L'essentiel en 30 secondes : créer une SCI permet d'acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs, sans les blocages de l'indivision, avec une transmission facilitée et le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés. Les associés restent toutefois responsables des dettes sur leurs biens personnels, à proportion de leurs parts. La création se fait en 5 étapes, dont le dépôt du dossier en ligne sur le guichet unique.

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil très utilisé pour investir à plusieurs, gérer un patrimoine familial ou préparer sa transmission. Elle n'est pas adaptée à tous les projets, et elle a ses limites.

Dans ce guide, j'ai regroupé mes anciens articles sur le sujet : ce qu'est une SCI, ses avantages et ses limites, les différents types de SCI, puis les étapes pour en créer une. Pour la vie d'une SCI une fois créée, lisez aussi mon article sur l'achat, la vente et la gestion via une SCI.

AU SOMMAIRE

• La SCI pour investir en groupe
• Les avantages d'une SCI
• Quels sont les différents types de SCI ?
• Avant de créer votre SCI
• Comment créer une SCI en 5 étapes
• En conclusion
• FAQ : créer une SCI, les questions les plus posées

La SCI pour investir en groupe

En résumé : la SCI est une société civile qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, sans passer par l'indivision.

Juridiquement, il s'agit d'une entité à personnalité morale. Elle est définie aux articles 1832 et suivants du Code civil. Selon la loi, la durée de vie maximale d'une telle structure est de 99 ans. Elle doit être composée d'au moins deux associés dont les liens sont définis dans les statuts de l'entreprise.

L'objectif d'une SCI est de permettre de générer des revenus liés à la gestion de biens immobiliers. Je trouve toujours très intéressant de participer à la création d'une telle société, d'autant plus lorsque, individuellement, vous ne possédez pas le capital nécessaire pour acquérir des immeubles.

Monter une Société Civile Immobilière vous permet d'acheter un appartement à louer avec votre conjoint, des membres de votre famille ou des amis.

Par contre, gardez à l'esprit que la SCI n'est pas une entreprise commerciale.

En créant une société civile immobilière, vous ne pouvez donc pas viser l'achat et la commercialisation de biens immobiliers via la société.

La gestion et la location du patrimoine immobilier sont les principaux buts de cette structure.

La SCI est une forme de société plébiscitée par les entrepreneurs qui se lancent sur le marché immobilier. Concernant les avantages de ce régime juridique, je considère qu'ils résident avant tout dans la facilité de transmission des parts.

De fait, recourir à la SCI dans le cadre du transfert d'un bien permet de ne pas subir les contraintes relatives aux indivisions.

La souplesse de gestion, une meilleure protection du patrimoine personnel des associés et une gestion simplifiée des biens de l'entreprise sont les spécificités qui font de la SCI le statut juridique idéal à mes yeux pour gérer un ensemble immobilier reçu en héritage ou des biens immobiliers acquis en commun.

La SCI en chiffres clés

Sources officielles : guichet unique des formalités d'entreprises, articles 1857 et 1858 du Code civil.

Les avantages d'une SCI

La réponse courte : la SCI offre une gestion à plusieurs plus souple que l'indivision, une transmission plus simple et le choix du régime fiscal, mais la protection du patrimoine personnel reste relative.

Voici les principaux avantages d'une SCI, ainsi que les points sur lesquels il faut rester prudent.

Réunir des capitaux et faciliter le financement

Je considère qu'opter pour le statut de SCI est l'une des meilleures alternatives pour réaliser en groupe des placements immobiliers que vous n'auriez pas pu réaliser tout seul.

La société immobilière permet de réunir des capitaux et les moyens nécessaires en vue d'accroître la capacité financière des associés et de simplifier l'obtention des financements externes, ce qui permet au bout du compte de constituer un patrimoine immobilier plus facilement.

En outre, une SCI permet de partager toutes les charges et les frais relatifs à la détention d'ensembles immobiliers.

Une gestion plus souple, sans le blocage de l'indivision

Créer une SCI implique de nommer au moins un gérant qui est chargé d'exécuter la plupart des tâches de gestion concernant les immeubles détenus par la société. On assiste donc à une gestion plus souple qui ne nécessite pas l'unanimité de l'ensemble des associés avant certaines prises de décisions. On évite les blocages dus aux situations d'indivision.

