Un palmier et un bien immobilier WaT #52

Un palmier et un bien immobilier !

Et vous n’imaginez pas à quel point j’ai cherché ce foutu palmier…!

Je vous laisse regarder la vidéo, mais j’ai une chose à ajouter :

Quand vous vous êtes fixé sur un bien immobilier ne le lâché jamais l’affaire, pas tant que vous ne l’avez pas trouvé, même en cas de vente ! Cela vous entraine à être plus rapide, tout en vous donnant une idée des prix qui se pratique sur le marché.

Pour info : l’immeuble était à 630 000 €

composé ainsi :

1er bâtiment =  P3 80m2 loué à rafraîchir 600€ + P2 RDC terrasse 450 € + studio 300 € + combles, avec un “hic” un droit de passage pour l’immeuble à gauche ainsi que des combles aux origines de propriété flou. Total loyers = 1 350 €

10 stationnements = 50 € x 9 = 450 €/ mois + 1 garage que le propriétaire utilisé.

2° bâtiment =P2 bis x 2 avec terrasse  = 450 € x 2 = 900 € + P2 x 2 = 450€ x 2 = 900 €

+ P3 = 550. Total = 2 350 €

Marge = 4 150 € / mois

soit =  49 800 € / an

 

Mon offre était à 500 000 € frais de notaire inclus…  refusé !

Je crois que mon maximum était 550 000 € FNI, mais la encore je n’ai pas eu l’affaire.

Quand c’est non, c’est non.

Dommage il était vraiment un bien immobilier plaisant, avec son palmier au centre.

Une offre de perdu, dix de retrouvé !

😉

 

12 thoughts on “Un palmier et un bien immobilier WaT #52

  • Bonjour,

    C’est marrant tu n’aimes les servitudes ni comme fonds dominant ni comme fonds servant. Je ne comprends pas trop pourquoi tu dis qu’il faudrait faire une copropriété :

    a) juridiquement sauf erreur de ma part rien n’empêche de mettre en place une servitude conventionnelle (la servitude légale s’imposant). La Cour de Cassation a certes pendant longtemps prôné l’incompatibilité d’une servitude privée entre copropriétaires mais depuis plus de 10 ans ce n’est plus le cas (et de toutes façons une jurisprudence est moins forte que dans les pays sous common law) mais si je comprends bien il s’agit ici d’une servitude entre propriétés bien distinctes (les différents bâtiments)

    b) un des avantages d’acheter un immeuble de rapport c’est justement d’échapper au formalisme de la copropriété. Quel gâchis de s’imposer des assemblées générales simplement pour un escalier. C’est bien plus reposant de se contenter d’une servitude et d’empocher l’indemnité du fonds dominant.

    Du coup comme tu l’auras compris ce qui me bloque plus que la servitude c’est la rentabilité qui est trop faible à mon goût. Peut être était-ce aussi un peu l’idée d’Audrey le seul point que j’aurai éventuellement creusé c’est une vente à la découpe pour faire un petit bénéfice immédiat

    PS : Après toutes celles que tu n’as pas eu comptes-tu nous faire des vidéos présentant les immeubles pour lesquels tu as signé ?

    PPS : Si c’est juste pour le palmier si tu veux je peux t’envoyer des graines on en est envahi ici

    • Bonjour Didier-F.

      Juridiquement il faut 3 conditions pour être en copro : immeuble bâti, plusieurs propriétaires, immeuble divisé par lot. Dans ce cas, en effet les 3 conditions cumulatives ne sont pas réunies. Donc, étant donné qu’il n’y a pas de lot et de millièmes, il n’y a pas de copro. Mais droit de passage, usure et servitude (je n’ai pas précisé dans la vidéo, mais un bout de l’appartement était enclavé). À cela il faut ajouter le fait que l’appartement en question devrait être dans la clé de répartition des charges afférentes à l’entrée de l’immeuble et à la cage d’escalier. De mon point de vue, nous avons une copropriété que personne n’a jamais faite pour quelques millièmes résiduels et une usure partielle. Tu as raison, aussi sur le fait que c’est beaucoup d’encombrement pour pas grand-chose. Je dois te préciser que c’est le seul point sur lequel je pouvais négocier, tant il n’y avait rien à dire sur la qualité des appartements. Car, là aussi, nous sommes d’accord, la rentabilité était trop éloignée de mes critères, j’ai axé la négo sur ce point… Sans succès.
      Peut-être pour une revente par lot, mais je n’étais pas dans cette dynamique.
      Pour les palmiers avec plaisir !
      Pour les vidéos, je travaille sur la suite…

