Comment faire une offre d’achat en immobilier ?

Voilà une excellente question n’est-ce-pas !

Avant d’attaquer le vif du sujet, je dois apporter d’importantes précisions.

Il faut comprendre un principe pas vraiment évident selon lequel, une affaire est différente pour chacun d’entre nous. C’est à dire que selon la situation, selon notre appréciation du marché, selon un ensemble d’éléments qui compose nos vies, nous sommes individuellement disposés à payer un prix différent pour une même affaire.

Cette introduction est particulièrement importante…

Oui, cette introduction est très importante car lorsque nous visitons un bien, que nous sommes sur une opération… ceux que nous ne voyons pas, sont disposés à payer un prix différent du notre…

Parfois plus, parfois moins.

Impossible de savoir !

Donc…

Avant de faire une offre, cet élément est ultra important, car il vous conditionne beaucoup plus qu’on ne l’imagine.

Point important.

Cette notion de marché est différente selon les régions, les villes, les gens et un ensemble de points de pression qui s’exercent plus ou moins fort sur un bien créant un prix de marché mais aussi une opportunité pour certains, et une mauvaise affaire pour d’autres. Quand on fait une proposition, il est nécessaire de prendre en compte l’ensemble de ces éléments, bien que, soyons honnête, il est impossible de savoir ce qu’il y a dans la tête de ceux qui vendent, ainsi que dans la tête de ceux qui font des offres.

Alors…

Comment faire une offre d’achat en immobilier qui passe !? Car ne nous mentons pas, l’idéal c’est que notre offre passe et soit accepté par le vendeur.

C’est avec cette petite introduction que je peux raconter ma petite histoire concernant une offre d’achat que je viens de faire et qui vient de m’être refusée ! Peu importe notre situation, des refus il y en a, et plutôt massivement.

Voici le récit d’un refus que je viens de vivre…

Pour comprendre comment j’ai fait mon offre immobilière, il faut que je détaille le contexte dans lequel j’ai fait cette offre.

Nous avons plusieurs sociétés, dont une qui est locataire depuis 20 ans a un tarif si élevé que j’en fulmine depuis au moins cinq ans.

Il est facile de comprendre que nous faisons de l’immobilier et que nous avons dans notre parc une dizaine de commerces (les murs) que nous louons à diverses entreprises. Je ne vais pas m’en cacher, j’ai du mal à encaisser avoir des murs loués d’un côté, et des murs que je loue de l’autre !

C’est une rage plutôt personnelle, puisque lorsque je discute par exemple avec des partenaires bancaires, la situation ne les choque pas.

Mais voilà…

L’emplacement de notre location est de très bonne qualité, donc nous avons dépensé plus de 200 000 € en loyers depuis ces 20 dernières années. Oui plus de 200 000 €, je le réécris car ce montant est considérable ! Et pourtant, force est de constaté qu’il y a plusieurs manières de voir la chose.

Un point de vue antagoniste consiste à exposer que notre société en payant ce loyer, a généré du chiffre d’affaire, nous permettant, justement, d’acquérir notre immobilier. Alors c’est vrai que ce point de vue a autant de valeur que la mienne, cependant j’en ai assez, je ne veux plus payer de loyer !

Bon ok, il n’y a pas que ça !

Il reste un petit dernier point qui a autant d’importance à mes yeux, sinon plus que ce problème de montant de loyer.

Mon bureau est dans ces locaux.

Je devrais dire… il est dans un des recoins sans fenêtre et sans que je n’ai vraiment eu d’autres choix que de l’installer en ce lieu.

La contrainte est la suivante : le bureau est à un endroit, l’adresse des sociétés à un autre.

Soyons clair, ceci n’est pas une plainte, mais la situation ne me convient plus.

En effet, l’affaire avançant, les SCI se cumulant, le courrier à un endroit, les papiers à un autre … Je ne suis donc plus en accord avec la situation. Bien que ce fut un excellent début, je souhaite maintenant avoir un cadre plus approprié.

Voilà le cadre dans lequel j’ai commencé à faire mes visites et à produire des offres immobilières pour arrêter de payer un loyer et surtout avoir un bureau ou je me sens bien !

Le monde du local professionnel est singulier.

Il est aujourd’hui découpé en de nombreuses possibilités, toutes offrants un montage spécifique avec son lot d’avantage et d’inconvénients.

J’ai rapidement choisi un montage en adéquation avec mon projet immobilier pour pouvoir me concentrer sur le type de bien que j’allais rechercher.

Je vais rapidement retranscrire ici ce sur quoi s’est porté mon choix.

Dans un premier temps je voulais une adresse.