L'unanimité n'est requise que pour les décisions solennelles touchant à la vente d'un bien immobilier de la société et la nomination ou la révocation du gérant. De plus, la SCI permet de mobiliser plus rapidement et facilement des fonds pour la réalisation d'un investissement qui aurait été impossible pour une seule personne.

En effet, le statut de SCI favorise l'augmentation de la capacité financière par la mise en commun simplifiée des capitaux financiers des investisseurs. Par ailleurs, les créanciers sociaux répondent plus favorablement aux demandes d'emprunt à cause de la garantie financière apportée par les associés. En réalité, ceux-ci sont, sous certaines conditions, indéfiniment responsables du passif social de la société.

Il devient ainsi plus facile d'acquérir un patrimoine immobilier.

Une protection du patrimoine personnel, mais relative

Personnellement, je trouve qu'il s'agit de l'avantage le plus important offert par la création d'une SCI.

La création d'une entité juridique possédant une personnalité morale et un patrimoine propre a le bénéfice de réduire la responsabilité des associés de la Société Civile Immobilière.

En cas de problème, les créanciers d'une SCI ne pourront se retourner contre les associés qu'après avoir mené une démarche infructueuse envers l'entreprise. Dans tous les cas, les associés répondent des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital.

Par ailleurs, lorsque les parts détenues par un associé de la SCI font l'objet de saisie par des créanciers, ces derniers obtiennent difficilement la vente forcée des parts qui ont été saisies.

Enfin, investir dans l'immobilier via une société civile immobilière rend plus difficile par un créancier l'acquisition de renseignements relatifs à l'étendue de la fortune d'un membre fondateur de l'entreprise.

Ainsi, lors d'une recherche d'affaires immobilières pour conserver les hypothèques par exemple, seul le nom de la SCI est inscrit sur la « fiche propriétaire » du bien concerné.

Attention toutefois : une SCI n'est pas une société à responsabilité limitée. Les associés répondent des dettes de la société de façon indéfinie, au prorata de leurs parts et seulement après des poursuites restées sans effet contre la SCI (articles 1857 et 1858 du Code civil, commentés par le Bofip). La protection est donc réelle, mais relative. Et lorsque la SCI emprunte, les banques demandent souvent aux associés de se porter caution à titre personnel, ce qui réduit encore cette protection.

Sortir de l'investissement et transmettre plus simplement

Le statut juridique d'une société civile immobilière facilite la cession des parts entre les associés. Si un associé décide de sortir de l'investissement immobilier, il faut juste qu'il cède ses parts sociales aux autres associés suivant la procédure indiquée dans les statuts de la société.

Dans certaines SCI, il est possible pour l'associé de céder ses parts à un tiers si un agrément a été obtenu auparavant de la part des autres investisseurs. Il importe de souligner que cette opération n'est pas sujette à la vente obligatoire de l'immeuble.

Avec ce type d'investissement, le bien immobilier qui est converti en parts sociales peut être transmis à un proche grâce à des procédures simplifiées et peu coûteuses.

Selon les besoins, cette transmission est possible de manière progressive avec plusieurs vagues de cessions de parts.

La SCI est aussi utile en cas de décès des propriétaires de l'actif immobilier. En réalité, les blocages dus à l'indivision dans le cadre du partage d'héritage sont évités.

Les décisions par rapport à l'immeuble sont prises en respect des statuts de la société. Un héritier ne pourra donc pas exiger la récupération de sa part sans avoir vendu ses titres.

Répartir usufruit et nue-propriété

Les associés peuvent aussi effectuer à leur guise la répartition entre usufruit et nue-propriété en fonction du pourcentage de parts détenues.

Par exemple, un couple non marié peut utiliser la SCI afin de conserver l'usufruit du bien immobilier acheté s'il advient que l'un des deux décède. Soulignons toutefois que cela se passe sous certaines conditions précises indiquées par la législation relative à la succession.

Une fiscalité à choisir : IR ou IS

Les associés d'une SCI ont la liberté de choix en ce qui concerne l'imposition de l'entreprise.

Ils peuvent donc opter pour une imposition de principe à l'impôt sur le revenu (IR) ou pour l'imposition sur option irrévocable à l'impôt sur les sociétés (IS).

Cette liberté de choix permet aux membres fondateurs d'optimiser leurs montages sur le plan fiscal en fonction de leurs besoins.

L'IR est la méthode d'imposition la plus répandue. Cependant, opter pour l'IS peut s'avérer très avantageux dans certaines situations.

