Premier achat immobilier Etape 3/3

Maintenant le point le plus important : Quoi et comment acheter avant ma résidence principale ?

 

Acheter en nom propre pour du locatif est une erreur. Cela entache directement votre capital d’emprunt et vous bloque immédiatement pour la durée du crédit.

L’idéal pour la location classique est la création d’une S.C.I.

Vous pouvez vous la constituer vous-même via ce lien. Ou encore consulter un notaire ou un avocat spécialisé en immobilier et faire appel à leurs services.

Cela dépend selon moi de vos moyens, ainsi que de votre situation.

« Les conseilleurs ne sont pas les payeurs », donc sur ce point vous seul pourrez prendre la décision qui correspond le mieux à votre situation.

 

La SCI constituée il faut choisir le type de bien.

 

Alors là, je vais vous dire : achetez un appartement et louez-le !

Eh bien oui, entre-autre !

 

Mais sachez que l’immobilier est un vaste domaine. Moi-même je me considère « compétent » dans l’investissement des appartements, mais mauvais dans celui du pavillon. Et d’autres vous diront l’inverse.

Il s’agit d’un domaine très vaste : Terrains, forêts, terres agricoles, garages, commerces, villas, hangars, granges, mazets…

Trouvez ce qui vous correspond. L’élément avec lequel vous avez le plus d’affinité et avec lequel vous vous sentez à l’aise. Surtout, le type de bien dont vous comprenez le fonctionnement. Il vous faut comprendre le service, et le marché. Par exemple n’allez pas acheter un studio dans un village loin de tout ! Un studio c’est proche d’une faculté.

 

Je pense que commencer avec un garage est un très bon début. C’est dans des prix corrects, et c’est nécessaire dans un patrimoine.

Cependant n’achetez pas un garage dans un village perdu au milieu de rien. Achetez dans une grande ville, dans un bon quartier. C’est une question d’offre et de demande.

 

Vous avez peur ?

Vous vous dites, comment je vais le gérer ? Comment je vais pouvoir suivre mes loyers ?

 

D’abord à Paris ou à Lyon vous allez le louer à coup sûr si vous choisissez correctement l’emplacement. J’insiste c’est vous et vous seul qui choisissez. Pas l’agent immobilier, pas votre ami, vous. Vous définissez un quartier, concentrez-vous dessus, et soyez patient. Même à distance, avec les moyens actuels (téléphone, internet, appli Iphone…) vous pouvez trouver ce que vous cherchez. Il faut de la patience et de la détermination.

 

Là, vous allez me dire, comment le visiter ? Pour le parking, inutile ! 3 photos du box et cela suffi dans un premier temps. On achète un emplacement. Regardez la situation à distance (merci Google Earth). Et c’est tout. Lorsque cela vous convient, vous regroupez le jour de l’acte : la visite du garage avec celui de la signature. Evidement dans le compromis vous faite stipuler que vous validerez la vente le jour même, suite à la visite du bien.

Cela fait polémique, mais … n’y pensez pas. En tant qu’acheteur vous pouvez demander ce genre de chose. Au pire on vous le refusera. Libre à vous de vous plier aux conditions du vendeur ou pas. Dans mon cas, selon l’affaire, je m’adapte. Il y a des points sur lesquels je ne négocie pas, d’autres oui… C’est différent pour chacun d’entre-nous. Vous et vous seul êtes seul juge. Ne vous laissez pas influencer faites ce qui vous semble bien pour vous. C’est de votre argent qu’il s’agit.

 

Alors pourquoi je vous conseille de commencer par un garage ?

Les loyers sont bas, donc la perte en cas de non paiement du loyer est faible.

C’est plus simple à acheter qu’un appartement.

Cela engendre beaucoup moins de frais à l’année.

Cela forge votre expérience.

Enfin si vous ne vous trompez pas sur l’emplacement, vous le louerez moins cher et/ou le revendrez toujours.

 

Si vous préférez un appartement, soit. Mais appliquez le même principe pour le premier : un petit bien.

 

Le premier achat est pour la location. On n’achète pas sa résidence principale d’entrée. Ainsi vous préserverez votre endettement, et le banquier si vous arrivez à dégager un bénéfice, incorporera cette marge à vos revenus augmentant votre pouvoir d’achat.

Mon seul conseil est donc d’acheter « petit » pour commencer, et bien sûr le moins cher possible. Ainsi vous limitez les risques à tous les niveaux.

 

Votre objectif :

Trouver un bien qui génère du profit. C’est-à-dire que la location doit couvrir le crédit, mais aussi elle doit couvrir le foncier de ce même bien. Et ce n’est pas tout ! Il faut en plus qu’elle génère de l’argent.

