contrôler ni sanctionner, et qui finit en simple case à cocher chez le notaire.
  • Découvert : dès le 20 novembre 2026, même les petits découverts relèvent du crédit à la consommation, avec analyse de solvabilité. Il n'est pas interdit.
  • À surveiller : la réponse du HCSF, le budget au Sénat, le 20 novembre pour ton découvert, la décision de S&P le 27 novembre, et les premières propositions logement des candidats.

On en parle en direct ce lundi entre 13h et 14h sur la chaîne YouTube : viens avec tes questions.

 

 

FAQ : LE LOGEMENT, LA PRÉSIDENTIELLE ET TON ARGENT

Pourquoi le logement est-il au cœur de la présidentielle 2027 ?

Parce que c'est devenu le premier poste de dépense des Français. Selon un sondage Odoxa réalisé fin octobre 2026, le logement pèse environ un tiers du budget, 78 % le citent comme leur premier poste de dépense et 76 % disent qu'ils tiendront compte des programmes logement au moment de voter, le 18 avril 2027.

 

C'est quoi la règle des 35 % d'endettement ?

C'est la norme fixée par le Haut Conseil de stabilité financière : tes mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de tes revenus nets avant impôt, et la durée du prêt est limitée à 25 ans. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs crédits. En novembre 2026, le ministre du Logement a demandé à rediscuter cette règle, sans rien annoncer.

 

La règle des 35 % va-t-elle être assouplie pour l'investissement locatif ?

Rien n'est décidé. Le ministre du Logement plaide pour mieux prendre en compte le reste à vivre, et les courtiers de l'APIC proposent de sortir l'investissement locatif des critères du HCSF ou de compter les loyers prévisionnels face à la mensualité. Le HCSF, lui, estimait en septembre 2026 qu'il n'y avait pas de contrainte sur l'offre de crédit.

 

À combien sont les taux de crédit immobilier en novembre 2026 ?

Entre 3,50 % et 4,20 % sur 25 ans selon les profils, hors assurance, d'après les barèmes reçus par les courtiers début novembre. Avec l'assurance et les frais, le coût réel atteint 4 à 5 %. Le taux moyen d'octobre 2026 était de 3,49 %, contre 3,40 % en septembre.

 

Est-ce que j'ai encore le droit d'utiliser Binance en France ?

Non, en pratique. Faute d'agrément MiCA, Binance France ne sert plus les résidents français depuis juillet 2026, les dépôts sont bloqués et les comptes seront fermés à compter du 31 décembre 2026. Des frais de 0,025 % par mois, avec un minimum de 10 USDC, s'appliquent dès le 29 novembre aux comptes qui contiennent encore des cryptos.

 

Pourquoi la Bourse a-t-elle chuté la semaine du 2 novembre 2026 ?

Surtout à cause de Wall Street. Après la victoire des démocrates aux midterms, les marchés ont craint un frein aux data centers et donc à l'IA : le Nasdaq a perdu 5,52 % le 5 novembre et 3,37 % sur la semaine. Le CAC 40, peu exposé à la tech, a au contraire gagné environ 2,1 % sur la semaine, à 8 139 points.

 

La réglementation Airbnb a-t-elle fonctionné à Paris ?

Pas encore, selon une étude de l'Institut Paris Région. Les logements loués plus de 120 jours par an à Paris sont passés à 29 000 en 2025, soit 10 000 de plus en deux ans, malgré la loi Le Meur et la limite de 90 jours. D'autres décomptes, comme celui du collectif des habitants permanents, montrent toutefois une baisse des annonces.

 

La loi oblige-t-elle à mettre une alarme sur sa piscine ?

Pas exactement. La loi du 3 janvier 2003 impose aux piscines enterrées non closes un dispositif de sécurité normalisé, au choix : barrière, couverture, abri ou alarme. Le non-respect est puni de 45 000 € d'amende (article L. 152-12 du Code de la construction et de l'habitation). Les piscines hors-sol ne sont pas concernées.

 

Le découvert bancaire va-t-il être interdit le 20 novembre 2026 ?

Non. À partir du 20 novembre 2026, tous les découverts des particuliers, même les petits (moins de 200 € ou remboursables en moins d'un mois), relèvent du crédit à la consommation. La banque doit vérifier ta solvabilité avant de les accorder, mais elle peut toujours en accorder, et les autorisations existantes ne sont pas remises en cause d'office.

 

Le découvert qui devient un crédit change-t-il mon prêt immobilier ?

Pas directement. Le cadre du HCSF (35 % de taux d'effort, 25 ans) n'est pas modifié par la réforme du 20 novembre 2026. L'effet possible est indirect, via l'accès au découvert et la lecture de tes relevés de compte par la banque, mais aucune étude ne le chiffre pour l'instant.

 

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