L'un des principaux bénéfices du choix de l'option à l'IS est que toutes les charges réelles dans l'intérêt de l'entreprise seront déductibles.

Cette solution permet donc de neutraliser l'impôt au cours de la durée d'amortissement. Cependant, elle risque d'engendrer une imposition plus importante lors d'une éventuelle revente de l'immeuble.

Si les associés optent pour l'impôt sur les sociétés, ils peuvent décider librement de se partager les dividendes ou de capitaliser les bénéfices.

Il existe également la possibilité d'amortir le bien immobilier pour diminuer le montant des bénéfices imposables effectués durant l'année.

Quand le régime d'imposition sur le revenu est choisi, une SCI se voit appliquer le régime d'exonération des plus-values immobilières pour durée de détention. Ainsi, pour l'achat d'un bien, la société peut bénéficier d'un abattement pour durée de détention calculé à compter de la date d'acquisition de l'immeuble, peu importe la date d'acquisition des titres.

Plus précisément, pour la plus-value sur cession d'immeuble, la SCI bénéficie d'un abattement complet à partir de la 22e année. De plus, un immeuble détenu depuis plus de 30 ans est exonéré des contributions sociales.

SCI à l'IR ou à l'IS : le comparatif

Source officielle : livret fiscal des sociétés civiles immobilières, DGFiP.

Détenir l'immobilier de son entreprise

Vous ne le savez peut-être pas, mais la création d'une SCI permet aussi à un dirigeant d'entreprise d'obtenir la propriété des biens immobiliers indispensables à l'activité de sa société, au lieu de les inscrire à l'actif du bilan de la société. Dans ce cas de figure, les bénéfices de la société civile immobilière sont multiples. À titre d'exemple, on a :

• le financement de l'immeuble via la perception de rentes par la SCI et la déduction des charges locatives dans la société d'exploitation,
• l'obtention de gains complémentaires par l'intermédiaire des loyers perçus par la société civile immobilière lorsque celle-ci n'a plus de dettes à payer,
• la protection du patrimoine immobilier de la structure contre les créanciers professionnels,
• une simplification de la vente de l'entreprise grâce à la minoration de son prix de cession,
• une facilitation de la transmission du patrimoine aux enfants en leur donnant des parts de la SCI ou de l'entreprise d'exploitation selon qu'ils sont employés ou non dans ladite entreprise,
• une diminution des taxes et impôts dont doit s'acquitter la société au cours de la vente du bien immobilier en profitant du régime fiscal des particuliers.

Vendre ses parts plutôt que le bien

Au lieu de procéder à la vente du bien immobilier qu'ils possèdent en commun, les associés d'une SCI ont la possibilité de vendre leurs parts sociales.

Or, il se trouve qu'il n'est pas nécessaire que la vente des parts d'une Société Civile Immobilière soit constatée par un acte authentique établi devant un notaire. En conséquence, ces cessions engendrent des frais dont le montant est inférieur à ceux d'une vente directe d'immeuble.

Quels sont les différents types de SCI ?

En bref : on distingue quatre types de SCI selon l'usage : familiale, de gestion, de construction-vente et d'attribution.

Les 4 types de SCI en un coup d'œil

Source officielle : Bofip, les différentes formes de sociétés civiles immobilières.

La SCI familiale

Très répandue, la SCI familiale est idéale pour les membres d'une famille qui désirent acheter un immeuble ensemble.

Ainsi, si vous avez découvert une opportunité immobilière et que vous n'avez pas le capital nécessaire pour en bénéficier, je vous conseille d'en parler aux membres de votre famille qui peuvent être intéressés par un investissement rentable.

La SCI familiale devient alors propriétaire du bien acheté et chaque membre possède des parts sociales correspondant à la part du capital qu'il a fournie.

Ce type de structure permet de faire en sorte qu'un immeuble ou ensemble immobilier demeure la propriété d'un même groupe pendant plusieurs générations.

Une SCI de gestion

Ce type d'entreprise permet l'achat et la mise en location de biens en vue d'en tirer des gains issus des loyers. Il est essentiel de ne pas faire un amalgame entre une SCI de gestion de biens immobiliers et l'activité de marchand de biens.

Le marchand de biens immobiliers possède le statut de promoteur immobilier et a pour objectif principal d'acheter en son nom et de revendre des biens.

