calcul rentabilité locative

Il y a bien des manières de faire le ” calcul rentabilité locative “. Mais il est vrai qu’avec toutes ces manières on ne sait plus très bien laquelle est la bonne !

Pourtant ce calcul est un très bon outil, dont il faut user et abuser.

 

Le calcul que tout le monde vous donne partout est exact. C’est le premier calcul que j’utilise instantanément. C’est celui qui me permet de me situer. Je m’explique : ma limite brute d’achat est de 10%. Je ne fais jamais de proposition en-dessous de 8%. Mais ce n’est pas une règle empirique. C’est un indicateur.

8 % c’est un « emplacement », une adresse, un prestige. La garantie d’un taux de remplissage élevé. C’est-à-dire, des lots, qui sur le tableur des loyers, sont remplis 12 mois sur 12 ! Dans ces conditions, 8% sont acceptables selon la qualité du bien.

10 % brut, c’est tout le reste. Mais un tel pourcentage peut aussi impliquer un fort taux de remplissage.

Attention ! J’exclus évidemment de ces calculs l’achat de nos résidences principales. Elles n’ont que la valeur qu’on leur donne, sois aucune (voir cette vidéo)!

 

Donc ce calcul est classique. Il s’agit de l’ensemble des loyers multiplié par douze mois et divisé par le prix d’achat. Vous trouvez un chiffre entre zéro virgule trois et zéro virgule douze ou plus ! C’est votre pourcentage de rentabilité brute !

 

En chiffres :

(1 920 € X 12) / 221 000 € (FAI* et FDNI*) = 0,1041…etc. soit 10% brut sans les impôts et autres frais.

(* Frais d’Agence inclus et Frais de Notaire inclus)

 

Ce calcul permet en effet dès le départ de se faire une idée du bien que l’on achète. Mais il reste à le compléter. Car lorsque je dis brut, je ne déduis pas les frais.

 

Suite du calcul :

1 920 € X 12 = 23 040 € – 2 200 € (Foncier) = 20 840 €

20 840 € – (300 € (assurance annuelle) + 200 € (EDF annuelle) = 20 340 €

20 340 € – (2 mois de perte éventuelle de loyer annuel soit : 320 € X 2 = 640 €) = 19 700 €

19 700 € / 221 000 € (FAI et FDNI) = 0,08914027…etc. Donc, rentabilité : 9%.

 

Le taux de banque consenti est de 3,95% fixe sur 20 ans donc :

9 % – 3,95 % = 5,05% nets de rentabilité annuelle hors frais.

Ce taux est mon gain réel, après avoir déduit tous les frais. J’aime le connaître.

 

Concernant ce calcul, les frais ne sont pas exacts. Certains sont récupérables (Taxe d’ordures ménagères sur le Foncier, ou encore assurance sur les impôts…). Donc ce calcul est plutôt vu à la baisse. Cependant on peut considérer que j’oublie les frais d’entretien qui eux sont parfois conséquents…voire à la hausse. Ainsi, je considère que cela crée un équilibre. Donc ce calcul peut être à la fois considéré comme occultant certains éléments ou approximativement correct.

Alors comment je calcule au final ? Personnellement je multiplie par 10, et je déduis le foncier avant de diviser par le prix d’achat. Le calcul est simple et rapide comme ça. Ce qui nous donne avec notre exemple :

1 920 x 10 = 19 200€

19 200 – 2 200 = 17 000 €

17 000 € / 221 000 € = 7,6 %

C’est le chiffre sur lequel je me base pour faire mes offres et pour travailler rapidement car je suis capable de faire ces calculs de tête et cela m’arrange souvent.

 

Maintenant, parlons des frais que nous avons sur ce genre de bien :

 

L’assurance :

Elle est totalement négociable. Je ne peux fournir aucun chiffre. Je peux juste vous donner quelques exemples. Pour ma récente acquisition (lien) mon assureur régulier m’a fait un devis. Or ce prix était vraiment élevé à mon goût. Alors j’ai rencontré un autre assureur en lui donnant un prix moins élevé à concurrencer… Résultat j’ai réduit mon devis du départ de 35 % !!! L’assurance dépend donc de votre talent à négocier, ainsi que de votre audace.