  • Punaise de palmier.
    Bonjour,
    Je découvre ton site et ta chaîne youtube. Bravo, super intéressant.
    Juste une suggestion comme ça, serait il possible de faire quelques videos où tu montres des exemples de defauts d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble et le coût estimé d’une rénovation au m2. Nous indiquer quoi regarder lorsqu’on visite un bien, pour ne pas se faire avoir.
    Je débute et en visitant quelques appartements c’est tellement difficile de savoir s’il n’y a pas anguille sous roche (le cache misère juste pour vendre) ou d’estimer le coût réel des travaux quand on n’a pas l’oeil. En plus, on ne peut pas croire les agents immo avec leur estimation comme tu l’indiques dans une de tes vidéos.
    Merci.

    • Salut Nlmo,

      Je laisse Nicolas te répondre, mais les cas étant tous différents, le mieux, si un bien t’intéresse, est de faire une contre-visite avec un entrepreneur (je les fais plusieurs fois). Il te dira ce qui va pas et pourra estimer les travaux. Puis après un ou deux investissements, tu seras plus à l’aise pour voir ce qui va pas et estimer les travaux à faire (une fourchette du moins).

      Azar

      • Oui,
        Je sais bien que si un bien nous intéresse vraiment, il vaut mieux faire appel à un expert (encore faut il tomber sur le bon). C’est juste que si quelqu’un qui s’y connaît pouvait nous montrer quelques “astuces” nous donner des conseils, ce serait très intéressant et très formateur et bien plus rapide en terme d’apprentissage. Personne n’a envie de se faire avoir par l’agent immobilier ou l’entrepreneur pas compétent/ pas honnête.
        Merci

    • Bonjour,

      Ok, c’est noté.
      La chaîne va complètement changer prochainement,
      donc pour la suite j’organise ça.

      La méthode de Azar est une bonne façon de procéder,
      il en existe d’autres.

      Merci à vous,
      à bientôt

      à bientôt

  • Salut Nicolas,

    C’est vrai que ça avait l’air pas mal! Au-delà du droit de passage (qui moi aussi m’aurait fait un peu “tiquer”), tu n’es pas monté plus haut parce que tu t’étais fixé un seuil rentabilité en-dessous duquel tu ne surenchérissais pas? D’après mes calculs, au prix du vendeur + frais de notaire, ça aurait fait 7%, c’est pas incroyable mais c’est pas mal. J’investis à Paris donc on a pas les mêmes attentes je pense, mais j’ai un de mes appartements avec un rendement de 7,8% et j’en suis ravie 😉

    Azar

    • Bonjour Azar

      Pour le coup, je ne voulais pas dépasser les 500 000 €. Mais il était tellement bien placé,
      que j’étais “open” à perdre d’un côté pour gagner de l’autre. Car un bel emplacement à une
      valeur non négligeable en location et à la revente…
      Mais moins de 8% c’est difficile pour moi. Donc oui, une valeur de seuil que j’essaie de respecter.

      à Bientôt.

  • Hello Nicolas,

    Tu m’as fais rire avec “ton putain de palmier”. :-).

    Je n’ai pas calculé la rentabilité. Elle etait de combien ? Si tu l’avais acheté tu voulais l’exploiter en l’état ou faire quelques modifications ?

    Quel aurait été ton but avec cet immeuble ? Achat pour revente ?

    A très vite

    @micalement

    Audrey

    • Bonjour Audrey,

      Le bien était affiché à 7% brut, même moins selon comment on compte.
      Il était cher à cause de son emplacement de premier ordre, mais
      aussi de la qualité des logements (terrasse + parkings + soleil).
      Il était possible d’ajouter une grande terrasse à un appartement, voire même 2.
      Pour qu’ils aient tous un extérieur. Voilà les modifications que je réalise sur ce type
      de bien, ajouter des extérieurs là où il n’y en a pas.
      Au moment où j’ai fait l’offre, mes acquisitions étaient à but locatif.

      à bientôt Audrey.

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