 

Exemple chiffré :

 

Achat d’un appartement                                                                  40 000 €

Frais d’agence                                                                                    3 000 €

Frais de notaire                                                                                  4 000 €

Frais annexes (IPPD, F.D. etc…)                                                      3 000 €

Total                                                                                                 50 000 €

 

Apport personnel                                                                           15 000 €

Montant à financer                                                                         35 000 €

 

Loyers            Hors charges                                                                 400 € / mois

Crédit                                                                                                    218 € / mois

Foncier                                                                                                    42 € / mois

Frais de copro                                                                                         51 € / mois

Total                                                                                                         90 € / mois

 

Soit 1 080 € / an de plus dans votre budget.

J’ai pris l’exemple d’un appartement type 2 dans ma région dont 25 € de charges à ajouter. Secteur centre ville, quartier correct, il faut environ 3 mois pour tomber sur ce genre d’opportunité en cherchant activement.

Cet argent s’ajoute à vos revenus, généré par le vecteur de votre SCI.

 

En reprenant mon exemple des 100 000 € : je viens de dépenser 15 000 € et il me reste donc 85 000 € pour ma dépense personnelle. De plus les 15 000 € génèrent 780 €/net de revenus par an. Ce n’est pas une somme énorme, mais c’est du plus, et non du moins. Cela payera sûrement votre foncier pour votre résidence principale, ou autre. De plus votre banque pondère ce revenu et l’ajoute aux vôtres. C’est-à-dire qu’ils prennent 80 à 70% de ce montant et l’ajoutent à ce que vous gagnez déjà. Donc vous récupérez une petite partie du capital d’emprunt que vous venez de dépenser !!!

 

Ainsi, maintenant vous pouvez acheter votre Résidence principale…

 

Cet achat décale le vôtre d’environ 6 à 9 mois voir une année. Cependant, vous pouvez constater que dans ce cas, même si vous amputez votre emprunt total, vous vous retrouvez avec deux logements au lieu, d’un seul. De plus le premier paye une partie des frais de celui dans lequel vous allez vivre. C’est ainsi que je considère le premier achat immobilier pour les débuts d’un investisseur.

 

 

 

Post-scriptum :

Ces 65 €, je vous conseille de les placer en bourse mensuellement sur la durée de votre prêt. C’est un montant raisonnable, qui ne représente pas une grosse perte. Par contre les montants peuvent aussi augmenter et ainsi contribuer à augmenter votre épargne.

Actuellement ce système peut être très simplement mis en place via les accès internet. Cela ne vous prendra que quelques minutes par mois, une fois votre compte titre ou PEA ou le support de votre choix ouvert. (lire le pdf dans inscription)!

En investissant cette somme durant dix ans sur 3 à 5 supports, vous aurez un rendement de 7%…

Dans 10 ans, 7% d’un côté, 10% d’un autre, cela va représenter une somme !

 

Puissiez-vous le constater.

2 commentaires sur « Premier achat immobilier Etape 3/3 »

  • Bonjour ,

    Nicolas vous n’avez pas l’air d’être fan de financement à 110 % ( contrairement à certains gardiens du temple qui en ont pas lourd sur le crane ) , pourquoi ?

    Pour la SCI , on n est bien d ‘accord qu il s ‘agit de SCI à l IS ? Pourquoi pas une SAS alors ?

    En tous cas Le style walk and talk est definitivement sympa et gardois !

    • Le financement à 110% est un bon début, mais il est facile de comprendre que la marge est pour la banque. Et vouloir vivre de l’immobilier avec ce type de financement est impossible. Sauf si c’est une strategie qui est en rapport avec de gros salaires, et encore…
      Non SCI à l’ir. L’is est un bon mécanisme, mais il demande du patrimoine en amont ou alors des gros revenues venant (encore) de salaire. Ou encore des biens adapté à l’IS comme par exemple les commerces.
      La SAS ou SARL ou les société plus classique sont une possibilité pour l’investissement, mais alors, il faut du Kapital, du Kash, de l’argent ! Surtout au début. Si c’est ce type de support qui est choisi, c’est dans un cadre de vision à très long terme avec un professionnalisation en chemin.
      Dans tous les cas, tout est histoire de stratégie, de positionnement et d’aspiration personnel.
      Je ne rentre pas trop dans les détails car dans la majorité des cas, on cherche un complément ou un revenu futur, et non une rente principale.
      Mais c’est possible de construire une rente principale avec de l’immobilier, avec du temps et les nerfs solides… je peux en parler 😉 !

      Merci pour les walk and talk, 100% Gardois !

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