 

Les impôts :

Le foncier est le plus évident de tous les impôts. Il représente en général un mois de vos loyers. Pensez que si comme moi, l’un de vos lots est sur-imposé, vous pouvez allez faire une réclamation auprès du service concerné afin de régulariser la situation. Sachez que ça ne marche pas vraiment bien… En plus du Foncier, lorsque vous avez soldé vos crédits, il vous faut ajouter la CSG. Cela représente encore un mois de loyer. Mais vous pouvez sur cet impôt faire de la déduction fiscale. Toutefois attention, en terme de travaux vous serez limité à 10 000 euros par an et par S.C.I. ou bâtiment. Donc il faut parfois penser à entâmer les travaux entre le mois de décembre et de janvier pour jouer sur deux années. Vous trouverez d’autres indications dans mon livre.

 

Les frais divers :

Lorsque vous avez un bâtiment, la copropriété c’est vous. C’est une manière de parler, mais sachez que si vos communs sont mal entretenus, vous ne donnerez pas envie à vos « clients » (locataires) de venir y vivre. Dans les communs il y a toujours des charges, vous faites l’avance et donc ces dépenses sont à prévoir. Les plus courantes sont l’électricité et le ménage. Soyons clair, nous ne parlons là que d’une poignée d’euros. Pour exemple, je paye 8 euros d’électricité mensuelle pour les communs d’un bâtiment et je n’ai pas de frais pour le ménage à ce jour, mais j’y songe fortement. Sachez prévoir ces frais. Ils sont existants et nécessaires.

 

L’agence :

Vous pouvez passer par une agence pour gérer vos lots ou plus simplement, pour trouver vos locataires. Dans le premier cas, elle vous prendra un pourcentage annuel. Celui-ci est complètement variable et négociable. Cela dépend du nombre de lots, ainsi que de l’agence… Le plus bas que j’ai vu est de 4% annuel mais la propriétaire possède 50 logements. Dans ma région on trouve un 7 % TTC annuel de manière régulière, en cherchant un peu. Il existe d’autres avantages. Ces prix sont à comparer et adapter selon vos régions, votre nombre de lots. Au final c’est un moyen de se dédouaner du fastidieux travail de gestion, cependant cela entâme directement votre rentabilité. Soyez vigilants, il existe une catégorie d’agences qui tirent profit de vos revenus locatifs. Ceux-là mêmes qui ont une politique de facturation assez particulière. Heureusement il y a aussi de bons gestionnaires qui peuvent optimiser votre temps et donc votre rentabilité. Sachez faire la distinction.

Dans le second cas, l’agence se charge simplement de vous trouver un locataire fiable. Elle ne le gère pas par la suite. Donc vous n’avez que votre dépôt de garantie en frais. Pour faire simple considérez que vous n’encaissez pas de dépôt de garantie, puisque celui-ci couvre les frais d’agences de recherche d’un locataire.

Sur ces deux points je ne peux pas réellement donner de conseil, car en toute évidence votre situation vous obligera à avoir recours à ce genre de service ou pas. Les agences ont accès à des locataires de qualité en général. Cela est un point à prendre en considération. J’essaie de faire un mix, car de nos jours, avec internet, nous pouvons facilement trouver des locataires. Cependant ils ne sont pas toujours fiables. Mais sachez que bien souvent la qualité du locataire dépend essentiellement de l’état du logement. Si votre logement n’est pas attirant, vos prétendants à la location ne seront pas de bons occupants.

 

Pour conclure les frais

Je n’ai pas d’estimation à vous donner concernant le montant de ces frais à déduire de votre rentabilité pour une raison simple, ils ne sont pas évaluables. De ce fait, je ne peux pas vous dire combien il faut déduire des 10% brut représentant l’équivalent de cette liste. Je peux quand même vous dire ceci : Si vous achetez en dessous de 10 % brut, vous ne vivrez pas de vos locations. L’ensemble de ces frais ne vous permettra pas de dégager un montant assez important pour prétendre en vivre. De plus, sachez que moins vous mettrez d’apports, moins vous allez pouvoir en vivre aussi. Acheter c’est bien, mais avoir une rente immédiate c’est mieux.

 

Il y a d’autres calculs qui sont possibles et qui sont communiqués sur d’autres sites. Ils sont justes et utilisables. Sincèrement je ne m’en sers pas : trop long… D’abord parce que lorsque l’on visite un bien, on n’a pas le temps de tout voir, tout calculer, ou tout anticiper. Certes il faut réagir face au plus urgent et appréhender ce qui semble être le plus flagrant. Cependant, si j’ai bien appris une chose des investissements, c’est que quoi que l’on prévoie, rien ne se passe jamais comme prévu. De la même manière il est impossible d’anticiper l’imprévisible, il est inutile de se perdre dans les méandres de calculs compliqués qui risquent de desservir votre prise de décision. Car lorsqu’une affaire est là, il faut parfois la saisir vite.