Comme je l'ai notifié plus haut, une telle activité est incompatible à la SCI, car une telle pratique est de nature commerciale.

La SCI de construction vente

Il est vrai que je viens de vous dire qu'une activité à caractère commercial ne peut pas être exercée par une SCI. Mais la SCI de construction déroge à cette règle.

Il s'agit de la seule forme de société civile immobilière qui permet de réaliser des transactions achat-vente.

Ici, les associés d'une SCI de construction vente ont le droit de procéder à l'achat d'un terrain, d'y bâtir un immeuble et de céder le terrain avec le bien.

Pour la création d'une telle société, votre projet d'entreprise doit s'inscrire dans cette logique.

La SCI d'attribution de biens

Enfin, il est également possible de créer une SCI d'attribution de biens. Elle permet de diviser un patrimoine immobilier ou un immeuble entre plusieurs personnes afin d'y réaliser des travaux de rénovation ou de modifier la structure du bâtiment.

Avant de créer votre SCI

L'essentiel : avant de créer une SCI, il faut au moins deux associés, un projet commun clairement défini et un siège social.

Comme pour tout autre projet, il est important de définir clairement l'objectif de la société. Celui-ci peut être de faciliter la transmission d'un bien dans le cadre d'une succession, de détenir un bien avec votre concubin ou encore d'intégrer vos enfants dans un projet d'investissement.

Il faudra veiller à ce que chaque associé du projet connaisse spécifiquement ses droits ainsi que le rôle qu'il a à y jouer. Le but est que chacun soit d'accord avec les modalités d'achat du bien. Cela est fondamental pour la rédaction des statuts de la société.

Trouver un siège social

Après avoir pris connaissance du fonctionnement de la société civile immobilière, il faudra en premier lieu lui trouver un siège social.

Ce siège peut se situer au domicile du gérant nommé si le règlement de copropriété l'autorise bien évidemment. Toutefois, la plupart des services administratifs de la société doivent se retrouver au siège social qui est assimilé dans ce cas au domicile du gérant.

Par ailleurs, un local commercial ou une entreprise de domiciliation peuvent faire l'affaire.

Avant de vous lancer, les points à vérifier :

• Vous êtes au moins deux associés, personnes physiques ou morales.
• Le projet commun et les règles entre associés sont écrits dans les statuts.
• Le régime fiscal, IR ou IS, a été choisi en connaissance de cause.
• Un siège social est trouvé pour la société.
• Si la SCI emprunte, la banque peut demander une caution personnelle aux associés.

Ce sont des points d'attention généraux, pas un conseil personnalisé.

Comment créer une SCI en 5 étapes

En une phrase : créer une SCI se fait en 5 étapes : rédiger les statuts, déposer le capital, publier une annonce légale, constituer le dossier, puis le déposer en ligne sur le guichet unique.

Les 5 étapes pour créer une SCI

Source officielle : guichet unique des formalités d'entreprises.

La création d'une SCI et les démarches administratives à mener peuvent sembler complexes pour un non-initié. Mais je vous rassure, il n'en est rien. Pour monter cette entreprise, vous devez respecter 5 étapes essentielles.

La rédaction des statuts de la société

Rédiger les statuts est la première formalité à remplir pour la création d'une SCI. Cette opération consiste à produire un document dans lequel vous définirez les modalités et les pouvoirs qui seront accordés au gérant de l'entreprise. Il s'agit d'un document obligatoire qui doit comprendre les mentions suivantes :

• le nom de la SCI,
• les noms des associés de l'entreprise (au moins deux),
• l'objet social de la société (qui ne doit pas être de nature commerciale),
• le montant du capital social (en spécifiant les apports de chaque associé, aussi bien en numéraire qu'en nature),
• la durée de vie de la SCI, qui ne doit pas excéder 99 ans.

Il est aussi préférable de faire figurer en annexe des statuts la désignation du gérant de l'entreprise.

Le dépôt du capital social

Pour créer une SCI, vous devrez ouvrir un compte bancaire sur lequel vous déposerez le montant du capital social. Une fois que vous aurez procédé à ce dépôt, vous recevrez une attestation de dépôt des fonds qu'il faudra insérer dans le dossier à fournir pour l'immatriculation de la société.