Ce qu’on appelle une adresse c’est un lieu dans une ville que tout le monde connaît. Dans ma ville il y a 3 à 4 rues très connues avec une ou deux adresses qui regroupent un ensemble de professionnel qui font que certains bâtiments ont, en quelques en sorte, « une aura », ou plutôt une réputation ainsi qu’une notoriété connue de tous.

J’ai fait ces visites. J’ai donc pu voir ce type de bien.

Rapidement j’ai réalisé que je n’avais pas besoin d’adresse.

Mon travail ne m’oblige pas à me positionner dans ce type d’endroit et donc, cela m’évite d’en payer le prix.

Le constat sur ce genre de produit, c’est qu’ils coutent 2 fois le prix d’un bien dit « traditionnel ».

En clair, je paye l’adresse et la visibilité du lieu.

Mais il y a un point caché si je puis dire, et dont on parle moins sur ce type de locaux : les charges annexes.

Deux postes que j’ai complètement sous-estimés et qui sont en réalité les vraies raisons m’empêchant d’acheter ce produit :

  • Le foncier : il est presque 3 fois supérieur à ceux de ma région. Ce facteur est 100% lié à la rue.
  • Les charges de copropriétés sont incroyablement élevées ! De nombreuses raisons peuvent être invoquées, mais c’est un fait.

Voici donc les 2 raisons qui m’ont conduit à abandonner les locaux avec une adresse prestigieuse. Car ce schéma, sans les avoirs tous vu, se répètent étrangement dans les locaux que j’ai visités avec ce type de caractéristiques.

J’ai donc abandonné les adresses au profit de locaux plus conventionnel. Mes critères sont simples : parking obligatoire ainsi que la typologie de l’appartement. Le type de locaux que j’évoque sont des appartements modifiés pour le commerce.

L’idée c’est d’avoir des espaces agréables avec un cadre un peu plus chaleureux et surtout moins de passages car nous en avons moins besoin. Actuellement nous sommes en « boutique » avec ce que cela implique : du passage, des clients certes mais aussi beaucoup de perte de temps, que nous n’avons plus ! Voilà donc mes nouvelles recherches.

Dans cette quête, j’ai donc fait beaucoup de visites et fatalement quelques offres d’achat, c’est le jeu de l’immobilier.

Et dans toutes ces visites, toutes ces offres… Celle-ci est de loin une histoire immobilière que je dois te raconter !

Le local en question je l’ai visité 2 fois. Lors de ma première visite, je dois l’avouer, le bien en question m’a immédiatement paru trop cher.

Description :  95 m2 dans un immeuble haussmannien, face à la gare, avec un hall d’entrée, 2 bureaux, une grande salle de réception ainsi qu’une cuisine et un WC. Pas de place de parking, clim, exposition plein sud dans un immeuble mixte. Prix 129 000 € Frais Agence Inclus.

Bon je sais à quoi tu penses… Il n’y a pas de Parking.

Oui, c’est vrai, mais face à la gare dans un quartier que je connais bien, j’avais des solutions.

Le local au premier coup d’œil ne me paraît pas intéressant. J’avoue le garder dans un coin de ma tête car il présentait un avantage : son emplacement. Quand je dis face à la gare, cela signifie : à quelques mètres. Ce qui est un vrai avantage.

Bref, ce local m’a laissé une trace, mais pas de quoi l’acheter sur le coup.

A la suite de cette visite infructueuse mais intéressante, je me lance dans une grande série de visites avec, comme seule idée, trouver mon futur lieu de travail.

Je ne vais pas détailler tous les locaux et autres boutiques que j’ai vu. Rien de marquant, ni d’intéressant n’a arrêté mon regard, ni n’a suscité mon intérêt financier. J’ai continué sans me décourager, et au hasard mes visites d’investissement on me propose dans un lieu inattendu, car proche de nos bureaux actuels, un local qui m’a complètement séduit !

Description : 250 m2 avec 7 bureaux, un immense espace commun ainsi qu’un grand hall d’entrée, 2 WC et une cuisine. Le tout pour un prix de 210 000 € .

En toute franchise, je ne cherchais pas une telle surface au point d’avoir envisagé de faire un coworking !

Il est parfois bon d’être un entrepreneur dans l’âme.

Pourquoi ?

Parce que j’ai commencé à monter ce projet.

Au fur et à mesure que j’avançais, et que mes achats d’immeubles se signaient, j’ai découvert qu’il était impossible de réaliser tous nos travaux, tous nos projets et de créer en plus un coworking. Je dois ajouter qu’à ce stade, c’est qu’avec ce nouveau bureau, nous avons la volonté de fermer certaines de nos activités commerciales pour nous recentrer sur les métiers de l’immobilier, ce dans quoi nous sommes les plus performants.

Ce n’est donc pas le moment de se lancer dans une nouvelle activité de coworking !