Nous sommes tous différents. Je ne vous dis pas de faire d’une manière au détriment d’une autre. Considérez toujours le temps dans vos calculs. Si vous mettez 4 jours à calculer une rentabilité, et que vous devez visiter un bien intéressant… Autant vous dire que si le calcul n’est pas rapide, vous ne ferez pas l’affaire. A ma manière, je calcule très vite !!!

 

Calculer la rentabilité me permet d’évaluer mon prix d’achat et de faire mon offre. Je la fais dans la foulée. J’ai quelques règles. Je cherche toujours à savoir l’état d’esprit des vendeurs, leur situation financière ainsi que la date de mise en vente du bien. Ces éléments me permettent de jauger immédiatement comment va être perçue mon offre. Je fais toujours une offre si le bien me plaît et me convient. Même quand l’écart entre le prix que j’annonce et le prix affiché est parfois énorme !!! Je ne fais rien lorsque mon avis est mitigé. J’aime ou je n’aime pas. Je détecte cela de l’extérieur, m’évitant parfois de faire perdre du temps à visiter.

 

Lorsque l’on connaît ces éléments, les choses ne sont pas plus rapides. On perd moins son temps à visiter des biens qui n’amèneront pas à une négociation utile. Je me contente de ce calcul depuis 9 ans maintenant, en y intégrant les autres éléments nécessaires à l’appréciation d’un bien immobilier.

 

Un ami qui est en phase d’achat m’appelle récemment. Nous discutons d’un bien sur lequel il a un doute. Nous discutons, mais rapidement, je lui dis ceci : « à quel prix achèterais-tu ce bien sans réfléchir ? » Immédiatement, il m’a rétorqué un tarif qu’il avait en tête ! Cela m’a fait beaucoup rire, et lui aussi ! Car il connaissait son offre en fait, mais en réalité il n’osait simplement pas la transmettre car trop éloignée du prix présenté. Donc nous connaissons tous, sur un bien, le prix auquel nous achèterions sans hésiter… Alors, pourquoi ne pas transmettre son offre ? Si le bien est médiocre, l’offre sera médiocre. Si le bien est parfait, l’offre sera haute ! C’est tellement logique que souvent on oublie ce facteur essentiel.

 

Avant de conclure et sans m’attarder sur le sujet. Sachez qu’à la recherche du meilleur placement personne ne gagne. Je ne pense pas que l’on gagne de l’argent contre rien (lien). C’est même tout le contraire !!! Pour qu’un bien soit loué correctement, il vaut mieux qu’il soit très beau… Donc il faut travailler pour le mettre en état, l’entretenir et le conserver. C’est la même histoire que pour les actions, pour qu’elles payent leurs dividendes, il faut savoir ce que l’on achète comme société. Autrement dit : le secteur d’activité et les perspectives d’avenir de l’entreprise doivent être pour vous un fait avéré, et une évidence.

Au bout du compte, même si votre profil détermine vos orientations d’investisseur, votre connaissance globale de votre logement sera le gage d’obtenir la meilleure rentabilité ! Ne partez jamais du principe que l’on gagne de l’argent sans rien faire, c’est même tout le contraire, plus vous allez agir, plus vous allez produire, plus vous gagnerez et pas simplement de l’argent, mais aussi de l’expérience, de l’aplomb, du savoir…et tant d’autres choses.

Alors, soyez renseigné, curieux, ouvert et ne négligez aucune piste !

 

Pour la rentabilité… rapide.

Je vous redonne la formule :

( Loyer X 12 ) / Prix d’acquisition = résultat X 100 = % de rentabilité.

 

Ce calcul vous permet de passer à l’action rapidement.

 

Car le temps dans tous les autres calculs n’est jamais développé. Achetez un bien à 10 % de rentabilité à 20 ans… et vous verrez que même si vous vous « plantez » de 2 %, mais que vous avez agi, à 30 ans, en voyant le restant dû, vous serez heureux d’avoir franchi le pas 10 ans plus tôt !

 

Ne pas faire n’importe quoi, ne pas agir sans calculer, mais ne pas trop calculer non plus, car cela peut aussi vous empêcher d’agir.

 

 

Un idiot qui marche ira toujours plus loin qu’un génie assis.