Publier une annonce légale

Il est indispensable d'annoncer dans un journal spécialisé que vous immatriculez une Société Civile immobilière. La publication de l'annonce légale assure donc la publicité de votre procédure. Elle doit comprendre certains renseignements tels que :

• la dénomination sociale de l'entreprise,
• la forme juridique (ici, il est question d'une SCI),
• le nom du ou des dirigeants,
• l'adresse du siège social de la société,
• la date de début d'activité.

Constituer le dossier d'immatriculation de la société

Le dossier d'immatriculation de la SCI doit contenir certains documents obligatoires.

• Une déclaration de non-condamnation : le gérant de l'entreprise doit signer une déclaration de filiation et de non-condamnation. Ce document permet de détailler la filiation du dirigeant pour vérifier son identité et s'assurer qu'il n'est pas visé par une interdiction juridique de diriger une société.
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs : toutes les personnes physiques qui détiennent plus de 25% du capital social de l'entreprise doivent être déclarées. Cette déclaration a pour but de lutter contre le blanchiment d'argent et le terrorisme.
• Le formulaire de création d'entreprise (l'ancien formulaire M0) : il est obligatoire pour immatriculer une SCI et se remplit désormais en ligne, sur le guichet unique des formalités d'entreprises.

D'autres documents sont également requis pour compléter ce dossier : pièces d'identité, attestation de publication légale, justificatif de domicile, attestation de dépôt des fonds, etc.

Déposer le dossier d'immatriculation

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités d'entreprise se font en ligne, sur le guichet unique des formalités d'entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr). Vous y déposez votre dossier complet, qui est ensuite transmis au greffe du Tribunal de commerce.

Une fois la SCI immatriculée, elle se voit attribuer un numéro Siren. Cette opération correspond à la naissance officielle de votre entreprise : vous recevez alors votre extrait K-bis.

Vous pouvez tout à fait créer votre SCI vous-même. J'explique la démarche pas à pas dans mon livre Les Secrets de la S.C.I. immobilière : créer sa SCI soi-même, disponible en version numérique pour moins de 10 €.

En conclusion

L'essentiel : Créer une SCI permet d'investir dans l'immobilier dans un cadre légal souple, d'éviter les blocages de l'indivision et de préparer plus simplement la transmission d'un patrimoine. En contrepartie, il faut bien choisir sa fiscalité, rédiger des statuts adaptés et accepter une responsabilité qui reste engageante. Avant de vous lancer, faites valider votre projet par un notaire ou un expert-comptable.

Pour aller plus loin sur la vie d'une SCI, lisez aussi mon article sur l'achat, la vente et la gestion de biens immobiliers via une SCI.

Pour passer à l'action :

• Clarifiez avec vos associés l'objectif du projet et la répartition des parts.
• Choisissez le régime fiscal avec un expert-comptable ou un notaire.
• Faites rédiger les statuts, puis lancez la création sur le guichet unique.

Pour faire le point sur votre projet, vous pouvez réserver un rendez-vous gratuit avec moi.

FAQ : CRÉER UNE SCI, LES QUESTIONS LES PLUS POSÉES

Combien d'associés faut-il pour créer une SCI ?

Deux au minimum. Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales, et la loi ne fixe pas de nombre maximum.

Quelle est la durée maximale d'une SCI ?

99 ans. Cette durée est fixée dans les statuts et peut être renouvelée par décision des associés.

Faut-il un capital minimum pour créer une SCI ?

Non. La loi n'impose aucun capital minimum : son montant est libre et se définit dans les statuts. Il doit être déposé sur un compte bancaire avant l'immatriculation.

Les associés d'une SCI sont-ils responsables sur leurs biens personnels ?

Oui, en partie. Les associés répondent indéfiniment des dettes de la SCI, au prorata de leurs parts, mais seulement après des poursuites vaines contre la société (articles 1857 et 1858 du Code civil). En pratique, les banques demandent souvent une caution personnelle pour un prêt de la SCI.

Où faire les démarches de création d'une SCI ?

Sur le guichet unique des formalités d'entreprises, en ligne. Il est obligatoire pour toutes les créations depuis le 1er janvier 2023 : le dossier ne se dépose plus directement au greffe.

SCI à l'IR ou à l'IS : quelle différence ?

À l'IR, chaque associé déclare sa quote-part des revenus en revenus fonciers. À l'IS, c'est la société qui paie l'impôt sur ses bénéfices. Par défaut, une SCI relève de l'IR et peut opter pour l'IS.

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