Les plans avortent dans l’œuf et j’abandonne de facto mon engagement sur ces 250 m2 qui m’avaient pourtant si bien séduit.

Je me retrouve au point zéro après 3 mois de recherche.

Quand ce genre de chose m’arrive, je recommence du début, en reprenant un à un tous ce qu’il peut y avoir sur le marché.

Et là…

Bim !

Je tombe sur les bureaux du début de mes recherche, proche de la gare, dont j’ai parlé plus haut, ceux à 129 000 €.

Ni une, ni deux…

J’y retourne ! Car après mes 3 mois de visites ces 95 m2 n’étaient vraiment pas déconnant !

La visite se passe très bien, et je dois l’avouer, très différemmente de la précédente.

Pour toi lecteur, il y a une chose très intéressante à en tirer.

Un bien que l’on visite une première fois est très différemment perçu lors d’une seconde visite surtout quand, entre les deux, il y a eu plus d’une cinquantaine d’autres visites !

Note donc ça pour plus tard

Si tu cherches à savoir comment faire une offre d’achat en immobilier, il est fortement recommandé d’enchainer un nombre de visites équivalente dans ton domaine pour prendre une vraie position.

Entrons dans le vif du sujet et voyons comment je fais une offre immobilière !

Mais avant, rappelez-vous du cadre et apportons maintenant quelques précisions essentielles.

Nous sommes à 200 000 € de perte sur un de nos local (de mon point de vue) ; et nous voulons changer cette situation, soit passer de locataire à propriétaire, ce qui est logique dans l’esprit du bailleur que je suis.

Ce local en l’état à une valeur réelle de 100 000 €, c’est son prix sur le marché. Si tu veux faire une affaire, c’est 80 000 €, mais même à 90 000 € ce n’est pas un mauvais plan. Il faut noter qu’il y a des travaux, et que son emplacement, même s’il n’est pas mauvais, n’est pas non plus le meilleur de la ville.

Dernier point important, lors de cette seconde visite, la vendeuse a changé d’agence, car au bout de 6 mois n’ayant pas de résultat cela vient forcément de l’agent immobilier et non du prix trop élevé…

Bref, cette nouvelle agence est une ancienne collègue de travail du temps où j’étais gestionnaire de syndic, détail qui a son importance pour la suite…

Nous nous concertons avec ma mère et associé et décidons de faire une offre pour avoir le local. Une offre que nous voulions acceptable immédiatement par la vendeuse.

Il est facile de comprendre que je n’ai eu aucune difficulté à obtenir le montant des offres précédemment transmises et refusées par la vendeuse. La plus élevé était de 110 000 €, soit 120 000 € payé par l’acquéreur frais d’agence inclus.

Alors à ton avis, comment faire une offre d’achat en immobilier dans ces circonstances pour qu’elle soit valide ?

J’ai proposé 125 000 € frais d’agence inclus en lieu et place des 129 000 €. Mon ancienne collègue m’a offert 2 000 €, donc… La négociation c’est porté sur 2 000 € soit 1,5% du prix de vente affiché !

Réponse de la vendeuse : NON !

Qu’elle folie ! J’ai déjà négocié des biens à 50% de leur valeur. Pour ne citer que mes derniers achats, et je parle d’un immeuble signé fin 2017, prix affiché 450 000 € prix acquisition 310 000 € soit plus de 30 % de négociation ! Et cette vendeuse pour 1,5% de son prix, refuse de vendre ???? What the fuck ?

 

Je n’ai pas d’explication, mais on peut imaginer bon nombre de scénarios : mon amie est mauvaise négociatrice. La vendeuse rêve et imagine des choses ou a besoin de cette somme précise (ce qui est souvent le cas). Aucune des agences ne lui a parlé franchement, ce qui arrive souvent.

Je vous cache des choses ?

Dans mon offre il n’y avait qu’une condition particulière, à savoir, entrée dans les lieux pour septembre soit 7 mois de délais. Point qui peut avoir joué en ma défaveur, mais j’en payais le prix, alors…

Finalité le bien est toujours en vente et dépasse allègrement les 6 mois sur le marché avec ce que cela implique. Fait amusant, j’ai décidé d’attendre septembre pour transmettre une nouvelle offre à madame la venderesse mais celle-ci sera à 80 000 € bien sur !

Ceci étant dit, je souhaite qu’elle ait vendu d’ici là ledit local, mais si par hasard il était toujours en vente, tu peux compter sur le fait que je produirais cette offre avec grand amusement et ironie bien sur !

Et…

Qui sait…

Après 1 an sur le marché, à refuser toutes les opportunités, le besoin d’argent se faisant, c’est souvent dans ce genre de situation sclérosé que se font les « meilleures » affaires !

Comment faire une offre d’achat en immobilier ?

Avec patience et connaissance du marché, bien sûr J

 

 

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