2 thoughts on “calcul rentabilité locative

  • Bonjour,

    Je ne partage pas ton avis concernant l’utilisation de la rentabilité brute. Pour ma part celle-ci n’est utile que pour savoir si je vais m’intéresser à une annonce. Tu peux prendre de grands risques en forgeant ta décision sur cet indicateur. Par exemple si tu achètes à 10% brut un lot à Grigny 2 tu risques d’avoir des surprises.
    Les charges peuvent varier énormémént en fonction bien sûr du standing (piscine, ascenseurs, jardins …) mais pas seulement (encore l’exemple de Grigny 2). Sur mon marché la taxe foncière de certains biens peut aller jusqu’à 3 mois de loyer
    Ne pas tabler sur la rentabilité nette est beaucoup trop risqué et il ne s’agit que de rajouter des soustractions pour avoir la rentabilté nette intrinsèque. Si cela te prend 4 jours pour faire des soustractions, il faut peut être creuser de ce coté-là.
    Il ne s’agit pas de calculer une VAN à cette étape de la réflexion. Mais investir ce n’est pas acheter un investissement mais acheter tel investissement ou tel autre. Comparer des rentabiltés brutes donnera quasiment à coup sûr des résultats erronés.
    C’est une erreur classique que font certains blogueurs en comparant la rentabilité brute d’un bien immo physique avec une SCPI par exemple. Et plus les actifs diffèrent plus la comparaison est fausse. Avec une rentabilité brute de 2% tu vas gagner beaucoup moins qu’avrec un stupide livret A.

    Je trouve étrange aussi que tu n’abordes pas l’IRPP ou l’IS. Un mauvais choix fiscal et une opération rentable peut s’avérer une très mauvaise opération. Une fois le compromis signé il peut être très judicieux de passer 4 jours à faire des simulations pour le montage idéal. 4 jours c’est long mais sur une durée de détention du bien qui se compte en dizaines d’années ce n’est rien…

    Dernier point une fois qu’on utilise la rentabité nette (idéalement la nette nette ie rentabilité nette après impôts) pouvoir vivre de ses locations n’est plus fonction uniquement de ce pourcentage mais également de son assiette. Ainsi une rentabilité nette après impôt de 1% sur le montant de la villa que Gad Elmaleh vend à Los Angeles représente une rémunération mensuelle de 3000 € (net d’impôt) nous connaissons tous des gens qui vivent avec moi que cela…
    Bien sûr je ne vous conseille pas d’acheter cette maison mais c’est plus pour une raison de gestion des risques que de rentabilité car il ne faut pas oublier que l’investissement c’est une rentabilité d’un coté et un risque de l’autre et que le but du jeu c’est de faire le compromis qui nous corresponde le mieux.

    • J’aime bien quand nous ne sommes pas d’accord !

      Tout d’abord, je n’achète pas en copropriété. Si je le fais, ma rentabilité doit être très grosse. Mais c’est vrai que je ne connais pas
      Grigny 2… cela à l’air aussi bien que vers chez moi ! Mes lots en moyenne ont un foncier qui fait 2 mois de loyers… C’est un peu lourd, mais je le déduis, alors bon, l’un dans l’autre je te rejoins c’est de l’argent que je n’ai pas.

      Quand j’achète, parfois j’ai le temps et je calcule un peu… Souvent je me décide assez vite. Je ne me retrouve absolument pas dans tes propos, mais j’ai une “petite” expérience immobilière, c’est peut-être pour cela. Je te donne un exemple : Immeuble à rénover 4 appartements 30 000 €. J’ai réfléchi, 1heure, quand j’ai rappelé pour valider, il était vendu…
      Quel idiot !
      Les SCPI, ce n’est pas mon truc, je ne comparerai jamais, car je ne vois pas l’intérêt d’en avoir quand on a de l’immobilier déjà. Après c’est sûrement un point ou je suis mauvais. C’est même sur. La SCPI ne me plaît pas, je ne sais pas pourquoi !
      Pour l’IR ou l’IS, j’aborde ce thème, car je vois beaucoup de personnes se plaindre, notamment des garages en détention… Et la réponse est là. Et puis, en simplifiant, ce sont les deux grands choix immobiliers de base (il y en a d’autres).
      Dernier point, je ne passerai jamais 4 jours à calculer ma rentabilité. Si je me plante niveau fiscalité, ce qui est possible, je repense ma stratégie sur mon acquisition suivante.

      Je n’achèterai jamais de maison… Désolé, trop risqué ! haha ! Sur ce point on est d’accord sur l’investissement.

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